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Oficinas: disparidad en la región

Convocados por CBRE Argentina y la Sociedad Central de Arquitectos, expertos analizaron el panorama del segmento corporativo en América latina. Renta y vacancia en cada ciudad.

Oficinas: disparidad en la región

La última mesa de debate del año organizada por la empresa CBRE y la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) abordó el panorama actual y las proyecciones del mercado de oficinas premium en Latinoamérica. Directivos de fondos de inversión, desarrolladores, asesores y arquitectos reconocidos aportaron sus experiencias, datos del negocio y su visión del mercado corporativo en cada país.

Abrió la charla Eduardo Di Buccio, gerente del Departamento de Investigación de Mercado de CBRE Argentina, con un resumen de los principales indicadores de la región: México DF, Sao Paulo y Santiago son los tres mercados más grandes y consolidados. Representan el 72,5% del inventario de oficinas corporativas. En tanto, el mexicano es el de mayor demanda y con la tasa de crecimiento más alta dado que se observó un incremento de la producción y oferta en 2015 y 2016, mientras que el mercado paulista se encuentra en un proceso de desaceleración con una caída en la producción y los proyectos en construcción y vacancia en ascenso.

Por otra parte, Bogotá, Buenos Aires y Santiago se mantienen estables, con crecimiento moderado y constante en relación a sus dimensiones. Panamá, Montevideo y Asunción, en contraste, se encuentran con bajos niveles de producción en relación al resto de la región, aunque altos en términos relativos a su propia historia.

Según el estudio realizado por CBRE, el promedio de las rentas para oficinas clase A/A+ se ubica en torno a los 24 u$s/m2 mensuales. Particularmente en Buenos Aires los precios de las oficinas premium permanecieron en alza por más de 12 meses y se estima que "continuará subiendo en los próximos años dado que la vacancia está en baja (y la demanda en alta)".

Di Buccio hizo un repaso sobre los principales mercados latinoamericanos. Afirmó que "en Sao Paulo hay una vacancia del 20%, Santiago no está bien y Uruguay es un mercado muy chico en el que se entregan metros pero tardan dos o tres años en ocuparse mientras que en Panamá aumentó la ocupación pero igualmente su disponibilidad se mantiene alta, característica que es propia de ese mercado".

Pluralidad de miradas

A su turno, el arquitecto Martín Bodas, socio del estudio Bodas Miani Anger (BMA), apuntó su visión de la región: "Cada país tiene un mercado propio totalmente particular. Latinoamérica no se maneja a nivel regional sino desde la temperatura puntual de cada territorio". Sobre el caso de Uruguay y Paraguay, sostuvo que "el inversor en ambos mercados es el mismo, que fue a refugiar dinero y no a buscar renta" por lo que se edificó más de lo que se podía absorber.

El estudio cuenta hoy con "un millón de metros cuadrados ya diseñados y con permiso municipal casi listo para empezar a construir" en la Ciudad de Buenos Aires. "El 30% serán oficinas, la mayoría en proyectos de uso mixto", puntualizó.

Respecto al resto de los mercados corporativos, Bodas opinó que "el colombiano está muy cubierto y posee una escala diferente. Cada tres años cambia el perfil urbano de Bogotá". De Lima, Perú, destacó que "tuvo una expansión enorme y se podía amortizar el capital invertido en los primeros 10 años, entonces se volcó un montón de capitales chilenos y está un poco sobre construida".

En tanto, en caso de invertir en Panamá, según Bodas, hay que hacerlo en residencial, no en oficinas, mientras que Chile es un mercado estable y confiable "pero es muy sensible a las luces rojas". En Paraguay "no invertiría más porque lo supimos destrozar en poco tiempo entre todos"; Santa Cruz en Bolivia "es un buen punto" y Uruguay "está recesivo", finalizó.

