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MIÉRCOLES 19/12/2018
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Miami levanta temperatura

Desarrolladores y brokers auguran que el crecimiento de la ciudad estrella de La Florida no se detendrá, motorizado, fundamentalmente, por inversores latinoamericanos. Cuáles son los nuevos distritos y productos de una plaza en la que predomina el lujo. Los últimos lanzamientos.

Nada es casual a la hora de vender. La promoción de propiedades localizadas en el sur de La Florida está principalmente dirigida a clientes sudamericanos, en particular, y latinoamericanos, en general, quienes, en definitiva, son los que movilizan un mercado que, desde hace casi 48 meses, no para de aumentar debido a su crecimiento poblacional, estimado en 2% anual, entre otros factores.
Más números respaldan aquello que, por cierto, se percibe a simple vista. Según la Miami Association of Realtors, que agrupa a 35.000 agentes inmobiliarios, las ventas de bienes raíces residenciales de Miami (casas y condominios) aumentaron 6,8%, alcanzando las 2.714 transacciones, contrastando marzo de 2015 con igual mes del año que pasó, cuando se concretaron 2.542 ventas.
Los brasileños encabezan las búsquedas de propiedades en su website, desplazando a los colombianos, que venían primeros hasta junio. ¿Los argentinos? Según la asociación, ocupamos un honroso séptimo puesto, detrás de canadienses y venezolanos y, la novedad, rusos y ucranianos, que posaron sus ojos en la segunda ciudad con mayor actividad inmobiliaria de los Estados Unidos, detrás de Nueva York.

Clientes: physique du rol

Desarrolladores y brokers confirman los datos de la asociación. Y los complementan con los que resultan de su experiencia. Según detalla Maximiliano Bravo, socio Gerente de Tizado Propiedades, firma comercializadora de Hyde Midtown, una torre de 31 pisos ubicada en el centro de la ciudad, a 300 metros del Design District, a 15 minutos de Miami Beach y a 10 del aeropuerto, el comprador de esta iniciativa es latinoamericano; puntualmente, oriundo de Colombia, Venezuela, Brasil, México y la Argentina. ¿Su edad? "Entre los 30 y 60 años", precisa.
"Hablamos de millonarios", dicen, en tanto, en Dezer Development, una empresa que maneja las ventas de Residences by Armani Casa, emprendimiento de 60 pisos frente al mar, ubicado en Sunny Isles Beach y desarrollado en conjunto con The Related Group, cuando se los consulta por el nivel económico de su comprador. Para Gil Dezer, CEO de la firma, en su base hay una fuerte presencia de clientes de Sudamérica, especialmente argentinos, venezolanos y brasileños. "Sólo el 30% de nuestros compradores vienen de otras partes del mundo", completa.
También localizada en Sunny Isles, Ocean Club, una torre residencial de 54 pisos, tiene como clientes a familias que disfrutan de vacaciones largas o hacen uso de la residencia como segundo hogar o permanente. Al momento de las definiciones, Dan Riordan, presidente de Desarrollo Residencial de Turnberry Associates, empresa responsable de la iniciativa, expresa que se trata de un comprador que no busca revender ni remodelar.
El retrato del comprador de Miami puede terminar de conformarse con el aporte de Joseph Kavana, CEO de K-Group Holdings, desarrollador de Metropica, un proyecto de usos mixtos ubicado en el centro de Sunrise, junto a Sawgrass Mill. "Nuestro perfil es amplio: hay solteros, recién casados y hasta con dos niños y parejas que se retiran; eso, sobre todo, en lo que respecta a los residentes", diferencia. "En gran parte, son extranjeros que quieren tener una segunda residencia", aclara, agregando a Ecuador, Perú y Panamá a los orígenes ya citados.
"Hay muchísimo interés de compradores chinos que recién están llegando al área", añade Kavana y precisa, además, que quienes están comprando las propiedades más caras en las zonas costeras son personas del noreste de los Estados Unidos y de Canadá.
Puntualmente, en relación a los argentinos, Diego Besga, director de Operaciones de Team Real Estate Development, desarrolladora de H3 Hollywood, una iniciativa de 15 pisos situada a pocos minutos del aeropuerto internacional de Fort Lauderdale, afirma que el 40% de los compradores en Miami son oriundos de nuestro país. "Es la información que surge de nuestra base de datos, donde tenemos detalle de quién compró y de qué origen es cada comprador", responde.
"Los argentinos no solamente visitan la ciudad si no que se convirtieron en una parte importante de nuestra comunidad", comenta Alicia Cervera, socia directora de Cervera Real Estate, la firma a cargo de las ventas de Elysee, una torre boutique con una vista panorámica de la bahía de Biscayne, Miami Beach y de la zona de rascacielos. Para la directiva, los argentinos están hoy entre los tres mayores compradores extranjeros de bienes raíces de la urbe más poblada de La Florida, tanto por la conexión que existe entre las principales ciudades de nuestro país y Miami como así también por los restaurantes que están aquí y allá y por el idioma, ya que el español se habla, según la broker, a la par del inglés.

