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Mercado inmobiliario: los lugares más buscados y los precios de mercado

Con una demanda que continúa firme y la escasez como variable, los terrenos defienden su precio a pesar de la tormenta financiera. Cómo puede influir el nuevo Código de Planeamiento en los futuros desarrollos.

Mercado inmobiliario: los lugares más buscados y los precios de mercado

A pesar de la "turbulencia", "tormenta, "temblor", "crisis" o cualquier otro eufemismo que se elija utilizar para nombrar el "sacudón" económico y financiero que enfrenta la economía en general -y el mercado inmobiliario en particular-, la tierra se defiende. La ventaja de ser un bien escaso -especialmente en la ciudad de Buenos Aires y alrededores- hace que los precios hayan aumentado respecto al año anterior y que la demanda aún siga firme. No obstante, es innegable que comenzaron a abrirse más líneas de conversación y se cierran operaciones con mayor margen de negociación, dado que al caerse la posibilidad de acceder a vías de financiación accesible -tanto para inversores como para futuros compradores finales- se redujo la cantidad de clientes con espalda disponible como para desembolsar dólares de sus propias arcas.

A su vez, más allá de la coyuntura que no ayuda, el proyecto del nuevo Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad que ingresó a la Legislatura para su debate agrega otra dosis de incertidumbre al mercado local. Hasta que no se defina su aprobación o no, se está en un limbo normativo, lo que demora decisiones de inversión en algunos casos.

Según demostró el último relevamiento anual que realizó la consultora Reporte Inmobiliario sobre terrenos que se ofrecen a la venta en la ciudad de Buenos Aires con capacidad edificable superior a los 800 m2, los precios de la tierra aumentaron 4,79% entre marzo de este año y el mismo mes de 2017. El valor de incidencia promedio por metro cuadrado es de u$s 656, cuando doce meses antes era de u$s 626.

No obstante, ello depende fundamentalmente de la zona en la que se haya puesto el ojo. Dentro de la Capital Federal existe una amplia variedad de precios, hay barrios con valores de incidencia que arrancan por encima de los u$s 200 el m2 hasta otros que superan la barrera de los u$s 2.400 por m2. El mantra clave del real estate -"location, location and location"- es central en la selección de terrenos para desarrollar emprendimientos inmobiliarios.

De acuerdo a los datos recogidos por Reporte Inmobiliario, Barrio Norte, Belgrano y Palermo son los barrios donde los valores de incidencia promedio de la tierra resultan los más elevados de la Ciudad. La cotización en esos casos ya supera los u$s 1.323, u$s 1.126 y u$s 1.105 por metro cuadrado, respectivamente. Un 14% del total de los inmuebles considerados presenta valores de incidencia mayores a u$s 1.000 por metro cuadrado.

Pero, más allá de ello, hubo casos específicos que batieron récords, como sucedió durante subastas públicas de terrenos que ha realizado la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) en la denominada zona Catalinas Norte II durante 2017. También sorprendió el último de los remates -el primero en hacerse vía online- ubicado sobre la avenida Ortiz de Ocampo, entre las vías de los ferrocarriles San Martín y Mitre en Barrio Parque, por el que se pagó u$s 40,4 millones.

"Los valores en relación a un año atrás están más altos medidos en dólares, estimo que hubo una suba del 10 al 15%. En los últimos meses la demanda también se enfrió y están apareciendo vendedores interesados en vender ahora a un valor más bajo que el que pudiera sacar si esperan un tiempo. Los valores dependen mucho de las zonas. En Palermo y Belgrano los lotes arrancan en u$s 900 el metro cuadrado y pueden llegar hasta u$s 1.500, según la ubicación, las medidas del lote, si es un frente simple, doble o más, y la cantidad de metros a construir", advierte Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, quien trabaja fundamentalmente en los barrios hot de Palermo, Belgrano, Barrio Norte, Recoleta y sus alrededores.

