Sábado  15 de Diciembre de 2018

Locales comerciales a la espera del repunte: vacancia, oferta y precios

Qué está pasando en el segmento de locales. Precios en las principales avenidas y ejes comerciales. El impacto de la recesión y las expectativas de crecimiento. Los proyectos en shoppings.

Locales comerciales a la espera del repunte: vacancia, oferta y precios

La caída de la actividad económica registrada durante este año impactó de lleno en el nivel de consumo y, por lo tanto, en el movimiento comercial. Si bien el segmento inmobiliario de locales comerciales mantiene una dinámica relativamente estable, el último informe elaborado por la inmobiliaria LJ Ramos señala que los locales ubicados sobre la avenida Santa Fe mostraron en el último tiempo "una tendencia que no se experimentaba desde hace tiempo: aumentó la oferta de ventas de locales comerciales, lo que sumó metros cuadrados al stock de venta". La tasa de vacancia actual de Av. Santa Fe y Pueyrredón es del 4,66% y de Santa Fe y Callao del 3,9%. Si bien no son números que alarmen, lo que alerta es que "se han disparado más del 100% respecto de 2017".

A su vez, desde esta consultora advierten: "El ajuste de precios por inflación, sumado a la poca oferta financiada y a la inestabilidad del dólar prefiguran un panorama complejo para el movimiento de consumo interno. El sector de retail no está ajeno al cimbronazo de la economía tras la fuerte devaluación de agosto, aunque se espera un alto aumento en el turismo receptivo y todos los rubros colaterales".

Por su parte, la firma Serinco realizó un trabajo sobre alquileres comerciales AAA basado en estadísticas de más de 800 tasaciones de bancos y empresas que están localizados en los principales focos comerciales del país. De él se desprende que "el mercado de retail es amplio, sobre todo por los diversos formatos de locales", aclara Lucas Desalvo, supervisor del Área de Negocios Corporativos de la consultora.

A grandes rasgos, se divide la oferta de locales en dos grupos. El que está compuesto por locales menores a los 100 m2 de superficie -que es el segmento más demandado- donde si bien "desde hace más de dos años se ve vacancia, ésta es absorbida en un plazo de uno a tres meses".

Mientras que el otro es el formato clave para el retail: el que va de 350 a 700 m2. De Salvo describe: "Son locales de porte, en lugares privilegiados, que podemos denominar AAA. Este segmento está en un constante tire y afloje, debido a que son marcas grandes que tienen una inversión inicial muy elevada y su costo de mudanza es alto (entre $ 8 y $ 25 millones, según el rubro). Esta situación lograba una figura de locatario cautivo, ya que durante muchos años se avalaron subas en muchos casos por encima de la inflación real. Actualmente la situación es totalmente distinta. La gran mayoría de bancos y empresas se encuentran en reducción de costo y ante la menor suba por encima del mercado, las empresas se relocalizan. Por lo cual hoy se ven locales en alquiler sobre los principales corredores comerciales".

Si bien aclaran que es difícil estimar la vacancia, los informes de tasación para renegociación de empresas están dando entre un 5 y 9% de vacancia en los principales corredores de la ciudad de Buenos Aires. Aunque desde Serinco aclaran que la marca que posee una esquina emblemática difícilmente piense en mudarse: "Las posiciones estratégicas se defienden, ya que -además de la rentabilidad el negocio- también pasa por posicionamiento y marketing estratégico".

En tanto, según sus datos, los valores locativos mensuales -netos de IVA y expensas- oscilan entre u$s 10 y u$s 15/m2 en zonas medias; en las más demandadas, van entre u$s 20 y 30 por metro cuadrado; y, por último, hay esquinas importantes de la Ciudad donde se llega a pagar hasta u$s 70/m2.

Mario Korn, presidente Korn Propiedades, firma que comercializa locales en CABA y en la zona norte del Gran Buenos Aires, suma su mirada: "El nivel de actividad de este mercado es medio. La demanda de compra-venta se produce con ofertas en productos premium y en los que se encuentran en precio real de mercado. Las cifras locativas se mantuvieron negativamente, es decir, por debajo de la inflación, realidad que deja al negocio de los locales comerciales en una situación particular, al punto que hoy día el valor promedio de estos espacios es el segundo más bajo de los últimos años. Asimismo, los gastos de expensas y servicios aumentaron considerablemente por lo que hoy la renta de un local es del 5% anual del valor de venta".

