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Los distritos ganan altura

Con diferentes niveles de inversión privada y pública, los espacios Tecnológico, Audiovisual, De las Artes, Del Diseño y Del Deporte porteños siguen concentrando proyectos. Cuáles son las obras en ejecución y qué futuro prevén desarrolladores y brokers en esas zonas.

El Distrito de las Artes, en la Boca -donde se levanta el proyecto Puerto Pampa, entre otros- empieza a despertar interés.

El Distrito de las Artes, en la Boca -donde se levanta el proyecto Puerto Pampa, entre otros- empieza a despertar interés.

Los desarrollos corporativos y residenciales en ubicaciones premium fueron -y continúan siendo- las estrellas indiscutidas de esta última década. Sin embargo, parte del universo del real estate local también apuesta a posicionarse en nuevos mercados y los distritos económicos de la Ciudad de Buenos Aires (Tecnológico, Audiovisual, de las Artes, Diseño y del Deporte) traccionan demanda y también a inversores inmobiliarios que buscan mejorar las ajustadas ecuaciones de rentabilidad de sus proyectos.

El valor de incidencia de los emprendimientos en los distritos promedia los u$s 500 por metro cuadrado, a excepción de Palermo Hollywood (dentro del Audiovisual) que está alrededor de u$s 1.000. Significa la tercera parte de lo que implica construir en barrios como Belgrano, Núñez, Recoleta o el corredor Norte (Vicente López, San Isidro u Olivos). Pero, obviamente, los riesgos de invertir en zonas aún no consolidadas también son más altos.

Los niveles de evolución inmobiliaria, de infraestructura y servicios de cada distrito son diferentes. El Audiovisual -creado en 2011- es el que mejor implantado está por su desarrollo previo y su ubicación estratégica; el Tecnológico creció exponencialmente desde 2008, cuando se originó la ley; los de las Artes y Diseño avanzan pero están aún algo "verdes"; mientras que el Deportivo -donde se construye la villa de los Juegos Olímpicos de la Juventud 2018- aún no despertó la mirada de los inversores. Todos tienen exenciones fiscales e incentivos crediticios para aquellas empresas que -relacionadas al rubro promovido- se radiquen en la zona.

Sin dudas, la fisonomía de Parque Patricios cambió. Si bien el impulso constructor viene ralentizado, los nuevos edificios y carteles de obra se aprecian al caminar por la zona norte del distrito (desde el parque hasta las avenidas Caseros, Jujuy, Almafuerte y calle Pedro Chutro) así como en sus arterias adyacentes y principales ejes comerciales. El movimiento de la zona se potenció exponencialmente a partir de abril del año pasado, con la inauguración de los 38.000 m2 que conforman las nuevas oficinas del Gobierno de la Ciudad. A su vez, la apertura en mayo de la nueva sede del Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA) también suma público al barrio.

Según un relevamiento de Colliers, los edificios allí se caracterizan por "la construcción de inmuebles bajo la categoría ‘Build to Suit’ (a medida), a cargo de desarrolladoras especializadas y con los requerimientos de las empresas que posteriormente los ocuparon. "En este sentido, también se observa que la mayoría de los edificios del inventario se encuentran ocupados en block", describe Juan Manuel Farola, gerente comercial de la firma.

En materia de precios, el DT presenta un valor locativo que se ubica en un rango de u$s 14 a u$s 20 por m2 para emprendimientos corporativos. Respecto a precios de venta, los valores para oficinas terminadas se ubican en el orden de los u$s 2.000/m2, también variable en función de los características del proyecto. "Actualmente hay 230 empresas instaladas cuando en 2009 eran solo 27. Se multiplicó por nueve en solo siete años", destaca Farola.

Para Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, allí "hay gran cantidad de proyectos y el número de nuevos ocupantes y permisos de construcción presentados en los últimos años, confirman la tendencia. En este caso, a los incentivos se suma como gran apalancamiento la mudanza del Ejecutivo municipal con sus oficinas, la infraestructura de transporte público y la llegada del subte H al barrio".

