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La oportunidad del derecho de superficie

El cambio introducido en el nuevo Código Civil y Comercial puede potenciar nuevas áreas de inversión, bajar costos y elevar la rentabilidad. Sólo hay que desplegar la innovación jurídica.

El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción, por un tiempo prolongado, lo que permite amortizar cualquier inversión. Con el cambio introducido por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde agosto de 2015, se ha receptado un nuevo derecho real que puede potenciar nuevas áreas de inversión, proyectos y negocios, principalmente dentro de las operaciones inmobiliarias -constituyendo esto último una novedad en el derecho argentino-, bajando costos y elevando la rentabilidad.
Esta figura de raigambre romana sufrió distinta suerte, pasando por prohibiciones, totales y parciales, a esta vigencia novedosa que permite al propietario mantener la propiedad de un inmueble, pero otorgando a un tercero -el superficiario- el derecho de construir, plantar, forestar sobre el terreno, el vuelo y/o el subsuelo de un inmueble ajeno y tener la propiedad sobre lo plantado, forestado o construido.
El derecho del superficiario coexiste con la propiedad del titular del suelo o inmueble. Puede constituirse sobre todo o parte del inmueble e, incluso, sobre construcciones ya existentes, aún dentro del régimen de propiedad horizontal.
Este nuevo elemento, sumado a la posibilidad que tiene el superficiario de constituir garantías que graven este derecho o de aportar ese derecho a un fideicomiso, permite una serie de alternativas de estructuración de inversiones que disminuyen sensiblemente los costos de inversión inicial, ya que no es necesario adquirir en propiedad un terreno para construir sobre él.
Esto mejora sensiblemente los flujos de fondos y, por tanto, la rentabilidad de los proyectos. Además, otorga el carácter de título circulatorio y negociable a una parte de la propiedad inmueble (el derecho de superficie), lo que concede también un elemento de financiación muy importante, sin que signifique la pérdida definitiva de la propiedad sobre el mismo.
Con la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, 50 años para forestaciones y 70 para construcciones, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado. Debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie o en acuerdos posteriores.
Siempre se le pide al derecho que esté al servicio de los negocios; esta herramienta lo está, y sólo hay que desplegar innovación jurídica y comercial para imaginar alternativas concretas de estructuración de nuevos negocios con menor riesgo y menor inversión inicial.
Está todo dado para que nuevos actores y nuevos proyectos comiencen a desplegarse. Las aplicaciones pueden ser infinitas (centros comerciales, cocheras subterráneas o no, plantaciones forestales en crecimiento y muchas otras) y las oportunidades de negocios, también. Pero también habrá que afrontar desafíos. Es necesario adaptar las formas de comercialización y financiación de los proyectos inmobiliarios, de forestación y siembra.
Impone un cambio de mentalidad para el que quiere convertirse en propietario de un departamento, donde su propiedad podrá ser temporaria y no perpetua. El dueño de un inmueble encuentra otra forma de intervenir en un negocio sin desprenderse de la propiedad del mismo. El Estado, incluso, puede incentivar la construcción de viviendas sociales o de predios feriales, por ejemplo, manteniendo la propiedad del terreno. Y, por fin, coloca a los bancos ante un nuevo escenario donde deberán adaptar sus ofertas crediticias y la forma de evaluación de riesgos para poder financiar estos negocios.

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