Mercado inmobiliario: comercios rinden sólo 7% en dólares pero volvió la expectativa

A paso lento, la actividad comercial comenzó a mostrar pequeños signos de recuperación. Golpeado por la caída del consumo masivo, comerciantes y propietarios de locales resisten con la mirada puesta en lograr el ansiado crecimiento económico que ponga a girar nuevamente la rueda comercial. La apuesta al repunte promete novedades en el sector y ya hay consultas de inversores y marcas internacionales con perspectiva al mediano plazo.

Con una rentabilidad promedio que puede variar del 4% al 8%, según el tipo de local y -sobre todo- su ubicación, alquileres que rondan 49 u$s/m2 al mes en Capital y vacancias cercanas al 2%, los protagonistas del sector comercial se ajustan el cinturón pero miran con esperanza el camino por delante.

Según los datos de la inmobiliaria Toribio Achával, el nivel de rentabilidad actual de los locales comerciales medido en dólares billete oscila entre el 5% y el 7% anual. Judith Sygal de la división Locales completó: "Si bien en los últimos meses la rentabilidad de los locales experimentó una leve suba, si se analiza en referencia a los niveles históricos, comparativamente continúa siendo baja. Esta disminución se explica por la suba experimentada en los últimos años de los valores de venta de los locales comerciales la cual no pudo trasladarse al valor de los alquileres que -en el mismo período y en dólares- experimentaron una significativa baja. No obstante, en los últimos meses observamos que esta tendencia en forma lenta se está revirtiendo".

Para Diego Migliorisi, "el mercado comercial está activo y crece conjuntamente con la economía. Los niveles de rentabilidad se mantienen e incluso se han incrementado levemente".

Por su parte, David Martínez, gerente de Korn Propiedades, coincide: "Luego de un período de gran caída, se ve un acelerado repunte que puede ser motivo de las condiciones generales de la economía actual con tendencia alcista. Los polos comerciales tradicionales están empezando a tener plena ocupación".

En zonas de alta demanda comercial, como ser los centros comerciales a cielo abierto de la calle Florida, Santa Fe, Cabildo, Acoyte y Rivadavia, entre tantos otros, el nivel de rentabilidad ronda el 8% anual, con algunas dispersiones de acuerdo a si el local tiene expensas, si está sobre la arteria comercial principal o en zonas aledañas. En tanto, en áreas con nivel de actividad comercial medio, la rentabilidad anual es del 5%. Dado estos porcentajes, el retorno de una inversión en un local comercial se da entre los 12 y 20 años aproximadamente, detalla el directivo de Korn.

Palermo Soho es otra zona que continúa su crecimiento. Según Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, "se percibe cambio de estrategias en algunos rubros y se observa la búsqueda de locales más chicos, de bajo alquiler y expensas. Al no haber ventas, hoy los costos influyen en el valor del alquiler. En zonas como el microcentro, solo (funcionan) Servicios y Comida. Barrio Norte, Palermo y Caballito son zonas de mucho auge que están estables y a la expectativa. Por ahora no se habla de centros comerciales. Hay posicionamiento, tierras pero todo en espera".

Para Melina Leiva, también de Toribio Achával, el polo comercial del microcentro se mantiene estable pero cabe destacar "la renovación y ampliación de rubros sobre las calles Reconquista, Suipacha y Maipú", entre otras. Además, apunta que la avenida Santa Fe que tuvo vacancia de locales durante los últimos años, "experimenta una incipiente recuperación".

En la zona norte del Gran Buenos Aires, el shopping Tortugas Open Mall, del grupo Pegasus, cuenta con 155 locales y 70 espacios de stands (góndolas) sobre 43.000 m2 de superficie pero van por más para el año próximo: extenderán 10.500 m2 el área bruta de un ala del actual centro comercial, lo cual demandará una inversión de u$s 9 millones. "Si bien esta ampliación ya estaba planificada hay un contexto de optimismo que hace que vayamos a iniciar la obra en el momento justo", cuenta Rubén Baccá, su director general.

