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Los distritos, bajo la lupa de los expertos

La Sociedad Central de Arquitectos y la consultora CBRE organizaron una mesa redonda sobre los distritos económicos y su impacto en el real estate. Experiencias positivas, falencias y temas pendientes.

Los distritos, bajo la lupa de los expertos

Una decena de arquitectos, ingenieros, desarrolladores y funcionarios del ámbito público analizaron el impacto de los distritos económicos de la Ciudad de Buenos Aires como "motores" del real estate. El desayuno de trabajo se realizó el 6 de abril en el marco de un ciclo de debate convocado por la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y CBRE Argentina, empresa global de servicios de bienes raíces.

La estrategia de gestión que se lleva a cabo desde la Ciudad, las experiencias de los desarrolladores que incursionan en los distritos, la visión inmobiliaria, empresaria y de los arquitectos se entrecruzaron durante casi dos horas. Si bien la mesa alrededor de la que se sentaron era rectangular, la convocatoria fue redonda y permitió que circularan las voces, compartieran inquietudes y aunaran reclamos por la ausencia de incentivos directos que potencien el desarrollo inmobiliario en estos barrios.

Mariana Tambussi, directora de Facility Management de CBRE, abrió la charla con una reflexión sobre los motivos de la jornada: "En este negocio hay un objetivo social" por lo que "más que crear ciudades inteligentes hay que generar ciudadanos inteligentes. El desafío es tener una mirada 360° sobre lo que pasa en la Ciudad, que cada uno desde su lugar cuente cómo está y que se llegue a una visión sobre lo que se puede hacer".
Representando a la SCA, estuvo Carolina Day, quien remarcó la importancia de crecer en forma planificada y consensuada para evitar que "ir a la deriva. La ciudad se puede y debe renovar. Que sea por distritos es muy bueno pero tiene que haber una visión global de la ciudad porque si se lo ve al distrito aislado, se pueden generar conflictos aledaños".

En tanto, Diego Radivoy, director General de Industrias Creativas de la Subsecretaría de Economía Creativa y Comercio Exterior del Ministerio de Modernización, Innovación y Tecnología de la Ciudad de Buenos Aires, remarcó: "Estos últimos años -más allá de la situación macro- fueron muy buenos en política de real estate. Hubo muchas más obras en cada lugar que se recorra de la Ciudad. La obra pública está tangente y eso para el real estate es muy bueno porque significa que hay desarrollo barrial. Si bien queda mucho por hacer, es indiscutible que se hizo mucho de lo que se ve y de lo que no se ve también".

Como marco del plan de gestión urbana, el funcionario destacó el haber concretado la descentralización del Estado al mudar las oficinas porteñas al nuevo edificio de Parque Patricios, al llevar el festival de Cultura de la Ciudad a la Usina del Arte (800 personas trabajando en La Boca) y el traslado de varios ministerios a la ex fábrica de Canale frente al Parque Lezama (alberga a 3.200 empleados aproximadamente por día).
Al respecto, Radivoy sostuvo que esta "política vanguardista se suma a la creación de los distritos que en algunos casos ya son muy exitosos, como el distrito tecnológico, el audiovisual y el de las artes" y admitió que "el de Diseño es la asignatura pendiente para este año dado que de esos tres, éste es el que requiere más atención".

Además, convocó a que "vengan más inversiones y más desarrolladores" y opinó que apuntan a promover "una segunda oleada de capitales en los distritos que ya están consolidados", por lo que analizan qué cambios hacer. El funcionario destacó que la impronta que identifica a cada distrito es "una excusa para desarrollar un área encontrando un factor común: el Estado quiere desarrollar áreas y hay una serie de empresas que quieren tener una ventaja económica yendo a algún territorio que podría resultar hostil en algunos casos".

