Montevideo, buen puerto para el ladrillo

La vivienda social, proyectos corporativos y una incipiente oferta premium dinamizan la capital uruguaya y atraen a desarrolladores argentinos. ¿La nueva meca regional del real estate?

Considerada como la capital con mejor calidad de vida de la región según distintos rankings internacionales, Montevideo vive, de un tiempo a esta parte, una intensa actividad inmobiliaria a raíz de la confluencia de factores económicos y sociodemográficos que, al ritmo local, van cambiando su fisonomía, conservando su identidad.

"Sustancialmente, lo que hay en Montevideo es vivienda de interés social, gracias a la ley homónima que en 2010 llevó adelante la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y que hoy concretan", detalla Anibal Durán Hontou, gerente ejecutivo de la APPCU, y puntualiza que hay en ejecución cerca de 8.000 viviendas, de las cuales ya se entregaron casi 2.000. "Existen exoneraciones tributarias para que el promotor construya donde nunca había ido antes: lejos de la costa".

De acuerdo con el directivo, tradicionalmente se edificaba en la costa y adyacencias "que es donde más reditúa". Pero allí había demasiada oferta y poca demanda. "La citada ley (18.795) permitió y permite construir en otros lugares de Montevideo con beneficios extra: hoy hay 100.000 obreros que tienen trabajo gracias a esta iniciativa; mejora los distintos barrios capitalinos que hacía años no modificaban su paisaje, aprovechando además su infraestructura; y amplía la propuesta a decenas de familias que, mediante un préstamo, pueden acceder a vivienda de interés social".

En relación a los indicadores sociodemográficos, en la APPCU grafican que hoy viven, en promedio, dos personas por hogar, lo que significa que el desmembramiento familiar requiere más vivienda para las personas que se van. La entidad calcula que en 20 años se necesitarán 500.000 metros cuadrados para contemplar los nuevos requerimientos. "Además, está la obsolescencia del stock y que la gente está tendiendo a irse de los asentamientos irregulares para darle formalidad a su vivienda, a lo que está contribuyendo la buena situación económica de estos últimos 10 años", remata Durán Hontou.

Topear, la palabra

Cuando el tema es la vivienda social, en el mercado de Montevideo se habla de "unidades topeadas", lo que significa que tienen un precio establecido, "topeado", por ser parte de la ley. Así, el desarrollador no puede exceder el precio de venta establecido para las unidades seleccionadas dentro del proyecto. De esta forma, el público accede a departamentos que están por debajo del valor de mercado, para lo cual el Estado exime de pagar ciertos impuestos.

Así lo explica Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, desarrolladora local que está levantando 01 Parque Batlle, iniciativa que cuenta con unidades "topeadas" de u$s 84.000 de un dormitorio y de u$s 138.000, de dos. "Además de los beneficios zonales de Vivienda de Interés Social, vemos que Parque Batlle es una zona con gran potencial y crecimiento tanto para el público joven como inversores, por su cercanía al corredor deportivo, universidades y fácil acceso. También para los vecinos de años de la zona, que ven en nuestro proyecto el lugar donde vivir", sintetiza.

En Vitrium Capital también dan datos duros que explican por qué Montevideo en particular, y Uruguay en general, es hoy una plaza que despierta el interés del desarrollador. Puntualmente, el crecimiento de los últimos dos años de su PBI de 2,8%, de 9% en inversión extranjera y de 25% volcado a la construcción. "A nuestra estrategia de regionalización, se suma que vimos la posibilidad de satisfacer a un mercado en crecimiento como el uruguayo, que tiene dentro de su sociedad un porcentaje de clase media cercano al 60%, con necesidad de adquirir viviendas con servicios y amenities", enfatizan en la compañía.

La otra arista que contribuye al buen momento del mercado oriental es el crédito hipotecario. En el caso de Parque Battle 01, está trabajando con el BBVA "pero se puede aplicar a la financiación desde otros bancos", distingue Gagliardo. "Como es habitual, se debe evaluar la situación particular de cada cliente pero hoy, en Uruguay, 25 años es un plazo razonable de cancelación de un préstamo de una entidad bancaria", comenta.

Atractivo para inversores

Para Alejandra Covello, titular de Covello Internacional, firma con presencia en Punta del Este, Carmelo y Montevideo, más allá de la influencia argentina, la economía uruguaya fue tomando rumbo propio y está preparándose para los cambios en cuanto a los productos premium con grandes amenities, factor que atrae a los compradores. "El gran boom aún no llegó, pero puede darnos una sorpresa", sentencia.