Además, a mediano plazo (en cinco años aproximadamente) prevén llevar a cabo un máster plan "más agresivo y ambicioso" para construir un complejo de oficinas, una ampliación del shopping de 25.000 m2 adicionales, una clínica médica y una universidad. Este proyecto lo concretarán en una tierra lindera al centro comercial que compraron hace dos años por u$s 4 millones y terminarán de pagar en 2018.

En cuanto a la performance del centro comercial, el entrevistado sostiene que "lo peor ya pasó y, si bien el consumo fue el que estuvo más castigado, desde agosto se ve una recuperación. Fue el primer mes que tuvimos un incremento de ventas nominales superior a la inflación, se está sosteniendo y pensamos que seguirá esa misma tendencia".

Y amplía: "Hay un optimismo en la gente y en los empresarios, si bien sabíamos que había que acomodarse a esta nueva situación de sinceramiento de tarifas que afectan al consumo. Desde agosto se fue incrementando la demanda. Gastronomía y entretenimiento es lo que mejor se recuperó. Lo más difícil fue desde mitad de 2015 a julio de 2016 pero así y todo no hay locales vacíos".

En tanto, en el kilómetro 46 del ramal Pilar de la autopista Panamericana abrirá la primera etapa -52 locales- del centro comercial de Pueblo Caamaño, emprendimiento de 65.000 m2 de edificios residenciales, oficinas y también departamentos que levanta Vitrium Capital en un espacio de más de tres hectáreas de superficie.

El proyecto comercial comprende en total cuatro etapas constructivas que conformarán 500 metros lineales de negocios. Al finalizarse habrán conseguido abrir 90 locales distribuidos en 7.300 m2 de superficie que tendrán como clientes directos a las 1.500 personas que vivirán y trabajarán en este complejo, además de ofrecer entretenimiento y servicio de gastronomía a las más de 25.000 personas que habitan barrios cerrados de los alrededores.

Actualmente tienen locales a la venta -solo quedan 12- con cochera cubierta incluida, a partir de los $ 35.933 el m2. Asimismo, los primeros contratos de alquiler que están cerrando están en el orden de los $ 280 el metro cuadrado, más un 15% de fondo de publicidad y promoción.

"Los locales comerciales siguen siendo un resguardo seguro del capital a largo plazo. La rentabilidad de un centro comercial como éste es de 8% anual estabilizado. La vacancia en los centros comerciales es muy baja y se encuentra alrededor del 4%, que es la rotación orgánica de los contratos vigentes. La demanda de locales de servicios, productos de alto valor agregado y gastronomía es la que predomina", detalla Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital.

Números

Según el relevamiento de la consultora inmobiliaria internacional Colliers, el promedio del valor de alquiler mensual de locales comerciales en los principales ejes de la Ciudad durante el primer semestre de este año es de u$s 63 por metro cuadrado, si bien al tomar todos los corredores el valor del mercado desciende a u$s 49/m2. Al contraponer estos valores con el mercado de las principales capitales de América latina se ve que Buenos Aires queda por debajo de México DF donde un alquiler comercial ronda los 90 u$s/m2 y San Pablo que llega a 75 u$s/m2 por mes mientras que en Lima o Santiago es de 50 u$s/m2.

"Los valores se mantienen bastante estables. En venta (de locales) hubo algunos aumentos pero -con las Lebacs al 25 ó 27%- no hay mucho interés en invertir en el mercado inmobiliario todavía, por lo menos en el comercial. Entonces se hacen pocas operaciones, se cierran solo aquellas que realmente son una oportunidad. Las marcas aprovechan a posicionarse en algunos lugares importantes que después le resultarían más caros y las búsquedas se circunscriben a algunas cadenas de fast-food, tiendas de cafetería o restaurantes de menor categoría. Obviamente las noticias a mediano y largo plazo son muy buenas", asegura Marcelo Zuliani, director comercial de esta firma.

En los primeros seis meses del año se registró "una fuerte rotación de comercios en los principales corredores comerciales de la Ciudad": pasó de 5,8 en la última mitad de 2016 al 8,9% de 2017. Esto implicó una caída del 9,41% de la superficie ofrecida disponible.

