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Los formatos que rompen el molde

Puesta en valor e integración de propiedades con protección histórica. Combinación de residencias con suites hoteleras, oficinas, locales y cocheras. Construcción de viviendas de lujo con servicios premium. Los desarrolladores afilan sus estrategias para diversificar ingresos y diferenciarse en el mercado. Cuáles son los proyectos más representativos de esta tendencia y quiénes están detrás de ellos.

Los formatos que rompen el molde

Vivir en un hotel, tener un departamento de altísima gama con amenities de lujo, ser parte de un club exclusivo de negocios, disponer de varias plantas de cocheras y locales comerciales para renta, tener como vecinos a artistas o inquilinos temporarios y hasta disfrutar de casonas del patrimonio histórico que fueron recicladas son algunas de las propuestas que se ven en el mercado actual del desarrollo inmobiliario.

Si bien el abanico de opciones es amplio, todas tienen un objetivo en común: diferenciarse dentro del océano comercial de emprendimientos para cubrir un nicho específico, diversificar las fuentes de ingresos y ampliar el margen de rentabilidad del negocio.


Si bien el mercado inmobiliario viene golpeado desde hace años y los lanzamientos ralentizados, la imaginación se pone en juego para continuar la oferta de propuestas originales que seduzcan a compradores, ya sean usuarios finales o inversores.
En este contexto, Argencons inauguró en diciembre Quartier Madero Urbano. Este conjunto de departamentos funcionará -desde el mes próximo- con un sistema de pool hotelero opcional, que será operado y administrado por Aadesa Hospitality Management Company. El edificio, una torre de 23 pisos que ocupa media manzana con frentes sobre Azopardo y las avenidas Independencia e Ingeniero Huergo en San Telmo, comenzó a ser habitado durante el verano.


Además de las 299 unidades que tiene en total, ideales para studios o apart-suites, el proyecto contempló el reciclado de dos casonas antiguas que -como eran patrimonio histórico- fueron refuncionalizadas para albergar los amenities (spa, gimnasio, business center y auditorio), un salón para eventos y servicio de gastronomía. La piscina descubierta se luce desde el hall central, rodeada por un deck que funciona como solarium.


En cuanto a la ecuación del negocio, los propietarios pueden optar por tomar posesión de su unidad para uso personal, renta privada o firmar un convenio con Aadesa para integrar el grupo de 100 unidades (un tercio del total) que serán destinadas a renta hotelera bajo la marca CH Madero Urbano Suites, de categoría cuatro estrellas. La rentabilidad promedio del total de las unidades adheridas se estima que variará entre 6,5 y 8% anual en dólares. Además, el edificio cuenta con 230 cocheras (en dos subsuelos) con sistema de valet parking, ya sea para uso personal o de renta.


La inversión ascendió a u$s 46 millones (estimada al suscribirse la obra), con 22.000 m2 vendibles. Se trató de un fideicomiso de construcción al costo, ajustado por el índice de la Cámara de la Construcción.


Según cuenta Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, por las diversas variaciones que tuvo el dólar en el transcurso de la obra (que se inició en 2012), los inversores terminaron pagando alrededor de u$s 2300 el m2 y se estima que la tarifa inicial para alojarse en los departamentos suscriptos al pool de renta será de u$s 139 más IVA diarios.

Madero de lujo

No caben dudas de que el grupo Alvear es sinónimo de alta gama y calidad de servicios. Desde hace unos años que la familia Sutton se encuentra embarcada en dos mega proyectos en Puerto Madero -Alvear Icon y Alvear Tower-, ambos emblemáticos para el mercado inmobiliario.


El primero de los desarrollos es de usos mixtos (hotel y viviendas), lleva un 90% de avance y estará inaugurado para fin de año. Comprende 159 habitaciones de hotel y 50 departamentos (de 40 a 60 m2 de superficie) cuyos propietarios podrán disfrutar de los mismos lujos y amenities que los huéspedes que allí se alojen (a excepción del servicio de limpieza de las unidades, que será opcional para los residentes).


"Lo que tiene de diferente en relación a otros emprendimientos mixtos es que se trata de un proyecto hotelero desarrollado por un grupo con mucho expertise. El eje principal es el hotelero y el inmobiliario pasa a ser un agregado", define Andrés Kalwill, director de Nuevos Proyectos del grupo empresario.


La obra implica u$s 90 millones de inversión, sostenida mediante fondos propios e ingresos de las ventas de las residencias (ya no quedan unidades disponibles). El valor de reventa se estima en u$s 12.000 el metro cuadrado, aunque "en realidad el precio que tendrán en el mercado será el que la gente esté dispuesta a pagar o que le paguen para desprenderse de la residencia porque es un producto absolutamente único, no hay otro hotel Alvear en Puerto Madero. El precio lo dará la escasez", calcula Kalwill.