Lujo y más lujo

Si desde el lado de la demanda ya pudo establecerse origen, edad y nivel socioeconómico de los clientes reales y potenciales, la descripción de la oferta termina de delinear el mercado. En concreto, los desarrolladores que hoy actúan en Miami no escatiman en amenities, marca y diseño, y subrayan que estos atributos son, en esencia, sus herramientas para competir. Pero lo cierto es que entre los nuevos proyectos de la ciudad, el lujo -sustantivo que aglutina todas estas características y también más- es, prácticamente, un lugar común.
¿Cómo se compite, entonces, cuando todo es glamour? Los actores del mercado explican que es posible diferenciarse. Alicia Cervera, por caso, habla de la localización. "Miami se transformó en una ciudad con vecindarios que ofrecen diferentes atractivos, ya sea la playa, los centros comerciales y los restaurantes, o la proximidad al aeropuerto o a los distindos colegios. Lo espectacular es estar en un lugar donde el lujo forma parte de la fibra", declara la comercializadora de Elysee.
En referencia a lo suntuoso, a manera de ejemplo de los emprendimientos enumerados, pueden destacarse la marca y el diseño de César Pelli, en el caso de Residences by Armani; amenities propios de cada edificio -gimnasio, salas de masajes exteriores, kids club, etcétera- y compartidos -pileta de 200 metros de largo, parque central arbolado con especies autóctonas, etcétera- en el caso del complejo Metropica; piscina climatizada y spa, entre otras comodidades, en lo que hace Hyde Midtown; la membresía a un country club privado que cuenta con dos campos de golf y amarras para los compradores de Ocean Club, y sistema de seguridad, centro de negocios y estacionamiento cubierto en lo que se refiere a H3 Hollywood.
Existe una correlación directa entre esta oferta y sus precios, muy diferentes de los departamentos que el pequeño inversor puede adquirir para hacerse de una renta en dólares. Desde Tizado, revelan que el ticket de venta promedio en preconstrucción oscila entre u$s 400.000 y u$s 500.000, mientras que en usados va de u$s 250.000 a u$s 400.000. Un par de cifras más de los emprendimientos citados en esta nota completan el panorama: los precios arrancan en u$s 4 millones para Ocean Club; de u$s 1,65 millón a u$s 10 millones para Elysee y de u$s 350.000 a u$s 900.000 para Hyde Midtown.
En algunos casos, se hace hincapié en la posibilidad de apelar a la ingeniería financiera a tasas competitivas para adquirir las propiedades (aun cuando en Miami las transacciones en efectivo duplican la media que se realiza en los Estados Unidos). "Los compradores deben realizar un depósito de un 50% del monto total del valor de su unidad dentro de los 18 meses de haber firmado el contrato de compra. Esta posibilidad permite pedir un préstamo al momento de cerrar el contrato de su unidad, que puede ser solicitado por el 50% restante, en muchos casos 60% y hasta un 70 % del valor total, a un tasa de interés de no más de un 6%", detalla Besga, desarrollador de H3 Hollywood, cuyos departamentos parten de u$s 270.000.
¿Y en Miami no se compite por precio? También se da, aunque siempre en sintonía con la calidad. "Los nuestros arrancan en los u$s 4.000 el metro cuadrado cuando productos similares parten de u$s 6.500 en Brickell y u$s 15.000 en la zona costera", remarca el desarrollador de Metropica.

Hoy y mañana

Futuro y Miami pueden conjugarse de distintas maneras. En términos de negocios inmobiliarios, se puede considerar, en un principio, la variable revalorización. "Vemos los valores apreciando muy bien, desde ya", establece Dan Riordan, desde Turnberry Associates. "Por el momento, solamente hemos relevado una serie de precios, pero anticipamos una apreciación anual en el orden del 5%-10%", anticipa el vocero de Ocean Club.
Esta variable, de hecho, se encuentra estrechamente relacionada con la localización. En este sentido, cabe preguntarse cuáles son las zonas con mayor potencial de la ciudad. La respuesta de los protagonistas consultados para esta nota es coincidente: Sunny Isles, donde las reglamentaciones vigentes permiten construir en altura junto al mar y por su ubicación estratégica entre Bal Harbour y Aventura; y el noroeste de Broward a no más de 25 minutos al norte de Aventura, un área que también cuenta con grandes expectativas de apreciación.
En paralelo al negocio, las coordenadas económicas y sociodemográficas prometen, todavía, más crecimiento y, por ende, mayor demanda. Por lo pronto, el número de compañías que se radican en la ciudad continúa en constante aumento -en la actualidad, hay entre 1.250 y 1.400 empresas multinacionales que tienen en esta urbe de la península sus oficinas centrales para América latina- y se estima que por su puerto pasan el 40% de las exportaciones de los Estados Unidos a la región.
La comunidad hispana, en tanto, representa, hoy en día, el 70% de la población total de Miami. Los cubanos son la mayoría, seguidos por puertorriqueños, venezolanos, colombianos y, también, argentinos. No obstante, tal vez, lo más importante para el lector es que su incremento poblacional del 2% anual implica, según los expertos consultados, una necesidad de alrededor de 10.000 viviendas para abastecer una demanda que aumenta sin pausa, año tras año, y, según se puede ver, con un perfil cada vez más suntuoso. Y, por cierto, latino.

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