La vacancia en este período "no es importante", se ubicó en 2,1%, si bien la zona del cruce de las avenidas Santa Fe y Pueyrredón presentó 4% (la mayor) y el entorno de Cabildo y Juramento la menor, con 0,6%.

A su vez, la baja de la inflación comienza a volcarse en las renegociaciones de los contratos entre propietarios e inquilinos. Según cuenta Martínez, "actualmente el mercado convalida renegociaciones que pueden ir del 25% anual o el 12,5% semestral, de acuerdo al rubro. Pero, dado que la inflación tiene tendencia en baja, se están empezando a cerrar acuerdos en torno al 20% anual". En tanto, para el año entrante, Zuliani expresó que se habla de acercarse al 18% anual de ajuste y que se piensa en 12% anual para el tercer año.

Gagliardo acota: "Los contratos se siguen ajustando por inflación y no hay mayores cambios, salvo que el Indec ahora es un buen parámetro de referencia para medir la inflación real". En cuanto a la venta de locales comerciales, los inversores "siguen convalidando precios interesantes en las zonas más demandadas por lo que la venta de este tipo de locales nunca llegó a contraerse, sino que solo se dejaron de convalidar valores fuera de mercado. En zonas de alta demanda comercial, se pueden ver algunos locales vacíos en alquiler -aunque cada vez menos- y se encuentran prácticamente para la venta", analizan desde Korn.

Para el titular de Altgelt "el valor de los locales en venta está relacionado con su renta que es baja, 4%. Los valores históricos, en relación a otros inmuebles están por debajo un 30% y esto depende del resurgimiento del comercio".

Acorde al estudio de Colliers, el rubro textil continúa liderando los comercios en todos los ejes, con un promedio de 45,5% del total de locales y le sigue la gastronomía con 14,9%. En promedio "hay más demanda que oferta" de locales en términos generales.

El ejecutivo de Korn acota que, entre los rubros que más crecieron, están las empresas de servicios, comidas rápidas y todo lo relacionado con el entretenimiento. "Si bien durante el año pasado hubo una caída marcada en el rubro textil, a partir de 2017 se empezó a notar un repunte en dicha actividad", afirma.

En tanto, Altgelt también señala que los únicos rubros que funcionan en la actualidad son los de servicios y los gastronómicos (bar, supermercados) pero aclara que "de estos, en un porcentaje muy alto, el reglamento prohíbe el uso para venta de productos alimenticios".

Ambas brokers de Toribio Achával señalaron que las cadenas de supermercados abren tipologías de menor superficie y que durante el último año "las cervecerías fueron la revelación como nuevo rubro gastronómico, lo que generó nuevos polos cerveceros en los barrios. Actualmente hay en promedio un local de este tipo por cuadra en Palermo". Según explicaron, estas cervecerías toman espacios comerciales de todos los tamaños.

En tanto, mencionaron que las franquicias de cadenas de cafeterías siguen siendo el negocio que más crece y el que lidera el mercado de alquileres. Las zonas más solicitadas por el rubro gastronómico son Palermo Hollywood y Soho, inmediaciones del Boulevard Cerviño, Núñez, Belgrano, Villa Urquiza y la calle Reconquista en el microcentro porteño.

También "el interés internacional se despierta poco a poco, a medida que la Argentina presenta alternativas económicas sólidas. En concreto hay consultas de marcas e inversores internacionales aunque aún no se ha notado un desembarco masivo", suma Migliorisi. Y Sygal concuerda: "Las grandes marcas se muestran cautelosas, enfocadas en el análisis de las mejoras de las variables". En los últimos meses, agrega, recibieron "una cantidad significativa" de consultas de marcas internacionales lo que "constituye en sí mismo una novedad, dado que en la última década la mayoría de ellas no mostraron interés". Al respecto, detalla que las consultas "se enfocaron en ubicaciones premium y aún están en etapa exploratoria".