El socio de la desarrolladora BrodyFriedman, Andrés Brody, agrega que en el mercado de tierras que esta compañía maneja no observaron "fluctuaciones de precios" y que pagan el mismo valor desde hace 24 meses. Como compañía desarrolladora, cuenta, "siempre" invierten en tierra y, en este momento, el stock aproximado que poseen llega a los 20.000 m2 de venta (tierra). "Los terrenos en la zona norte de la Ciudad son commodities que generalmente transitan las crisis económicas sin fluctuación de sus precios", acota.

En el otro extremo, los valores más bajos de incidencia del metro cuadrado en la Ciudad aparecen en el sur porteño: Mataderos (u$s 318), Pompeya (u$s 346) y Villa Soldati (u$s 363). "El mercado está complejo, dinámico y cambiante. La actividad en la compraventa de tierra es muy limitada y mucho tiene que ver con el mercado especulativo en el que nos encontramos. Las incidencias de tierra están en sus valores más altos. El costo pretendido en dólares está muy lejos de la realidad del negocio. Por lo cual, frente a este escenario, el gran desafío que tenemos es crear nuevas zonas. No hay necesidad de seguir densificando Palermo, Puerto Madero o Barrio Norte. Hay que atender y generar condiciones para que prosperen barrios como La Boca, Barracas, Pompeya, Mataderos y Villa Lugano", propone Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, desarrollador de Astillero Catalinas Sur.

Tras la General Paz

Pero, más allá de la situación de CABA, Ignacio O´Keefe, director Comercial de la inmobiliaria rural y urbana O´Keefe, sostiene que "la tendencia alcista del valor de la tierra disminuyó como consecuencia de los altos costos de construcción" y se "mantienen en general sus condiciones". En lo que respecta a loteos abiertos, este broker -que posee amplia experiencia en el sur del Conurbano e Interior del país- cuenta que los desarrolladores buscan tierras de hasta u$s 25 el metro cuadrado mientras que si se trata de predios donde levantarán edificios, el valor promedio es de u$s 500 el metro.

Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, desarrollador del polo urbano Pueblo Caamaño, entre otros proyectos, sostiene que "hoy es recomendable invertir en tierra fuera de CABA y esperar para explotarla más adelante porque los márgenes allí son altos. Los mejores negocios están en la zona norte de Buenos Aires y en el sur, donde también hay amplias posibilidades de desarrollo en los próximos años".

Puntualmente, Vitrium eligió invertir y posicionarse en el corredor que va desde Vicente López a Pilar, donde encuentran tierras con incidencias del 10 al 12%. "Los precios de la tierra no se han modificado y dudo que lo hagan porque es uno de los pocos bienes escasos del mundo que siempre va a valer más", proyecta Gagliardo.

Respecto a los precios que se pagan fuera del Gran Buenos Aires (GBA), Juan Cabrini, gerente de Proyectos de la desarrolladora Eidico, firma que comercializa principalmente loteos ubicados en el Conurbano bonaerense y ciudades del Interior, aclara que el valor depende de la zona y del tipo de propuesta inmobiliaria a ofrecer y cuenta que hay ejemplos de campos que adquirieron para desarrollar loteos, que van desde u$s 1,5 el metro cuadrado mientras que otros superan los u$s 10.

En vías de desarrollo

Según la experiencia de Siwacki, la demanda de lotes "sigue activa pero más selectiva" dado que "la tierra es valorada como materia prima para iniciar proyectos". Si bien señala que la oferta "es escasa, en momentos turbulentos también suelen aparecer buenas oportunidades". Y agrega: "Las buenas ubicaciones siempre son buscadas por los desarrolladores para posicionarse en tierra a futuro".

 

En cuanto al comprador final de clase media que adquiría unidades en cuotas desde el pozo, Siwacki advierte: "Ese cliente desapareció porque necesita financiación y no puede atarse a un proyecto con cambios importantes en las cuotas. La inestabilidad y el costo de la construcción atado a la inflación dejaron afuera a este segmento que se asomaba como potencial inversor de pozo".