Para Mariano Méndez Cañás, socio de Darwin Inversiones y director de Chile Inversora Inmobiliaria, con negocios en el real estate comercial en Santiago, el mercado trasandino "es mucho más desarrollado que el de la Argentina, Uruguay y Paraguay. En Santiago todo se negocia en unidades de fomento indexadas, lo que da mucha estabilidad. En metro cuadrado de oficina de calidad per cápita es la más alta de la región". Según contó, una oficina de las mejores en Santiago cuesta 4.200 u$s/m2 mientras que el promedio de clase A ronda 1.000 dólares menos.

Germán Mazzocchetti, CEO de GTI Capital Partners, conoce muy bien el segmento corporativo en Montevideo y afirmó: "Es un mercado chico, sin escala, que está en coma porque pasó muchos shocks externos que aumentó el desaliento de las empresas. Fue un mercado nicho, de zonas francas aunque -con incentivos a las empresas del Gobierno- en 2017 podría renacer. En el contexto de las oficinas, para el inversor que busca capitalización y renta está en la caja de ‘no tocar’. No hay escala. Punta del Este tiene 10 años de stock que no se resolverán fácilmente y Montevideo se frenó abruptamente, está estancado". En Asunción pasa lo mismo, está sobreofertado, dijo.

En cuanto a la Argentina, este arquitecto consideró que "no se venía haciendo nada pero con el impulso del blanqueo y del Gobierno cambiaron las expectativas. Si baja la inflación y aparece el crédito hay cambio de ánimo entonces en ese contexto el capital regional puede ir a la Argentina, saliendo de otros mercados como Chile, Colombia, Brasil, Paraguay o Uruguay. Para 2018 el real estate tendrá un crecimiento muy interesante".
Dado que el mercado uruguayo "probablemente tenga un invierno hasta fines de 2018", este grupo decidió focalizar su negocio en el segmento residencial medio-bajo en CABA que proyectan que "tendrá un dinamismo importante y con una tendencia en alza". Para ello ya poseen 20 terrenos "con permisos aprobados para edificar 50.000 m2 de oficinas, 2.000 cocheras y propiedades de uso mixto".

El economista Fausto Spotomo, director de Research de Orlando Ferreres y Asociados, advirtió que "en la Argentina la economía no crece desde 2010 y la actividad no se está recuperando este año pero se invertiría pensando en las perspectivas futuras porque los indicadores a tres años dan todos bien, aunque no se espera un boom de un día para el otro sino una recuperación gradual".

Por su parte, Gustavo Araujo, director general de Elandis Argentina y Uruguay, detalló que poseen 110.000 m2 en tierra para desarrollar en Uruguay que "es una pesadilla porque se detuvo", atribuible a la crisis de Brasil y de la vuelta a la "normalidad" de la Argentina, según dicen. Sobre Brasil, contó que están desarrollando nueve hoteles de la cadena Hyatt pero "hasta a los hoteles les va mal porque el 20% de la ocupación era de empresas internacionales y, como el efecto del Petrolao es impresionante, afecta también a las oficinas porque se siente temor", se lamentó. Aunque especuló que "si este país se reacomoda, se reactivará rápidamente".

Sobre la perspectiva del mercado local, sostuvo que "si Argentina logra racionalidad y tener continuidad política, mejorará y las propiedades pasarían a estar más cerca de los valores de Sao Paulo. Las oficinas que hoy pueden valer 5.000 u$s/m2 tienen que ir tendiendo a estar a 7.000 dentro de tres o cuatro años".

Hacia el final de la charla, Pablo Manes Marzano, director de Advisory and Transactions Services en CBRE Argentina, concluyó: "Cada mercado de la región es diferente en historia y tiempos de reacción pero algo está pasando, está creciendo y concentrando el interés. Ese movimiento impactará sí o sí en este mercado pero todo tiene que seguir una progresión lógica. La Argentina está siendo partícipe de consultas de fondos y empresas del exterior". En el país, agregó, la vacancia está en baja y los precios en alza debido a que hay bajo stock de inventario y de nivel de construcción lo que genera "condiciones óptimas para el propietario quien a futuro podría pedir 40 u$s/m2 como renta".
 

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