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Hacia dónde va el negocio logístico

En un encuentro organizado por CBRE Argentina, protagonistas del segmento analizaron el inventario, los precios de renta, las condiciones, la vacancia y las iniciativas en danza.

Hacia dónde va el negocio logístico

Con miras a analizar las tendencias, oportunidades y problemas del mercado logístico e industrial tanto local como regional, la empresa CBRE realizó el 25 de abril una jornada de debate. Desayuno mediante, participaron analistas del sector, inversores y desarrolladores de parques y centros industriales, quienes coincidieron en que la rentabilidad de este tipo de inversión en real estate arroja buenos resultados a largo plazo y que existe mucho potencial para crecer en la país, si bien reconocieron que la coyuntura no resulta favorable.

Eduardo Di Buccio, gerente de Investigación de Mercado de CBRE, presentó allí su último informe, que fue elaborado con datos de depósitos logísticos premium del Gran Buenos Aires que superaban los 2.000 m2 de superficie cada uno y contaban con una altura de piso a techo por arriba de 8 metros, además de disponer sistemas de detección y prevención de incendios, playas de maniobras y dock levelers (niveladores), entre otras características.

Según este trabajo, el inventario de centros logísticos clase A alcanza 1.5 millones de metros cuadrados de superficie, correspondientes a 46 depósitos logísticos asentados en los tres corredores principales: Norte, Sur y Oeste.

En el primer corredor existe 1 millón de m2 (69% del total) que presenta una vacancia del 9% y es el que más desarrollo tuvo en los últimos años (se entregaron 52.000 m2 en 2016). El del Sur posee 330.000 m2 (23%) con 9,4% de lotes libres y naves concentradas en Avellaneda y Berazategui, mientras que los partidos con mayor potencial de desarrollo son Esteban Echeverría, Ezeiza y Cañuelas). Por último, el corredor Oeste con 120.000 m2 (8% del stock) que "al tener tanta escasez de depósitos en la zona", muestra la más baja vacancia de estos ejes -5%- y que hay precios elevados respecto al promedio.

En tanto, Pablo Manes Marzano, director de Transacciones y Consultoría de CBRE, se sumó a la charla afirmando que "en la Argentina hay mucho para crecer" en este negocio y apuntó a "la mejora edilicia de las naves, tanto al elevar la altura como en las condiciones".

Santiago Diz Furgiuele, gerente comercial de Plaza Industrial Escobar, parque premium de 106 hectáreas desarrollado por el grupo Ostapovich, coincidió con él: "Una nave de ocho metros de altura hoy ya no sirve para logística, habría que recategorizarlas y que las naves AAA sean las que superen los 12 metros de altura".

Otro de los invitados al encuentro fue Eduardo Bastitta, CEO de Plaza Logística, desarrollador de parques industriales multicliente para renta que ya tiene tres parques operativos y otros cuatro en desarrollo en el AMBA. El ejecutivo del grupo,que avanza con un plan de inversión para desarrollar 300.000 m2, señaló los desafíos para invertir en el país: falta de financiamiento, de reglas claras y de un marco legal que ampare la actividad.

Sin embargo, Diz Furgiuele comentó que "no hay mucha nave a la venta porque el inversor gana mucho más al comprar un lote y construirla. En cambio, si compra una ya edificada le termina costando -con tierra- entre u$S 650 y 700 el metro cuadrado". El desarrollador de depósitos y oficinas Esteban Devecyan, otro de los invitados a este ciclo, agregó que uno de los problemas actuales del sector es que, tanto al inversor local como al extranjero, les conviene más colocar el dinero en el circuito financiero por los rendimientos que en este tipo de inversiones. Pero, a su vez, está convencido de que si un polo industrial "está en el lugar que hay que estar, con el producto adecuado y es eficiente, a la larga terminará funcionando bien, por más que pueda haber problemas en el camino".

Rentabilidad

El equipo de CBRE cree que las rentas serán mayormente estables con tendencia al alza, si bien señalaron una caída en el último semestre del año pasado respecto al primero. En promedio, los alquileres para depósitos clase A y A+ promediaron u$s 7,18/m2 por mes (en un rango de 4 a 8,90 u$s/m2 mensuales) y una baja de precios a medida que se amplía la distancia con la Ciudad de Buenos Aires ya que indudablemente en esta actividad "la ubicación es crucial".