Sobre el nivel de actividad actual en la comercialización de terrenos, O´Keefe señala: "Se siguen dando operaciones principalmente de aquellos vendedores que entienden el momento de mercado o que tienen necesidades propias. Esto genera que de a poco los valores se estén adecuando a lo que los desarrolladores pueden pagar, teniendo en cuenta que en la actualidad para llevar adelante un proyecto el desarrollador debe tener espalda suficiente como para hacer una buena parte de la obra con fondo propios".

En tanto, para Gastón Mazzei, gerente General de Mazzei Propiedades, cuyo radio de acción de venta de lotes y terrenos está en Canning, San Vicente y alrededores, allí "no mermó la cantidad de operaciones pero lo que sí cambió es el modelo de negocio y tipo de inversión ya que antes los inversores apuntaban a comprar lotes en barrios cerrados o countries y hoy en día los más buscados son loteos abiertos, que implican menores gastos, menos inversión y ausencia de expensas. Sin dudas, el perfil del cliente cambió. Nuestro mercado está más enfocado en el comprador final, personas que compran lotes para construir su vivienda. Hoy el inversor se retrajo".

El gerente de Proyectos de Eidico comenta: "En el último trimestre se generó una disminución en la cantidad de operaciones de compraventa registradas. Pero, no obstante ello, actualmente estamos empezando a percibir una reactivación y esperamos que esta tendencia se acentúe en los próximos meses". Esta compañía busca tierras factibles de lotear para comercializar que estén localizadas en grandes centros urbanos, con poblaciones que superen los 100 mil habitantes o ciudades núcleo para ofrecer sus productos: loteos abiertos, barrios cerrados o con casas bajo sistema housing, edificios y zonas comerciales.

Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, suma su visión del mercado y de los barrios con potencial: "Cuando las posiciones de los vendedores son realistas, las compraventas se siguen concretando. Siempre estamos atentos a la aparición de buenos terrenos, más allá de la coyuntura. En cuanto a zonas con oportunidades, se irán posicionando nuevas, como es el caso del sur, que tiene una incidencia sustancialmente más baja, con una alta expectativa para la clase media ya que las avenidas San Juan e Independencia son muy buenos accesos. Saavedra, si bien está más consolidada, aún presenta buenas oportunidades en cuanto a oferta de tierras y costos". Hacia allí van con nuevos proyectos pero advierte que para considerarlos "el valor del terreno no debe superar el 35% del costo del desarrollo", en líneas generales.

Con respecto a las zonas que mayores posibilidades representan para invertir en lotes y futuros desarrollos inmobiliarios dentro de la ciudad de Buenos Aires, Siwacki menciona -más allá de las zonas consolidadas, que "siempre serán una buena oportunidad, aún con altos precios"- al corredor lindero al norte, que comprende los barrios de Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Abasto y San Cristóbal, entre otros. Según opina este broker, esa zona presenta "el balance perfecto entre buenos precios, buena cantidad de oferta de tierra, zonas interesantes en cuanto a su avance en infraestructura y potencial de crecimiento, con buenas conexiones y transportes".

En tanto, con la mirada puesta hacia adelante, O´Keefe prevé "una tendencia a la baja en la medida que los costos en dólares no bajen" y señala, además, la "gran oportunidad que es hoy la zona sur del Gran Buenos Aires -como Hudson- por su potencial y precios. El margen que va entre el río y la autopista desde Quilmes hasta La Plata también constituye una oportunidad siempre y cuando avance su rezonificación, actualmente en trámite en La Plata".

Con su pata desarrolladora, Mazzei dice siempre estar en búsqueda de nuevas oportunidades de terrenos: "Afortunadamente, en la zona en la que nos encontramos (suroeste bonaerense) aún hay mucho por desarrollar. Siempre aparecen oportunidades pero en la medida que uno tenga claro el tipo de demanda con la que se encontrará al salir al mercado".