Por su parte, María Dujovne, socia del estudio Dujovne Hirsch y vicepresidente primera del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), reclamó que se derogue la ley que protege las propiedades anteriores a 1941 porque, por más planificación que se haga, "mientras que esa ley siga vigente será muy difícil que se reactiven los distritos porque los pequeños inversores en esta zona no se van a arriesgar a comprar una propiedad que después no puedan desarrollar. Todo tiene que ir acompañado. Hay que derogar esa ley porque muchas propiedades están bajo ese régimen". Y agregó: "Hay 300.000 parcelas catalogadas en la Ciudad de Buenos Aires y de eso hay 150.000 que podrían descatalogarse. Si la idea es el desarrollo de los distritos habría que hacer un esfuerzo conjunto para favorecer el acceso a esos lugares. El tema es facilitarlo dado que es muy difícil que se invierta si no se está seguro de poder luego desarrollar los proyectos".

El arquitecto Carlos Berdichevsky, quien fue parte del equipo que proyectó la sede del Banco Ciudad en Parque Patricios (devenida luego en oficinas para el Gobierno porteño), ex presidente del CPAU y miembro de la SCA, se sumó al planteo. "No hay una visión amplia del distrito. Hay una vocación económica real que es lo que hace que las empresas se movilicen pero hay problemas de normativas porque al no poder cambiar las zonificaciones siguen siendo las mismas. Falta una visión de cómo se transformaría urbanísticamente. Si no hay una visión más técnica que acompañe la ventaja económica, es difícil. Hay temas entre urbanos y técnicos que merecen atención, se debe pensar un poco más en términos no tan económicos", consideró.
 

Radivoy admitió que "se pueden estudiar excepciones cuyo impacto es fácil de cuantificar" pero "la modificación urbana de toda la ley requiere mucho trabajo y consenso. Es muy dificultoso". Además, ante la consulta de los participantes respecto al proyecto de hacer un Parque de la Innovación en los terrenos del Tiro Federal Argentino, en el barrio de Nuñez, aprovechó para aclarar que "nunca se habló de distrito, la idea de innovación es un leitmotiv, una orientación, pero no comprenderá un nuevo distrito con incentivos económicos".

Norberto Pazos, ex presidente del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC), promotor del máster en Planificación y Gestión de la Ingeniería Urbana y ex subsecretario de Vivienda de la Nación, criticó la escasa participación e injerencia que el Ejecutivo brinda a las organizaciones sectoriales. Además, se sumó a cuestionar la vigencia de los códigos de edificación dado que son de 1947 y pidió su actualización.

En cambio para Andrés Neumann, uno de los tres jóvenes fundadores de NS Desarrollos, firma que crearon para incursionar en inversiones inmobiliarias dentro del distrito tecnológico (tienen dos obras finalizadas en la zona y otra de oficinas AAA -Tesla II- aún en ejecución), la experiencia allí fue "súper positiva" dado que le "dio la oportunidad de ser pionero" a partir de "los incentivos y la articulación entre lo público y lo privado ". Sin embargo, advirtió que se necesita fortalecer la infraestructura de servicios en la zona.

A su vez, para el arquitecto Juan Pablo Caputo, actual miembro del Gabinete en el Municipio del Pilar, con experiencia como desarrollador inmobiliario en Parque Patricios (es socio de JTLC Constructora), el problema de captar inversiones en los distritos no es ni de FOT ni de FOS sino que es cuestión de darle más tiempo a la demanda.

Impulso permanente

Como representante de Sondeos -una PyME tecnológica que instaló dos de sus oficinas en Parque Patricios y además invierte en real estate dentro de ese distrito- habló su director, Rubén Ward. Contó que para ellos “fue un desafío enorme lograr llevar a sus desarrolladores IT para allí. Al principio hubo mucha resistencia pero después se adecuaron a la zona y les gustó. El balance en general es muy positivo”.