Uno de los que apuesta fuerte en la zona es Alejandro Gawianski, titular de Grupo Hit, que desarrolla y construye edificios corporativos. Ya cuenta con 30.000 m2 de oficinas en renta y 50.000 m2 más que están en desarrollo. Su propuesta apunta a armar una red de edificios de oficinas y coworking destinados a renta (HIT, Hoteles de Industrias Tecnológicas). En este distrito la marca es fuerte: poseen Hit 1 y 2 que suman 15.000 m2, Hit 5 de 8.400 m2, desarrollan Hit 7 de 8.000 m2 y Hit 8 que tendrá 12.000 m2.

"Una de las ventajas de la zona es que no hay oferta, entonces la demanda es prácticamente desde el pozo. Esto permite alquilar la obra desde el momento cero. La zona ha crecido mucho hasta ahora, esperamos que en los próximos años sea explosivo", evalúa Gawianski.

Productoras con barrio propio

En tanto, también desarrolla 6.000 m2 en el Distrito Audiovisual, Hit 11 de 30.000 m2 en el de Diseño y otros 50.000 m2 en el Corredor de la Panamericana. "El distrito audiovisual llegó a una madurez, no creo que haya más radicaciones. En cambio, el tecnológico está en un 30% de su potencial. Tiene mucho para crecer", concluye.

Adrián Kaplansky, director de Copelle, firma que recicló la ex fábrica de Bagley en el corazón de Barracas, avanza en este distrito con Surcentral DT, un edificio de 3.700 m2 totales con plantas de 430 m2 y dos niveles de cocheras que prevén finalizar en marzo. Además, posee otro terreno para desarrollar 3.750 m2 propios de oficinas. "Sigue habiendo potencial de crecimiento en oficinas, comercio y residencial. También para proyectos relacionados con educación, capacitación, alojamiento (vinculado a estas actividades) apuntando al gran público que trabajará en las industrias específicas en una primer instancia y, a futuro, pensar en asociaciones para generar atractivos públicos como centros de conferencias, exposiciones, culturales y hotelería", indica Kaplansky.

En el distrito audiovisual el proceso fue a la inversa. Primero llegaron las productoras y medios de comunicación que se instalaron en la zona. Luego, surgió la legislación que oficializó la denominación, sumando a Paternal, Colegiales, Chacarita y Villa Ortúzar.

"En el sector de Palermo o más cercano al área entre la Av. Juan B. Justo, Av. Córdoba y el ex Mercado Dorrego, la demanda de oficinas es muy alta por lo que el desarrollo especulativo es absorbido rápidamente y cualquier producto es interesante. Allí el desafío es conseguir espacio, grandes plantas de oficinas o terrenos. El uso y demanda mixta con altos valores de incidencia plantea un desafío diferente al sector más cercano a Chacarita, donde la demanda es menor, aunque el stock de inmuebles de uso industrial plantea la opción de desarrollos más eficientes para la industria audiovisual pero menos demandada por las empresas", explica Speranza.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Servicios Inmobiliarios, este distrito "todavía tiene posibilidades de crecimiento pero más por los barrios de Paternal y Agronomía".
El estudio ATV Arquitectos posee 20 proyectos en este sector de la Ciudad. "Los ejes de Arévalo y Dorrego, especialmente en su cruce con Nicaragua y Fitz Roy y Humboldt entre Guatemala y Honduras, son puntos interesantes como nodos de desarrollo, aunque este sector del Distrito Audiovisual está tendiendo a homogeneizarse", considera Ignacio Trabucchi, director comercial y de Planeamiento Estratégico.

Lejos de lo que sucede en otras zonas del distrito que llega hasta el sur de Paternal, el socio de ATV sostiene que en Palermo Hollywood el valor del m2 terminado va de u$s 3.500 a u$s 4.500, mientras que la incidencia es de u$s 1.000 por m2 y la rentabilidad va del 25 al 35% en sus proyectos. "Es muy claro el aumento que hubo de consultas y cierres de operaciones. La expectativa es tener aún mayor nivel de operaciones en emprendimientos y terminados, con aumentos de los valores del m2", augura Trabucchi.

En esta zona pero con desarrollos netamente corporativos está Jack Green, firma que está por iniciar la construcción de Boutique Work 3 (Arévalo 1840-1854-1868). El valor de alquiler actual de las oficinas de los primeros dos Boutique promedia entre u$s 26 y u$s 28 por m2, con una rentabilidad del 9% anual.