Código incierto

El proyecto en análisis para establecer un nuevo Código de Planeamiento Urbano para la ciudad de Buenos Aires genera expectativas -buenas y malas- entre profesionales del sector, desarrolladores, inversores, brokers y vecinos porteños, aunque todavía no hay una idea clara sobre su definición. El impacto que los cambios a introducir pueden tener en los valores de incidencia de los lotes -dado que depende de la superficie que se les autorice edificar con la normativa por venir- hace que la demanda se enfríe, al menos hasta que el panorama aclare.

 

"En este momento, genera complicación no saber con qué Código manejarse o qué sucederá con el nuevo, si es que sale aprobado o no. Todo esto solo genera más parate porque el comprador prefiere no comprar antes que comprar mal", señala Hernán Siwacki, de Capital Brokers.

Con él coincide Ramiro García Minzoni, director de Desarrollo de Casa Campus, empresa que desarrolla proyectos ideados para coliving: "La situación en CABA es muy particular. La posible aprobación del nuevo Código trae beneficios a algunos terrenos y perjudica a otros. Esto genera cierta incertidumbre y hay que analizar con mucho detalle los metros cuadrados que se pueden construir en cada lote. Muchos propietarios y brokers están valuando los terrenos en el mejor de los escenarios según cada código. Hay que tener esto en cuenta para no pagar la tierra por encima de su valor real".

A su vez, este directivo confirma que se están posicionando en tierras. Buscan terrenos en los barrios porteños consolidados, principalmente en zonas próximas a universidades, como ser Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Palermo y Núñez. Actualmente sus proyectos tienen una incidencia de entre u$s 700 y u$s 800 el metro cuadrado, permitiéndoles vender unidades pequeñas por u$s 80.000 que el propietario puede explotar como residencia universitaria o coliving para obtener una rentabilidad del 6 al 8% anual en dólares.

Los más deseados

Desde la AABE prometen continuar inyectando tierras al mercado con nuevas subastas de inmuebles. "Tratamos de reconvertir espacios ociosos para activar la obra privada en las grandes ciudades y generar más ciudad. Los proyectos del año pasado salieron muy bien, este año ya arrancamos con algunos y tenemos una agenda muy ambiciosa hasta fin de año", destaca su presidente, Ramón Lanús.

Según informa, la idea es "continuar con el cronograma ya pautado de subastas porque los inmuebles que se sacaron al mercado han tenido buena recepción hasta ahora. Somos conscientes que hay un escenario distinto pero estamos trabajando con tierra muy relevante y muy valiosa", califica el funcionario.

Entre las próximas ventas se incluye un codiciado lote de 15.458 m2 en la zona porteña denominada Catalinas Sur. Allí se permitirá edificar 90.000 m2 de viviendas y oficinas. "El pliego de la primera etapa se publicará a fin de este mes"con miras a que la subasta electrónica se concrete "hacia fines de octubre", informan desde el organismo.

En tanto, entre los remates por concretarse a corto plazo que despiertan interés está un terreno de 3.100 m2 ubicado en Pico 4255 (Holmberg) en esquina con las vías del ferrocarril General Bartolomé Mitre, cerca del nodo de las avenidas Panamericana y General Paz, que se subastará el 4 de octubre con un precio base de u$s 16.250.000.

También desde la AABE comenzaron a abrir el juego a la participación de desarrolladores medianos con menor necesidad de inversión. Se trabaja un proyecto para desarrollar urbanísticamente la ex playa ferroviaria de cargas de la Estación Colegiales, entre otros. Asimismo, el organismo venderá lotes en Córdoba, Santa Fe, Rosario, Mendoza, Neuquén y Campana.

Además, se subastarán nuevamente tres parcelas por un total de 17.114 m2 en Puerto Madero (delimitadas por la avenida de los Italianos y las calles Emma de la Barra y Juana Manso) que se intentaron rematar en junio en bloque, sin éxito.

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Comentarios2
Tomás Albino Blanco
Tomás Albino Blanco 02/09/2018 08:20:45

No se vende nada... todo blabla...

Tirso Baldrich
Tirso Baldrich 02/09/2018 03:22:06

.... pregunto: ¿Quedará algún pedacito de Argentina .... sin que lo quieran vender ... ?