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Fondos bajo la lupa: cuáles son los datos clave

El sector apuesta a sumar inversores antes del 11 de marzo, fecha límite para colocar los proyectos de los fondos comunes de inversión inmobiliarios ya aprobados en el marco del sinceramiento fiscal.

Fondos bajo la lupa: cuáles son los datos clave

A 15 días de cerrarse el plazo para suscribirse a Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados inmobiliarios creados en el marco de la Ley de Sinceramiento Fiscal (27.260), el panorama es alentador, si bien se espera un pico de adhesiones al acercarse el 11 de marzo. Con montos, proyectos, rentabilidad y condiciones diversas, la cartera de propuestas para elegir dónde invertir es variada.

La reglamentación prevé un mínimo de u$s 250.000 por inversor y un máximo de 10 millones para los adherentes al sinceramiento fiscal que quieren evitar pagar el 15% de penalidad que tendrían que desembolsar en caso de blanquear por fuera de esta herramienta. El mínimo para crear un fondo prevé contar con tres proyectos, 10 cuotapartistas y un período de permanencia de cinco años.

Uno de los últimos fondos en conseguir la aprobación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) fue el FCI AlRío, producto de la unión de Ribera Desarrollos -dueña del complejo del cual toma nombre el fondo- y de Cohen como administradora. Si bien obtuvieron el visto bueno la semana pasada, la licitación será el 8 y 9 de marzo. La custodia recae en el Deustche Bank. Este fondo se creó para continuar el desarrollo del emprendimiento de 560.000 m2 de superficie -según lo establecido en el master plan- que avanza en Vicente López.

En particular, lo recaudado se utilizará en cuatro obras: finalización de la Torre Sur; construcción de 35.000 m2 de los docks destinados a oficinas y locales; concluir El Cubo que incluye locales así como salones de convenciones y de usos múltiples; y la edificación durante este año del shopping -paseo peatonal a cielo abierto- cuyo proyecto ya está cerrado. Este fondo requiere una inversión mínima de u$s 10 millones para su constitución y un máximo de u$s 40 millones. Promete una rentabilidad de 9,5% anual, bruta de gastos.

Federico De Narváez, vicepresidente de la desarrolladora, considera que "los fondos de inversión son un recurso muy interesante para conseguir financiamiento que acompañe el crecimiento de esta etapa del emprendimiento que está destinada a la renta". Sobre la respuesta obtenida, desde Cohen adelantan que "los clientes se mostraron muy interesados y el nivel de consultas es alto". Principalmente, captaron pequeños inversores y ya superaron el mínimo de 10 cuotapartistas pero "como no se inició aún el proceso de licitación no se puede saber cuánto se recaudará", dicen.

Los inversores compran cuotapartes "que no son equivalentes ni a metros cuadrados ni a unidades funcionales". La inversión se hace a través de una obligación negociable que emite AlRío, que compra el fondo y cuyos intereses son la rentabilidad para los inversores.

En tanto, el fondo Allaria Argencons Distrito Quartier Puerto Retiro se encuentra en etapa de inscripción de suscriptores hasta el 7 de marzo. Para abrirlo deben reunir u$s 50 millones y el máximo a recaudar es de u$s 170 millones. "Ya estamos bastante cerca del monto mínimo y todavía tenemos unos días por delante así que creemos que superaremos con holgura esto. Hay muchos clientes interesados. El 70% son inversores blanqueadores con una ficha promedio por inversor de u$s 600.000. Estamos teniendo buena receptividad en los inversores institucionales porque juega a favor que este fondo tiene un proyecto que ya está definido. La rentabilidad estimamos que estará por arriba del 10% anual", adelanta Juan Politi, vicepresidente ejecutivo de Allaria Ledesma, al que pertenece Allaria Fondos, administradora de este FCI.

Lo recaudado será para comprar el terreno y construir tres edificios de usos mixtos que implicarán más de 115.000 m2 de obra sobre dos manzanas ubicadas en el cruce de las avenidas Antártida Argentina y Ramón Castillo.

"La repercusión del proyecto es fantástica. Ahora el desafío está en evangelizar en el uso de esta herramienta (FCI), como en su momento fue con los fideicomisos", dice Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons.

El complejo -que contempla la refuncionalización del Ex Hospital Ferroviario- implica una inversión total de u$s 215 millones. La recuperación se obtendrá de la venta de sus unidades residenciales y profesionales así como de la renta de los edificios corporativo, locales comerciales y del estacionamiento vehicular. La obra comenzaría en octubre y estaría finalizada en abril de 2020.