El directivo cuenta que a pesar de que no tenían experiencia con proyectos de usos mixtos, "la aceptación que tuvo fue extraordinaria, superó las expectativas. Nunca se llegó a publicar un aviso y ni siquiera se hizo un folleto o un cartel de venta. Fue todo efecto del boca a boca".


A su vez, avanzan con Alvear Tower, ideado a partir del éxito de ventas obtenido con Icon. Este edificio estará exclusivamente destinado a vivienda y demandará entre u$s 160 y u$s 170 millones de inversión para construir sus 69.000 m2 de superficie total (solo 32.000 m2 corresponderán a sus 185 departamentos).

Se distinguirá por su altura -con sus 54 pisos será el más alto de la Argentina-, por la calidad de su diseño, construcción, detalles de terminación, confort y amenities.
El vocero del grupo explica: "Al ver la convocatoria que producía la marca Alvear nos planteamos capitalizar la experiencia. La idea fue que hiciéramos un producto que sea como un hotel sin pasajeros. El concepto de Alvear Tower es ese: un edificio con departamentos de un estándar de calidad muy alto, con todos los servicios que la gente espera tener en un hotel".


Entre los elementos diferenciadores del proyecto, Kalwill cita que tomaron "la decisión estratégica de hacer unidades con 3,30 metros libres de altura para tener la sensación de aire y espacialidad que dan los techos altos". Además, como esa manzana ya estaba consolidada al iniciar la obra, contaban con otra ventaja: sabían dónde estaban los corredores de vista para que -al construir- no hubiese ninguna interferencia.
Además de los clásicos amenities de edificios de categoría (spa, piscina de natación al aire libre, salón de fiestas y vigilancia) agregaron un salón de juegos para niños pequeños y otro diferente para adolescentes, prevén instalar un simulador de esquí y uno de golf en el edificio, habrá un salón para adultos, una pileta in-out y otra especial para chicos, cancha de tenis, business center, sala de correspondencia para recibir envíos, lavadero para mascotas, sala de hobbies y de música, bodega y microcine, entre otros. Habrá también un Roof Club, una gran sala de estar ubicada en el último piso para que todos los residentes puedan disfrutar de una visual abierta de la Ciudad.


El precio de venta es de u$s 8.000 el m2. Son unidades de 90 a 500 m2 de superficie. A enero de este año el avance de obras rondaba el 60% y el 65% de los departamentos estaban vendidos. En dos años estaría concluido, calcula Kalwill.

Manzana de negocios

Otro de los referentes del real estate en la zona es Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, desarrollador del complejo de usos mixtos Madero Harbour, ubicado el Dique Uno. Si bien la historia arrancó en 1992 con la compra del terreno, las obras se llevan a cabo por etapas y -además de las viviendas- su masterplan comprende cuatro edificios de oficinas de la marca World Trade Center (WTC), de los cuales dos ya están finalizados mientras que otros dos se inaugurarán entre marzo y abril. Todos están vendidos.


GNV tiene la licencia exclusiva de esa asociación de negocios internacional para Buenos Aires y es un elemento que los diferencia de otros proyectos de oficinas. "Es más que una marca o un cartel en el frente de un edificio. Hay 330 WTCs en el mundo, es decir, tenemos 330 contactos con los que se pueden intercambiar negocios. También se promueven conferencias y hay una gama de servicios que estos edificios tienen y que no se encuentran en uno común, como ser gimnasios, salas de conferencias, alquileres temporarios y de gastronomía". El valor de venta de oficinas en este complejo rondó los u$s 5.000 el metro cuadrado y los alquileres están entre 25 y 30 u$s/m2.


Como otro proyecto de posicionamiento y diversificación de ingresos, GNV iniciará el desarrollo de Harbour Tower durante el primer semestre. Se trata de una torre de 50 pisos con viviendas de categoría (también dentro de Madero Harbour) diseñada por el arquitecto uruguayo Carlos Ott. Ginevra sostiene: "La intención es que este edificio se convierta en un ícono de la Ciudad, con su diseño vanguardista y apuntando a lograr la mejor calidad de servicios. Los departamentos tendrán entre tres y cuatro metros de altura y habrá una gran cantidad de unidades distintas entre sí, no es un edificio tradicional".


Claramente apuntan a competir con su vecino Alvear Tower pero su valor de venta actual es de u$s 6.000 por m2 (2.000 menos que el del grupo Sutton). Según informan, vendieron ya el 40% de las unidades y el plazo de obra será de 40 meses.
En esa manzana habrá también un shopping center que lleva un avance de obra del 40% y se estima concluir dentro de dos años. En tanto, en mayo de este año, entregarán Harbour House, un complejo de 71 residencias.