Pero hay cuestiones a resolver: “Parque Patricios está dividido. De las calles Pedro Chutro-Los Patos para arriba es una cosa y para abajo es otra. Hay dos distritos. Para abajo no se mudó ninguna empresa, se complica todos los días y en algún momento había énfasis en seguridad pero actualmente cayó”, dijo Ward. “El Gobierno no tiene que dejar de gestionar y avanzar porque hubo como una primera oleada y en el último año se frenó un poco. Hay que seguir invirtiendo en obras públicas, en desarrollo urbano y social”, reclamó.

Pero, más allá de los desarrollos de oficinas que surgen, otra cuestión a resolver es la oferta residencial y de servicios para los que trabajan en la zona. La situación de la oferta de vivienda “es un poco deficitario aunque de la avenida Rondeau para arriba hay más oferta de vivienda residencial”, agregó.

Sobre ello sumó su voz Darío López, socio de Arquitectonika, estudio que se transformó en desarrolladora y construyó obras en Barracas y edificios residenciales en el distrito audiovisual y en el tecnológico. “En Av. Patricios se estaba haciendo un edificio del HSBC. Hicimos uno de viviendas de 4.000 m2 y el 80% fue comprado por empleados de ahí que se mudaban a Barracas”, relató. Esto puso en evidencia la importante tracción de población e inversiones en real estate que implica la radicación de empresas.

Para Neumann, “aunque se mejoró mucho desde que se creó la ley del distrito tecnológico (2009), aún ese mercado no está suficientemente maduro” para viviendas ya que lo “lógico es que la periferia traccione edificios residenciales como consecuencia del crecimiento comercial de la zona”. Caputo agregó que “las viviendas vendrán cuando se radiquen más empresas; falta un poco para eso”.

Adrián Kaplansky, director de Grupo Copelle, con obras en Barracas (ex fábrica de Bagley) próximas al distrito de las artes y con un terreno en construcción dentro del Tecnológico, aclaró que “las viviendas en estas zonas no son para gente de alto poder adquisitivo, que fue lo que estuvo moviendo el mercado durante estos últimos años. A todos les cuesta el tema vivienda porque los valores de incidencia están relativamente altos. No hay viviendas allí porque la gente no llega a pagarlas, no está apalancado con crédito y además hay un contexto donde todo el mundo espera a ver qué va a pasar tras cuatro meses de nuevo Gobierno. Es un momento difícil para colocar este tipo de productos. Cuando el nuevo ciclo se acomode y empiecen a funcionar un poco mejor, estas zonas tendrán mucha demanda y la vivienda va a funcionar”.

Al respecto, Pazos consideró que es difícil que esto suceda con un “Gobierno que no terminó de definirse en materia de políticas públicas y de vivienda” y López agregó contundente: “Para esta zona se necesita crédito” hipotecario.

En tanto, el director de NS Desarrollos acotó que para hacer “vivienda social debe haber una planificación urbana que delimite qué tipo de proyectos y que los desarrolladores reciban exención en el IVA, en Ganancias o Ingresos Brutos. Hay políticas que podrían hacerse orientadas a vivienda social pero no tiene mucho sentido mezclar incentivos en distritos comerciales y esperar que también traccionen en términos de vivienda porque lo comercial puede adquirir un valor que la vivienda -sobre todo en zonas urbanas menos desarrolladas- le es difícil competir. Me parece muy lógico que las periferias de zonas comerciales con alto crecimiento -como se espera que sean los distritos- se generen y traccionen -por cercanía al trabajo- edificios de vivienda. Hace falta una política de distritos orientada a que los desarrolladores inviertan en vivienda con incentivos fiscales”.

Asimismo, Kaplansky aportó la idea de que “si los proyectos de obras en los distritos se aprobaran más rápido que en otras zonas -como sucedió en el Corredor Donado Holmberg- sería un incentivo adicional muy importante para invertir allí”.

Hacia el final, quedó abierta la invitación a continuar los debates y encuentros sobre planificación urbana y el futuro del real estate.