En tanto, Korn coincide en que la vacancia se ubicó cerca del 5% en el primer semestre del año, "lo que representó un aumento de casi 2% con respecto a 2017. El rubro más afectado es el textil, con una caída de la actividad del 8% en el primer semestre mientras que los que mantienen la actividad son los locales de comidas rápidas". Y, a pesar de ello, prevé que en los shoppings, en los polos de ventas barriales y en las principales arterias comerciales "se mantendrán índices aceptables de ocupación y baja rotación de las primeras marcas; el impacto se sentirá en las segundas marcas y en las zonas periféricas".

Desde Serinco confirmaron que los segmentos que se mantienen activos son los del rubro farmacéutico y gastronómico, aunque "dependiendo de la fuerza comercial de la marca". Sobre ello Mario Nirenberg, gerente General de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), agrega: "Este fue el año de la ropa deportiva y la electrónica, fuertemente influidos por el Mundial de fútbol, con tasas de crecimiento superiores al 30% interanual. Como contrapartida, perfumería y farmacia, indumentaria y esparcimiento crecieron por debajo del promedio. Y, post Mundial, el rubro electro tuvo una caída severa".

Por otra parte, sobre el tipo de actualización que se establecen en los contratos de los locales por el impacto de la devaluación, Desalvo explicó que "los pesificados tratan de ir por inflación e incluso por debajo de la misma. Actualmente se negocian incrementos del 15% semestral". En tanto, los contratos en dólares "son otro universo; la mayoría de las empresas está buscando lograr rebajas en dólares de entre un 10 y 20% sobre el valor que venían pagando y, en otros casos, se toma el tipo de cambio previo a la devaluación ($ 19), se le aplica un 30% y luego se vuelve a dolarizar".

Tendencias

Si bien no se visualiza crecimiento masivo de la oferta de locales en los focos comerciales consolidados de la Ciudad ni la llegada de nuevos shoppings, la construcción de más espacios destinados a venta de productos y servicios vienen de la mano del desarrollo de complejos de usos mixtos que incluyen basamento comercial así como de los proyectos suburbanos de barrios privados, countries y ciudades pueblo que contemplan sus propias áreas comerciales.

Desalvo opina que los denominados strip malls "todavía están muy verdes, aunque son una solución para los nuevos emprendimientos de barrios cerrados donde hay un público que claramente resuelve su movilidad en auto. Hay varios casos exitosos en zona norte y sur del GBA".

Consultados por las nuevas formas de consumo y su efecto en el real estate y la actividad de retail, Nirenberg sostuvo: "La tendencia actual a nivel mundial son los grandes shoppings con amplias zonas al aire libre y de usos mixtos, es decir, con oficinas, viviendas, entretenimiento y salud, entre otros. Al mismo tiempo, comienza a darse una fuerte interrelación entre el mundo offline y online, con sitios para retiro de mercadería comprada online en los shoppings, envío desde el centro comercial, compra de entradas para el cine desde la web y todo tipo de ida y vuelta entre el mundo virtual y físico".

Sobre estos cambios, desde Serinco agregan: "Hoy estamos en un proceso donde todo se optimiza y, en algunos casos se fusiona. Nacen nuevos conceptos y los consumidores pertenecientes a la generación Y buscan comparación online y experiencia real por lo cual los formatos se van a reducir paulatinamente. La regla ´Location, location, location´ está más vigente que nunca. Son centros de trasbordo, generalmente con mucha informalidad, donde la tecnología tiene un impacto con un delay importante".