Uno de sus socios, Diego Zappella, cuenta: "Estar dentro del distrito es una ventaja más pero Palermo es interesante para las empresas. La zona se está consolidando con más tendencia a lo corporativo pero ya hay pocos terrenos para construir. Es un barrio que se está transformando".

Bohemia artística

En el barrio de Barracas conviven dos distritos: el de Diseño y el de las Artes, este último integrado también por La Boca y San Telmo. Allí, en Pedro de Mendoza y Blanes, sobre el esqueleto de un antiguo frigorífico, toma forma Puerto Pampa, el mega desarrollo de 130.000 m2 de usos mixtos del grupo KWZ, junto con Estudio Brodschi y Asociados.

Entre octubre y noviembre ya estarán habitadas todas las unidades de su primera etapa. Los precios de venta de los estudios y departamentos aptos profesional van desde u$s 1.300 a u$s 1.800. La incidencia rondó los u$s 400 el m2, a valor actual.

Laura Murano, gerente Comercial de KWZ, destaca los atractivos de la zona: "Nos interesó porque el precio del terreno era muy distinto al de otras zonas en relación al volumen de metros que se podían hacer. Como ya no hay en Capital terrenos en buenas ubicaciones, decidimos corrernos al Distrito de las Artes que ya se estaba poniendo de moda al tener la Usina del Arte cerca".

A futuro, las ambiciones son muchas: "La apuesta es a que se extienda el corredor de Puerto Madero hasta esta zona. La expectativa es muy grande respecto a lo que será Puerto Pampa dentro de 10 años. La gente que entró hace tres años en la primera etapa, pagando un promedio de u$s 40.000 por unidades de 47 m2, hoy está revendiendo sus unidades entre u$s 60.000 y u$s 68.000", asegura Murano.

En Azopardo 1337 está el Astillero, una estructura que CMNV Comunidad de Inversión reciclará para transformarlo en un edificio de viviendas con 15 plantas y más de 20.000 m2. Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador, opina: "El polo del Distrito de las Artes es atractivo por su cercanía a diferentes puntos estratégicos de la Ciudad. La zona mejoró notablemente su seguridad e infraestructura en los últimos años y actualmente está rodeado de museos destacados. La Ciudad debe crecer hacia el sur".

Rodríguez destaca la diferencia de perfil de inversores: "El inversor de Palermo, Belgrano, Barrio Norte o Recoleta sabe que su inversión es segura aunque no tenga muchas perspectivas de upside; los inversores de zonas en desarrollo apuestan a la capitalización y están dispuestos a esperar un par de años".
 

Arquitectonika lleva desarrollados seis edificios en Barracas, el último sobre avenida Regimiento de Patricios 330 que está en etapa de entrega. Es una inversión de $ 35 millones para levantar 12 pisos con 30 unidades de 1, 2 y 3 ambientes, que se vendieron en un 90%. "En principio, la demanda es de vecinos que buscaban edificios nuevos en la zona y hoy se ha extendido a compradores del Gran Buenos Aires (Avellaneda y Lomas de Zamora)", comenta Darío López, socio del estudio.

Al analizar la transformación urbana que tuvo el distrito durante estos años, el arquitecto menciona que "el apoyo del Gobierno porteño en relación a infraestructura y el traslado de oficinas públicas generó un importante crecimiento, con el consiguiente aumento de ventas y subas de precios. La zona continúa evolucionando en relación a la cantidad y calidad de emprendimientos, se consolida como un mix de viviendas y oficinas".

Speranza se suma: "Sin duda los usos mixtos y la incorporación de nueva vivienda traccionada por créditos generaría horizontes de largo plazo en los distritos. Las incidencias más bajas y los puestos de trabajo generados por las empresas radicadas hacen suponer un crecimiento sostenido por los próximos años".

El eje de Av. Patricios desde Martín García hasta el Riachuelo -agrega López- "ha tenido un increíble crecimiento con emprendimientos en altura para oficinas y comercios en planta baja". Esto se logró "a partir de la construcción elevada de la avenida (Patricios), el mejoramiento de la iluminación, la seguridad y la limpieza". El directivo de Arquitectonika aprovecha para pedir que se "aumenten los incentivos económicos para acrecentar las inversiones y se mejoren los tiempos de aprobación de planos e inspecciones para bajar costos".