De acuerdo con la broker, Montevideo está convirtiéndose en una plaza que empezó a oír la demanda de los compradores. "Para los inversores, hay novedades en cuanto a que comenzó una nueva figura que es el fideicomiso al costo en Art Rambla, un símbolo de la arquitectura de la ciudad, emplazado en el corazón de Carrasco, sobre la Rambla, proyecto del prestigioso estudio Gómez Platero".

Se trata de un total de 50 unidades desde 52 hasta 288 metros, que conjuga viviendas con otro sector de oficinas, con valores que oscilan entre los u$s 131.000 y un piso de 288 metros en u$s 987.000. En la misma línea, Covello menciona los edificios Go1 y de Go2, con terminaciones de calidad del Estudio Gy D, en Pocitos, otro de los barrios que está consolidándose con excelentes rentas para alquiler, con valores que oscilan entre los u$s 135.000 y los u$s 245.000 y brindan una renta en dólares del 5%.

"La demanda en Montevideo es local aunque hace unos cuatro años empezó a aparecer el inversor argentino. Los extranjeros no tienen impedimentos para comprar y dado que se han establecido algunas multinacionales en la denominada Zona Franca también son compradores. Los más usuales son los norteamericanos. En cuanto a los argentinos, hasta la vivienda de interés social es una buena opción de renta atento a que son buscados por los mismos uruguayos", explican en la inmobiliaria.

Premium 100%

En el otro extremo del mercado, la oferta premium gana terreno en la capital más austral del continente. Con diseño del arquitecto Carlos Ott, Forum Puerto del Buceo es la propuesta de TGLT que se encuadra en esta categoría. "Nos costó mucho encontrar la tierra ideal", declara Alejandro Belio, director de Operaciones de la compañía, quien califica al emplazamiento de esta iniciativa -la bahía homónima cercana a Pocitos- como "el mejor terreno de Montevideo, con inigualables vistas desde todo el perímetro del edificio".

De acuerdo con el ejecutivo, el emprendimiento forma parte del plan estratégico de TGLT, consistente "en desarrollarnos dentro del mercado uruguayo y en ese sentido, en Montevideo en particular, una ciudad de 1,8 millón de personas que es el mayor centro poblacional de Uruguay y se ha convertido en un hub financiero regional y en un punto estratégico para la inversión inmobiliaria. Nosotros en Montevideo operamos con una excelente dinámica".

Belio sostiene que dada su escala, ubicación y servicios, el proyecto ocupa un lugar vacante en Montevideo, especialmente, en lo que se desarrolla sobre la línea de costa. El ejecutivo agrega que Forum Puerto del Buceo tiene una diversidad de productos que hace que naturalmente pueda enfocarse en diversos nichos, como usuarios finales e inversores uruguayos y usuarios finales e inversores argentinos. La primera etapa está vendida en más de un 90%, razón por la cual hace un año TGLT lanzó la segunda etapa, de la que ya se vendió más del 40%.

También de cara al inversor, otra de las novedades en materia de oferta de categoría está dada por el desarrollo del Hyatt Montevideo, un condo hotel que "apunta al inversor regional que está buscando una opción segura para colocar sus ahorros, respaldado por un título de propiedad y con una expectativa de renta atractiva con calidad Hyatt, insertado en un mercado serio y confiable como el uruguayo", describe Néstor Sztryk, socio de WSW Weiss Sztryk Weiss, desarrolladora del Uruguay.

Según afirma Sztryk, se trata de una novedad para el mercado montevideano que se da "en un contexto donde este tipo de opciones no abundan". Para el desarrollador, la ciudad es un mercado que "por momentos, puede exagerar un poco con su cautela y le falta un poco más de audacia, creatividad y pragmatismo para articular soluciones que ayuden a todos".

Respecto de las diferencias entre la capital y Punta del Este, en WSW responden: "Montevideo es un mercado cada vez más sofisticado, global y atractivo. El desarrollador en Punta del Este tiene un poco más de apertura al mundo que quien invierte en Montevideo. Eso, generalmente, va de la mano con el Estado, y si bien los gobiernos departamentales intentan siempre encontrar las mejores soluciones, en Maldonado existe una mayor costumbre de encontrar caminos flexibles para que todas las partes se vean favorecidas y la sociedad se beneficie con las inversiones en real estate".

Victoria Aranda

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