"Al ser una oferta relativamente larga los mayores inversores esperan a último momento. Pero ya están entrando fondos institucionales como cajas de previsión social y aseguradoras y muchos inversores individuales", cuenta Spina, mientras que Politi afirma que ya consiguieron alrededor de 80 suscriptores y que estiman llegar a recaudar entre u$s 60 y u$s 80 millones.

Si bien en este fondo la rentabilidad para los inversores no está garantizada, se tienen "tanta fe que si no supera el 40% de rentabilidad acumulada (en cinco años), Argencons no cobra el success fee estipulado en el 20% de lo que exceda dicha rentabilidad. Los terrenos son la llave de este negocio, se trata de un valor de incidencia (650 u$s/m2) que es inferior a lo que hoy se ofrece en barrios de clase media baja en Buenos Aires que no tienen el potencial de upside con el que cuenta esta tierra", sostiene Spina. El fee de administración es de hasta 0,90% anual, "muy por debajo de los costos del mercado", agrega Politi.

El Banco de Valores custodia y organiza esta colocación, además de resguardar el fondo Allaria CasasARG -el primero en cerrarse- y Consultatio Inmobiliario, entre otros. En total, prevén que custodiarán $ 30.000 millones que ingresarán a la economía real.
 

Norberto Mathys, vicepresidente de esta entidad, considera que "el sinceramiento fiscal ha sido un acelerador del mercado de fondos cerrados y que luego del tratamiento de la nueva ley de mercado de capitales será un mercado significativo. Claramente la aparición de más de media docena de fondos fue un impulso al mercado de capitales, sobre todo que es inversión destinada a la economía real que es impulsora del empleo y la actividad".

Foco en viviendas

El grupo Allaria también es parte de Allaria CasasARG, fondo que se cerró en diciembre y logró juntar u$s 30 millones (10 millones más que la base mínima) de más de 70 suscriptores, a un promedio cercano de u$s 400.000 cada uno. De ellos, "el 90% eran blanqueadores y solo 10% no lo eran. La mayoría eran individuos y solo hubo cinco inversores que eran personas jurídicas, uno del exterior y los otros, institucionales locales", detalla Politi.

Este fondo se aplicará a construir proyectos residenciales para la clase media. Se analiza que sean en Capital Federal (Caballito, Devoto y Parque Chacabuco), Pilar, Moreno, Mar del Plata y en Neuquén y Corrientes. Ya están negociando la compra de terrenos en CABA.

"Este fondo se aprobó con un criterio genérico para desarrollar soluciones habitacionales para clase media pero no están cerrados cuáles serán los proyectos a realizar. Seguramente hagamos unos 10 en total porque, al ser de viviendas, son proyectos más pequeños y cortos", aclara Politi.

La empresa desarrolladora de Eduardo Costantini también obtuvo la aprobación de un fondo que podrá ser comercializado durante los últimos días de este mes para así poder emitir a principios de marzo, según cuenta Juan Martín Aguado, gerente Comercial de Consultatio Asset Management. Uno de los proyectos en los que "posiblemente" invertirán los fondos recaudados sería la construcción de 102 viviendas distribuidas en unidades de 2,3 y 4 ambientes en Nordelta, su emprendimiento estrella. Sobre un terreno de 23.119 m2, edificarían 16.222 m2 cubiertos.

"Vemos una muy buena respuesta. Todavía hay inversores decidiendo cómo avanzar con el sinceramiento y parte de esos pueden inclinarse por el fondo", responde Aguado.

Actualmente, su fondo transitorio cuenta con u$s 30 millones y buscan que el inversor "coinvierta" junto a Consultatio en el desarrollo de proyectos inmobiliarios orientados a residencias y oficinas de alta gama.

La rentabilidad que prevén -para un escenario conservador y asumiendo que el fondo pague el impuesto a las Ganancias- es de 7,5% anual en dólares. "Este fondo es de renta variable y esto se traduce en que se desarrollarán los proyectos y el inversor obtendrá la rentabilidad que estos (emprendimientos) generen", sostiene Aguado. El honorario que se cobrará es de 1,5% anual sobre el patrimonio del fondo, sin porcentaje sobre la rentabilidad.