En cuanto a incorporar hotelería, está en sus planes aunque aún sin fecha firme de inicio. "Hoy estamos rezagados con la hotelería. Tenemos el proyecto hecho para construir un hotel de 200 habitaciones pero nos falta conseguir financiación de largo plazo a tasas lógicas", dice Ginevra. El grupo lleva invertidos u$s 150 millones y restan otros u$s 300 millones.

Mix comercial y artístico

A unas cuadras de la sede del Congreso Nacional, sobre la avenida Rivadavia 2150, se levanta un edificio de 16 pisos desarrollado por Zentrum Emprendimientos, sobre un terreno de 1.000 m2. El dato curioso es que tiene 210 cocheras distribuidas en nueve niveles para explotar como parking comercial.


Cada espacio para estacionamiento se vende a un promedio de u$s 26.000 durante la construcción y 34.000 con el proyecto terminado. Además, habrá en el mismo edificio 48 oficinas moduladas de 35 a 65 m2 en plantas libres de 450 m2 y 18 departamentos de uno a tres ambientes. Las unidades a estrenar se venderán a 2.800 u$s/m2.


Néstor Curland, arquitecto y director de la firma, cuenta que se hicieron eco de que "el parking comercial se volvió muy atractivo para los inversores", por lo que buscaron "satisfacer esta necesidad de inversión rentable y con muy bajo riesgo". A partir de ello optaron por construir las cocheras en Zentrum Rivadavia: se detectó que "existía una oportunidad en la zona ya que la oferta era insuficiente y, por lo tanto, las cocheras podían convertirse en una opción ideal. La aceptación de los inversores fue inmediata", agrega.


El desarrollador sostiene: "La demanda contemporánea en la Ciudad de Buenos Aires indica que es indispensable contar con cocheras para satisfacer las unidades. Es recomendable tener como mínimo dos niveles de cocheras por cada edificio".
Respecto a la diversidad de emprendimientos que tienen en cartera, Curland explica que esto "tiene una estrecha relación con la creatividad que se requiere actualmente en el mercado inmobiliario. Esperamos que las nuevas condiciones ofrezcan más posibilidades. Continuaremos investigando y presentando nuevas alternativas".


Desde el Distrito de las Artes porteño, Guido Wainstein, director de KWZ y desarrollador del conjunto inmobiliario Puerto Pampa, es contundente en su análisis: "Los productos de usos mixtos son una tendencia mundial que permiten posicionar y financiar un desarrollo inmobiliario de manera rápida. A su vez, acortan las distancias y cumplen el rol de tener todo en un solo lugar. En Puerto Pampa está Galería Cero, un espacio dedicado al arte que permitirá brindar un diferencial único, tal como está ocurriendo en el Midtown de Miami".


Este ambicioso proyecto se impone en la geografía urbana. Actualmente se lleva a cabo la construcción de su segunda etapa que comprende 174 unidades tipo loft y studios de entre 33 y 98 m2. El plan de obras completo demandará $ 1.000 millones en tres etapas y comprenderá más de 500 unidades. El precio actual de venta del metro cuadrado parte de $ 16.800.


Asimismo, Wainstein afronta otro gran desafío: la puesta en valor del Palacio Roccatagliata -que estaba abandonado- y su integración armónica con las modernas torres residenciales que Aisenson y él proyectaron erigir en ese predio del barrio porteño de Coghlan. "Se trata de un complejo de 349 unidades con vistas panorámicas y amenities distintivos. El proyecto es un diferencial en sí y el Palacio lo potencia. La integración al complejo será un desafío, ya que se unirá la arquitectura moderna con la clásica de un palacete del 1900. Estamos definiendo el uso final del Palacio y seguramente tomemos la decisión en la última etapa de la obra", adelanta.


El valor de venta es de u$s 2.300 el m2 y la inversión totalizará $ 650 millones.
Por su parte, Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades, aporta su mirada: "Están empezando a surgir proyectos que toman propiedades con restricciones de demolición o modificaciones para aumentarles el valor, edificándoles arriba. Y existen otros que transforman una estructura histórica manteniéndola pero con un objetivo (de uso) totalmente diferente".


Mel ejemplifica con un caso real: "Estamos trabajando en reciclar un edificio que era un convento. La estructura existente carece de valor pero está en una zona de alta demanda comercial. Se pondrá en valor la propiedad sin cambiar la estructura exterior pero sí modificando las estructuras internas para poder explotarlo comercialmente".


"Hasta ahora el mercado se concentraba mucho en los monoambientes y eso comienza a dejarse de lado porque ya hay saturación. Creo que pasará a haber más proporción de viviendas de dos y tres ambientes, que son las que aún faltan", concluye.