Desde LJ Ramos pregonan: "El futuro es hoy y el retail no está ajeno a los cambios que estamos experimentado en varios aspectos de la vida. La trasformación involucra a todos los jugadores del mercado y es necesario estar preparados para la nueva era. Las zonas más tradicionales, los locales y las galerías clásicas deberán reinventarse para continuar siendo elegidos por el público. Los mercados digitales están creciendo de manera exponencial y ya afectan de manera directa las ventas en muchas avenidas y galerías comerciales. Actualmente se espera que los locales innoven, se fusionen o encuentren ingeniosas ideas para aumentar sus ventas y brinden experiencias. El que piense en generar nuevas alternativas disruptivas ganará protagonismo frente a los locales tradicionales".

Según destacan en su informe, entre las tendencias se verá que "el cordón oeste (del Conurbano) será muy evaluado por numerosas firmas de bienes y servicios en busca de evitar acercarse a la Capital Federal y encontrar sitios amigables". Además, "comenzó paulatinamente la fusión de clusters gastronómicos, tecnológicos y de esparcimiento, siguiendo el desarrollo urbanístico y los shoppings de zona oeste -como Nine- restaurarán todo a nuevo para aumentar sus visitas y ventas". En tanto, en CABA, el eje de las avenidas Acoyte y Rivadavia "se posiciona" y deja fuera del primer lugar a la calle Florida, "aunque ocupa el puesto número 16 en Latinoamérica y crecen las posibilidades de recuperar el primer lugar".

Por su parte, Korn sostiene que "si un desarrollador construye una obra en un polo comercial, sigue priorizando el basamento comercial " y destaca que "este tipo de producto es muy buscado por inversores para luego volcarlos a la renta, por lo que los precios en las zonas premium no se verán afectados (por la constante demanda)".

Pero, más allá de los ejes comerciales consolidados, señala que "desde hace tiempo se vienen desarrollando zonas periféricas para la instalación de outlets, lo que dinamizó sectores que estaban relegados en cuanto a valores locativos. Por otra parte, en el corredor Donado Holmberg (conocido como DoHo), se observa un gran aumento en la cantidad de locales abiertos, muchos destinados a la gastronomía".

Oferta mixta

Con 18 años de experiencia en el desarrollo de megaemprendimientos residenciales que incluyen macrolotes destinados a usos comerciales, el grupo cordobés Edisur decidió crear una división de Centros Comerciales. Horacio Parga, director del Grupo, amplía: "Es una nueva unidad de negocios, no un agregado. En una primera etapa, surge para hacernos cargo del desarrollo y gerenciamiento de proyectos comerciales de distintas escalas en predios propios, y proyectamos -en una segunda instancia- trabajar también en terrenos de terceros. Más allá que la renta en la actividad inmobiliaria está afectada por la situación (económica), que entendemos que es transitoria, la renta comercial siempre es más atractiva y por eso apostamos fuerte al desarrollo de este tipo de espacios".

Avanzarán así con la obra de la primera zona comercial en Manantiales (su emprendimiento urbano más importante), que se trata de locales destinados al abastecimiento diario de los vecinos del sector. Y, a gran escala, habrá dos zonas con distintos proyectos: uno a nivel regional, orientado a servicios y recreación; y el otro, denominado La gran zona por ser el corazón de Manantiales, tendrá un polo de usos mixtos (vivienda, oficinas y espacios comerciales) con el foco puesto en la instalación de desarrollos empresariales, de emprendedorismo, innovación y tecnología. "En este sector, avanzamos el diseño de un paseo comercial con espacios abiertos y con una idea más de proximidad para las familias", agrega Parga.

Entre los últimos lanzamientos relevantes que se hicieron en ese mercado, se anuncio la construcción de Pocito Social Life, el nuevo complejo de usos mixtos que desarrolla Grupo Proaco, también en tierras cordobesas, Distrito Joven. Este proyecto -de 127.000 m2 cubiertos en un predio de 11.500 m2- conjuga tres propuestas integradas: un mall de 30.000 m2, tres torres residenciales de 120 metros de altura (con 945 departamentos y 56.000 m2) y un área corporativa destinada al coworking.