Devecyan sostuvo que como no trabajan con inversores institucionales no toman decisiones en base a la Tasa Interna de Retorno (TIR) "porque es muy difícil de medir y con la inflación no se sabe ni cuánto costará una obra". Pero, afirmó, que para analizar los resultados "se mira al largo plazo porque con el negocio de renta siempre tenés revancha en el tiempo. Si tenés un buen producto, a la larga, la rentabilidad está". Al respecto, el CEO de Plaza Logística advirtió que "la visión del inversor tiene que ser la de generar rentas buenas y consistentes durante mucho tiempo, y no intentar duplicarlas o triplicarlas en cinco años". Fernando Terra, director de Servicios Industriales y Logísticos de CBRE Brasil y Latinoamérica, compartió la experiencia brasileña y auguró que "en la Argentina, Colombia y en toda la región hay una oportunidad muy grande de desarrollo con mercados locales e inversiones extranjeras". En tanto, aconsejó ubicarse "muy cerca de los centros de consumo, aunque haya que pagar un poco más" y reconoció que "los precios tienen mucho que ver con la calidad de la nave industrial" y con la "eficiencia de los depósitos".

En cuanto a las perspectivas de desarrollo del Interior de la Argentina, el directivo de Ostapovich aseveró que "es una tierra fértil para hacer cosas y que si bien antes era impensable que hubiese centros logísticos premium, ya hay algunos jugadores en Córdoba y Rosario". Por su parte, Damián Benávoli, broker de CBRE, advirtió que se trata de "un mercado totalmente informal" y que muchas veces los depósitos en las provincias están "en tierras fiscales otorgadas a las empresas pero que no tienen títulos perfectos".

Bastitta afirmó que "le interesa el Interior" pero "siempre como complemento del área metropolitana de Buenos Aires". En particular, citó a Córdoba, Rosario, Mar del Plata, Bahía Blanca, Mendoza, Zárate y Campana, como otras ciudades sobre las que posa su mirada.

Expectativas

Desde CBRE prevén un crecimiento paulatino del inventario y señalan que a para este año y a futuro la oferta será liderada por el eje Oeste con 170.000 m2 nuevos cerca del Camino del Buen Ayre, el Norte tendrá 56.000 m2 más y se sumará la Ciudad de Buenos Aires con un espacio lindero al Centro de Transferencias de la Ciudad de Buenos Aires, en Villa Soldati.

En particular, respecto a los centros logísticos build to suit (construidos a medida), Devecyan señaló que "hay problemas regulatorios y legales porque en la Argentina no existen contratos (que contemplen esta relación entre el cliente y el desarrollador). Eso es letal para el inversor y para financiarse. Es un condicionante más".

Entre las demandas mencionadas en la charla, el directivo de Plaza Logística reclamó la necesidad de que se modifique la ley de alquileres vigente "porque genera mucho daño y se necesita una solución mejor". También lamentó los problemas que existen para identificar esta actividad (con nomencladores propios), la falta de un marco normativo así como por la presión fiscal "que es muy grande y distorsiva con alícuotas de Ingresos Brutos tremendas".

Hacia el final de la charla, consultados por El Cronista sobre cómo son las expectativas del negocio en función de la caída en la actividad industrial que se registra actualmente, Bastitta respondió: "Es un mercado muy chico como para considerar las tendencias de vacancia pero se percibe claramente una malaria importante en la industria. Las empresas la están pasando realmente mal pero todos coinciden en que el Gobierno es quien tiene las llaves para reactivar el mercado y el consumo. Eso da cierta tranquilidad porque da la sensación de que no estamos condenados. Mientras haya confianza de que los que manejan los hilos lo estén haciendo con razonabilidad, se soporta mejor. Ojalá que se vea realmente una baja en la inflación en los próximos meses porque eso realmente es el gran costo de la recesión".

Por su parte, Diz Furgiuele comentó que aunque "el nivel histórico de vacancia no supera el 5%, actualmente está en 8% y se nota que hay más depósitos en la calle". Pero, además, "entraron muchos metros al mercado en estos años". Igualmente, agregó, si la vacancia se mantiene por debajo del 10% "es sana".

Sobre lo que deparará este negocio, Bastitta destacó que hay que ir hacia una "logística moderna" y mencionó lo que sucede con los espacios para e-commerce: "Existe una demanda acumulada que de a poco se ve en el mercado y aparece una necesidad de crecimiento del sector pero (la actividad) posee un terrible cuello de botella en la logística. Hoy ello está limitando en buena medida el crecimiento del e-commerce en el país por esto. Pero cuando el servicio mejore y se logren entregas en 24 horas eficientes y con puntos de picking masivos, más gente elegirá esta opción y será una revolución". A partir de ello, según sus cálculos, habría cinco veces más mano de obra en tareas logísticas y de distribución, se generarán nuevos empleos en toda la cadena productiva y -consecuentemente- habrá mayor demanda de centros logísticos.