Domingo  09 de Septiembre de 2018

Financiación hipotecaria: opciones de los desarrolladores en medio de la crisis

Qué instrumentos propios ofrecen los desarrolladores frente a la desaceleración del crédito hipotecario. Cómo estructuran sus proyectos. Los esquemas vigentes hoy.

Financiación hipotecaria: opciones de los desarrolladores en medio de la crisis

Es real, si no oficial: el guarismo anual proyectado para este año ubica a la Argentina como uno de los países con mayor inflación a escala global. En este marco, con los créditos UVA estrechamente ligados a este índice y, por ende, virtualmente paralizados, el negocio inmobiliario y sus tiempos plantean desafíos para los desarrolladores, sobre todo en el área financiera.

Al margen de que en el Gobierno se encuentren abocados a reactivar los créditos aún con mediciones adversas, un dato es inobjetable: sigue habiendo lanzamientos. ¿Se trata de productos que no dependen de los UVA? En muchos casos, sí. Es lo que sucede con Cassa Devoto, proyecto desarrollado en conjunto por MMCV, Piweco y Grupo Portland. Así lo indica el director comercial de esta última empresa, Ezequiel Leibaschoff, quien enfoca esta iniciativa a un segmento del mercado que no necesita de esa herramienta crediticia.

El valor de preventa del metro cuadrado de este emprendimiento ubicado en Villa Devoto oscila entre los u$s 3.200 y u$s 4.200. Se trata de una obra que demandará 30 meses y que comenzará a construirse en diciembre, cuya financiación contempla un adelanto más 30 cuotas. El esquema se condice con un porcentual dolarizado más cuotas actualizadas por CAC, explica Leibaschoff.

"El CAC no siempre cubre los costos, ya que no es lo mismo desarrollar una torre con amenities que otro tipo de proyecto", distinguen en Grupo Portland y agregan: "A menor tiempo y nuevos esquemas de construcción, evaluamos soluciones que permitan achicar meses. Y también evaluamos que sea con participación bancaria, para productos premium, tanto en Capital como en GBA".

Cuotas: pesos y dólares

Santiago Cerruti, gerente general de Los Canales, proyecto en Neuquén, asevera que el contexto económico pone al ahorrista, inversor y/o consumidor final en una situación de cautela y especulación. "Se duda mucho y no se toman decisiones", remarca. Para impulsar las ventas, agrega, la financiación propia se torna clave. "Por el momento, en Los Canales financiamos sólo en dólares, pero lo hacemos a cinco años y con la salvedad de que el comprador toma la posesión de inmediato, pudiendo comenzar la construcción. Además, los lotes son escriturables. Es una financiación real, no durante la construcción", describe Cerruti.

Según explica, el plan contempla un 40% de anticipo y el saldo en hasta 60 cuotas, sin interés. "Por otra parte, bonificamos 24 expensas, hecho más que importante teniendo en cuenta que la entrega es inmediata", remarca el ejecutivo. "Por ahora, es difícil establecer una tasa en pesos, y debiera ser muy alta, para ser sincero, con lo cual nos decidimos por financiar en dólares, a un plazo largo", revela.

La parálisis de los créditos atados a la inflación no impactó de la misma manera en todos los casos. En Terralagos, el barrio sito en la zona de Canning, el tema del crédito dio lugar a distintos escenarios, dependiendo del producto. "En el caso de la mediana densidad, la devaluación hizo que los precios en dólares se hayan abaratado bastante. De hecho, hemos vendido ocho departamentos en dos meses", explica Esteban Edelstein Pernice, titular de Castex Propiedades, responsable del emprendimiento. Según informan en el barrio , en el caso de los terrenos se encuentran realizando "una promoción con una importante bonificación por pago contado". Así y todo, revelan que pondrán en marcha un nuevo producto: "casas apareadas o town-houses", que esperan presentar durante septiembre.

Problemas y soluciones

Y entonces, ¿cómo se financia el desarrollador? Dicho de otro modo, ¿cómo se configura o reconfigura el negocio? Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, empresa con tres proyectos en marcha, asevera que el desarrollador tiene que seguir financiándose con sus propios inversores, o con su capital si quiere obtener más ganancia, o bien con la venta a terceros.

"Otra forma sería que el mercado de capitales se abriera un poco más en este tipo de inversiones y, por ejemplo, que el desarrollador en la última etapa del proyecto pudiera acceder a financiamiento a través de una Obligación Negociable del 10% en dólares, que sería muy atractiva y, a la vez, que a él le permitiría terminar el desarrollo con aire y poder ir pensando en el futuro emprendimiento", propone Pécora.

Por lo pronto, MPC Desarrollos inmobiliarios continúa con el sistema de financiación tradicional: anticipo más cuotas actualizadas por CAC y también con el sistema Posesión anticipada que con un adelanto posibilita adquirir una unidad aún sin escritura en proyectos que se encuentran próximos al final de obra. El objetivo es que una vez que el edificio recibe el final de obra, el propietario ya esté en condiciones de solicitar el crédito hipotecario con el cual termina de abonar un saldo del 60% de la unidad.

"El desarrollador no puede financiar más allá del 60% y sólo el tiempo que dure la obra. Para poder hacerlo por más tiempo, debe tener un capital mayor que lo respalde. Hace mucho que los bancos no ayudan al mercado inmobiliario y de la construcción. Es necesario que resurja un crédito en pesos y que el índice de ajuste vuelva a ser el salarial", afirma Pécora.

"La financiación bancaria sirve para los grandes emprendimientos", continúa. "Por ejemplo, en un proyecto de u$s 100 millones en tres años, el desarrollador -que le queda un margen de ganancia de entre un 7,5 a un 10%- obtiene una rentabilidad de u$s 7,5 a 10 millones. En cambio, en proyectos de u$s 3 millones en tres años, el negocio, con suerte, es de u$s 300.000 ", resume Pécora.

¿Y el CAC sigue siendo una referencia? "El CAC es el más seguro de los índices para financiarse, ya que si lo hacemos en dólares y éste queda estancado con respecto a la inflación puede ser perjudicial. Sólo ocurrió estos dos últimos meses que el aumento del mismo no se trasladó tanto a los precios, y quien se financia con cuotas en dólares se vio favorecido. Pero fue solo una especulación. Si queremos tranquilidad, lo mejor es el CAC", finaliza.

MONEDAS Compra Venta
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