"El mall será el basamento sobre el que se levantarán las tres torres de uso residencial y profesional. La planta baja y el primer piso albergarán a los 180 locales comerciales y una tienda departamental de 6.000 m2, mientras que en el segundo piso se ubicará la terraza gastronómica de experiencia gourmet (que tendrá un seating para 1.200 personas y funcionará en horario extendido para incorporarse a la oferta gastronómica del Barrio Güemes) y el sector de entretenimientos, con una explanada para eventos culturales, musicales y de moda. Está contemplada un área de pick up point donde puedan retirarse productos de las distintas marcas que trabajen con esta modalidad", detalla Lucas Salim, CEO y fundador de Proaco.

En total, el emprendimiento demandará una inversión de u$s 200 millones que será llevada a cabo en tres etapas: en la primera -que comienza en marzo de 2019 y concluirá a los 48 meses- se construirá una de las torres, el mall y el parking; y en la segunda y tercera etapa se levantarán las otras dos torres.

"No se trata de construir centros comerciales al lado de complejos residenciales, sino de generar una integración entre los proyectos que sea superadora, una propuesta de valor que enamore", define Salim.

Sobre la rentabilidad del proyecto actualmente, el desarrollador prevé "una tasa del 14% en dólares de renta, cuando el retail en promedio tiene una rentabilidad del 9% anual" y aclaró que "si bien no hay dudas de que el consumo está pasando por un muy mal momento, también es cierto que un consumo tan retraído como el visto los últimos meses tampoco es la realidad del mercado. Esta crisis pasará y los ingresos por alquileres volverán a ser atractivos", cierra Salim.

En tanto, entre los proyectos porteños recientemente presentados está Concepción, desarrollo abierto de usos mixtos que en dos de sus caras dispondrá de "una selección de bares y restaurantes de primer nivel que acompañarán el espíritu sibarita del barrio (Colegiales-Palermo). El área comercial gastronómica es una parte esencial porque potencia el ecosistema total. Las expectativas son muy prometedoras por las características de la arquitectura comercial de los 15 locales que se desarrollarán a lo largo de 200 metros lineales sobre las calles Zapiola, Concepción Arenal y Conesa, vinculados con veredas parquizadas que potenciarán los componentes de renta gastronómica", describe Cristian Mendez, socio y fundador de Avalon Consultoría Urbana, a cargo de este desarrollo, que comprenderá 435 unidades funcionales y tendrá más de 81.000 m2. La inversión será de u$s 140 millones.

MALLS: PRESENTE Y FUTURO

Según los datos provistos por la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), existen actualmente 125 centros comerciales en el país. "Sin duda alguna hay margen para el crecimiento pues los shopping centers explican el 17% aproximado del retail total, una cifra aún muy baja en relación con estándares internacionales", destaca Mario Nirenberg, gerente General de la CASC.

Hace unos meses se realizó la apertura del shopping Paso del Bosque en Rosario, hay dos proyectos en Córdoba (uno en la capital cordobesa y otro más avanzado en Villa Carlos Paz) y también IRSA anunció la apertura de un proyecto de usos mixtos que incluirá un centro comercial y de entretenimiento en La Plata. "La Argentina aún tiene una penetración muy baja de centros comerciales. Hay oportunidades en muchas plazas, sobre todo en el interior. Sin embargo, la falta de financiación hace que estos proyectos sean muy difíciles de concretar", agrega.

Sobre el nivel de actividad, el ejecutivo cuenta: "A partir de julio las ventas comenzaron a caer y aún no se percibe un cambio en la tendencia. Dado que muchos de los alquileres poseen cláusulas de porcentaje sobre ventas, la renta también ha disminuido. Al mismo tiempo, la inflación y el costo de los servicios han incrementado las expensas de los centros comerciales. Si bien la vacancia aumentó levemente en los shoppings, se mantiene baja y los niveles de ocupación superan el 93%".

No obstante IRSA, la más grande desarrolladora de centros comerciales del país, no se detiene: lleva adelante la ampliación del Alto Palermo en alrededor de 5.200 m2, y este año anunció que comenzará a delinear un nuevo proyecto de usos mixtos en La Plata. Será el primer centro comercial a cielo abierto de la ciudad, con 42.000 m2 de tiendas, cines y entretenimiento, además de viviendas, oficinas y zonas verdes.

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