Predial Propiedades tampoco se quiso quedar afuera y creó su propio FCI inmobiliario junto con Quinquela Asset Management como administradora. A comienzos de mes, la CNV anunció su aprobación y al cierre de esta edición se confirmó que la colocación será entre el 2 y el 9 de marzo. Apuntan a satisfacer el mercado de vivienda para la clase media y ambicionan reunir un máximo de u$s 50 millones para desarrollar seis proyectos, uno de los cuales se llevará a cabo en la capital neuquina y será su primera incursión fuera de Buenos Aires. Se tratará de microdepartamentos de 18 m2 hasta 50 m2, de 1 y 2 ambientes. Los suscriptores del fondo entrarán con una inversión equivalente a u$s 1.600 por metro cuadrado, valor bastante por debajo del que venden al público actualmente, que ronda los u$s 2.200/m2. Los proyectos apuntan a responder a la gran demanda de primera vivienda para la clase media que se verá apalancada por el incremento de créditos hipotecarios.

"Las perspectivas son buenas a pesar de algunos atrasos en definir la ley del mercado de capitales y respecto a la doble imposición que por ahora genera cierta incertidumbre. Igual, con u$s 10 millones nosotros ya salimos y creemos que podemos llegar a juntar hasta u$s 30 millones. Pero hasta que no se abra el proceso de oferta no se sabe", advierte Flavio Simonotto, presidente de Quinquela.
Sobre la iniciativa de Predial, Pablo Brodsky, su director Comercial, cuenta: "Este tipo de fondos era una oportunidad para entrar en el mercado de capitales y poder acceder a inversores más sofisticados. Los que participan poseen un valor muy atractivo (de ingreso) y las unidades que se comprarán son chicas, por lo que se aprecian más rápido. A diferencia de otros fondos, los terrenos ya están todos comprados y la mayoría están en proceso de aprobación de planos, con lo cual el inversor gana aproximadamente un año de tiempo".

Cartera diversa

En tanto, el Banco de Crédito y Securitización (BACS) comenzará a ofrecer un fondo que permitirá solventar parcialmente la ejecución de tres proyectos inmobiliarios de IRSA: la primera etapa del complejo de oficinas Polo Dot (30.000 m2 alquilables), la ampliación del shopping center Alto Palermo (3.800 m2 de área bruta locativa) y la construcción de una torre de oficinas AAA en la zona de Catalinas Norte (35.000 m2 de área alquilable), entre otras iniciativas.

El primero de los emprendimientos implicará en total u$s 65 millones de inversión mientras que la expansión del shopping requerirá u$s 28,5 millones. Ambas obras se inaugurarían en 2019. En tanto, en diciembre de ese año, comenzarán a entregar las primeras unidades de la torre de 30 pisos (cuatro de ellos ya vendidos a la empresa Globant) que IRSA construye en avenida Madero 1130, la cual demanda una inversión de u$s 101 millones. "Nos encontramos en un plan de inversión muy ambicioso, con estos tres proyectos lanzados y varios más en análisis", comenta Matías Gaivironsky, gerente de Finanzas de IRSA.

Ya aprobado por la CNV, este fondo invertirá en instrumentos de deuda de IRSA y compañías relacionadas con una tasa fija en dólares con pagos de renta semestral. El vehículo prevé un monto máximo de u$s 100 millones, BACS será agente de custodia de dicho fondo y la administración estará a cargo de su subsidiaria, BACS Administradora de Activos.

"Fue estructurado como un producto de renta a través del cual el fondo le presta el dinero a IRSA e IRSA Propiedades Comerciales para el desarrollo de los proyectos de inversión. Las compañías se comprometen a pagar al fondo un cupón de interés y a devolver el capital una vez transcurridos los cinco años, cuando se cumple el plazo del fondo. Esta estructura tiene muchos beneficios para el inversor, entre ellos que obtiene una renta asegurada del 6%", destaca Gaivironsky. El fondo cobrará un honorario de administración anual y no tendrá comisiones ni de entrada o salida.

"Hemos recibido mucho interés por parte de potenciales inversores. Pero, como aún hay pendiente algunas cuestiones desde el punto de vista normativo que no están definidas (si estarán gravados por el impuesto a las Ganancias), algunos inversores aún tienen incertidumbre sobre el producto. Nos encontramos aguardando las modificaciones para definir el lanzamiento formal del fondo al mercado", explica el ejecutivo de IRSA.