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La resurrección de Detroit

Tras dejar atrás la bancarrota de 2013, la ciudad estadounidense creció un 50 por ciento y experimenta un auge inmobiliario. Hasta dónde puede llegar la recuperación de los precios.

La resurrección de Detroit

Detroit volvió a vivir. Cuna histórica del sector automotor estadounidense, llegó a ser la cuarta ciudad más importante del país hasta que la crisis de 2008 y los problemas de su industria emblemática provocaron un éxodo de población que llevaron a la urbe a declararse en bancarrota en 2013. Tras tocar fondo, la radicación de empresas tecnológicas y la vuelta de las inversiones a partir de 2015 permitieron una recuperación que está impulsando los precios de las propiedades.

Andrés Goldenberg, fundador y chairman de Spider Investments, consultora de inversiones inmobiliarias con base en Miami, analiza el fenómeno de la ciudad y proyecta qué puede suceder con las propiedades en el corto plazo.

- ¿Cómo evolucionó el metro cuadrado en Detroit? ¿Cuánto llegó a costar y cuánto vale hoy?

Los precios en Detroit se desplomaron en los años 60 con el deterioro y el abandono de la ciudad por parte de los sectores productivos, hasta ser considerada una ciudad fantasma con casas abandonadas que se podían comprar por menos de 10 dólares el metro, cuya realidad no se acerca remotamente al costo de obra. Sin embargo, desde que la ciudad salió de la bancarrota a la actualidad, la recuperación progresiva de la infraestructura, la producción y por lo tanto de los precios se ve de manera abrupta en áreas como el Downtown, donde se venden propiedades por 4.000 dólares el metro cuadrado, y en la periferia, donde todavía se consiguen oportunidades entre los u$s 350 y u$s 500 el metro.

Hoy la oportunidad son las áreas de industria y trabajo dentro de la ciudad donde se pueden adquirir propiedades ya refaccionadas de 100m2, tres habitaciones y un baño en alrededor de los u$s 50.000 con una renta superior al 10%. La ciudad ya salió de la bancarrota y está en pleno proceso de reconversión, crecimiento y recuperación, ya que su PBI creció casi un 50% en los últimos ocho años. El contexto país, además, no puede ser mejor: la economía estadounidende está en pleno crecimiento.

- ¿Cuáles son las zonas que presentan mejores oportunidades?

Aunque muchos sectores de Detroit ya están totalmente consolidados, aún se consiguen propiedades que están muy por debajo de su costo de reposición (alrededor de u$s 50.000 y generan renta inmediata superior al 10%). El ritmo en el que grandes empresas han invertido en la ciudad da la perspectiva del alto potencial de capitalización que se puede lograr. Protagonistas como Microsoft, Google, Linkedin, Quicken loans, entre cientos de emprendimientos tecnológicos y productivos están consolidando a Detroit como la ciudad de la innovación, el diseño, la automatización y la robótica. Ya se instalaron más de 100 startups y firmas como Quicken Loans y Shinola mudaron sus sedes allí.

- ¿Hasta dónde pueden llegar los precios?

En una ecuación racional de la industria inmobiliaria sabemos que a pesar de los ciclos y los shocks, las tendencias de los precios inmobiliarios son siempre ascendentes con lo cual sabemos que solo por el factor corrección los precios debería recuperar los valores del 2008 que eran alrededor de 40 o 50 por ciento superior a los valores actuales. Sin embargo eso es solo el factor de corrección a lo que hay que agregarle la tendencia natural de crecimiento que tiene el precio del metro en un mercado en pleno crecimiento. Las perspectivas son muy optimistas pero su factor de éxito estará directamente vinculado con el crecimientos y las áreas que se sigan desarrollando en la ciudad.

Podría ser una ciudad donde los precios sean muy atractivos sobre todo teniendo en cuenta que al venir de un nivel cercano a 0 cualquier crecimiento es multiplicador y por lo tanto muy atractivo. El secreto del éxito en Detroit no es solamente el precio que alcanzaron, sino el precio del cual están partiendo por tantos años de crisis que hoy ya se está terminando de superar.

- ¿Qué comparación puede hacerse entre el recorrido de precios de Detroit frente a la recuperación post crisis 2008 de otras ciudades estadounidenses?

En principio la comparativa más importante es que Detroit, a diferencia de Miami, todavía no recuperó los valores previos a la caída del 2008, es decir que ese factor de corrección de precios todavía falta. Pero lo más importante es que Detroit es básicamente una ciudad residencial e industrial, con lo cual en una economía pujante como la estadounidense es un lugar ideal para abrir y establecerse, por los costos de oportunidad que representa. Asimismo la repoblación de la ciudad hace extremadamente atractivos los alquileres porque son de mucho mayor rendimiento que en otras ciudades. Cuando vuelva el crédito probablemente Detroit vuelva a incrementar los valores inmobiliarios y su límite lo marcará el desarrollo socio económico de la ciudad que hoy muestra muy rápidos resultados.

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