Zuliani confirma que empezaron a recibir consultas de una marca internacional de zapatos "que está con sus primeras averiguaciones" y hay una cadena chilena de restaurantes también preguntando por el mercado. "Las marcas internacionales claramente tarde o temprano llegarán. Tenemos detectadas 45 empresas que están presentes en países limítrofes pero aún no se radicaron en la Argentina. Seguramente habrá franquicias o máster franquicias primero y después vendrán", concluyó.

Hacia delante

Sobre la dinámica de los corredores comerciales y tendencias de este mercado, Martínez señaló que "hace tiempo que se puede comprobar el surgimiento de nuevos polos comerciales, dado el agotamiento de los existentes. En dichas zonas, las marcas consiguen por valores menores, locales mucho más espaciosos, que les permiten tener distintos tipos de productos, como saldos, discontinuos y de temporadas anteriores. Esto genera tráfico de gente que puede acceder a productos de marcas reconocidas a precios más económicos que los que consigue en los shopping. Por ello vemos la proliferación de la zonas tales como Villa Crespo y Barracas, donde cada vez queda menos espacio comercial disponible y casas de viviendas se transforman en showrooms".

Para Altgelt, "por ahora el sector comercial vive el día a día. Esto será lento. Hoy las condiciones se mantienen pero sabemos que en un futuro cambiarán, depende del surgimiento comercial. El comercio necesita cambio de reglas en el comercio y el resurgimiento del país. No lo dudo vamos en ese camino, por ende es el mejor momento para invertir.

En el análisis final Leiva destaca que "de acuerdo a la percepción del mercado de un espiral inflacionario y una cotización del dólar controlado, se proyecta una estabilidad que repercutirá de forma positiva en el nivel de ocupación de los locales comerciales, disminuyendo la vacancia actual. La tendencia de baja de la inflación experimentada en forma gradual en los últimos meses, opera en forma beneficiosa ya que un escenario de mayor estabilidad económica permite que las marcas proyecten y definan estrategias de expansión".

Las tendencias del marketing y de la dinámica de la actividad en general desvelan a comerciantes y propietarios de locales y centros comerciales. Sobre ello Gagliardo advierte que los centros comerciales de proximidad "son los protagonistas de la expansión del retail de los últimos cinco o siete años; hace muchos años que no se inauguran grandes centros comerciales nuevos en el país. Los consumidores están cambiando su conducta y hoy buscan más tiempo al aire libre, quieren acceder a los productos y servicios que necesitan más cerca de sus casa, recorrer lugares más íntimos y no grandes superficies frías".

Sin embargo, para Zuliani "hay un gran potencial" para instalar nuevos centros comerciales en el país, en especial en el Interior "que por un tema de commodities está mejor que Capital en cuanto a ingresos". Prevé que estos "empezarán a desarrollarse en toda ciudad de más de cien mil habitantes con escasez de centros comerciales" y proyecta "muy buenas oportunidades en el mediano y largo plazo para el retail en general", si mejora el volumen de ventas y se logra bajar los precios del rubro indumentaria con miras a solucionar "el éxodo y compra de productos a muy bajo costo del otro lado de la frontera, en la zona cordillerana y en Misiones".

De todas maneras, Zuliani menciona que también hay una tendencia de los negocios de cercanía que va cambiando la comercialización de los inmuebles: "El fenómeno de los supermercados se está trasladando también a otros rubros como cadenas de farmacias o cafeterías que por ahí venden casi lo mismo en Florida que en un barrio periférico pero el alquiler es un tercio. Inclusive, los formatos empiezan a achicarse en dimensión de los locales. Hoy el retailer busca más la fidelidad del habitante de la zona", si bien no se dejan las buenas ubicaciones en focos principales.

En tanto, Migliorisi concluye: "La era digital representa un cambio de paradigma. Muchos rubros mutan a oficinas internas o a sitios más alejados y no tan comerciales como las empresas de servicios, dejando esos espacios para rubros de imperiosa necesidad visual. Este fenómeno se verá profundizado en el futuro".