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Facility Management: el ahorro es la base de la especialidad

Convocados por CBRE Argentina y la Sociedad Central de Arquitectos, expertos debatieron sobre las claves para bajar costos y ganar eficiencia en la gestión de espacios corporativos.

Facility Management: el ahorro es la base de la especialidad

La necesidad de ser cada día más eficientes, operativos y sustentables gana lugar en las agendas corporativas. El abordaje del tema se potenció a partir del incremento de las tarifas de servicios públicos que afectaron la gestión y rentabilidad comercial.

Dado esto, se impone mejorar la administración de los inmuebles y para ello el rol del Facility Manager (FM) pasa a ser imprescindible para las compañías. Con la idea de intercambiar experiencias para reducir los costos de operación edilicia, CBRE Argentina organizó, junto con la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), la cuarta jornada de un ciclo de debates, al que El Cronista asistió como único medio invitado.

Durante la apertura de la mesa, Pablo Manes Marzano, director de Advisory and Transactions Services en CBRE Argentina, contó que cuando los clientes buscan oficinas suelen consultar el monto del alquiler a pagar para comparar entre las opciones disponibles pero advirtió que "esto forma solo una parte de los costos que tiene una compañía a lo largo de todo su ciclo, también hay que evaluar los impuestos y expensas. Se debe tener cuidado porque si se compara solo renta, al final del camino puede ser más caro una oficina con un alquiler más bajo que otra más cara porque no se tiene la previsión de seguir el análisis de costos que conforma la película final".

En tanto, para el arquitecto Fernando Boustani, fundador del ex Institute Facility Management Association (IFMA), gerente de Operaciones en Nordelta y coordinador del Programa de Ejecutivo Facility Management & Corporate Real Estate de la Universidad de Palermo, "el problema clave que existe es que el FM no es una profesión sino que es una especialidad y hasta que no se profesionalice, cuando hay que armar un equipo de trabajo no están los recursos necesarios en el mercado laboral".

Vanesa Pirani, directora de Enterprise & FM de CBRE, hace casi dos décadas que se dedica a esta actividad y coincidió en que "es muy compleja y todo es a pulmón porque no está oficializada como profesión por lo cual los recursos (humanos) hay que formarlos. Es un desafío".
Por su parte, Ariel Barrios, business partner y asistente de Vicepresidencia en Deutsche Bank (vendido al Banco Comafi) sostuvo que tuvo que "convencer al negocio en Latinoamérica que el FM era una tarea importante y necesaria, que trae ahorros".

Entre los participantes estuvo también Gustavo Mendoza, quien desde hace una década se desempeña como procurement & facilities manager de Globant, firma local de tecnología donde lidera un equipo de 35 personas responsables del aprovisionamiento y el mantenimiento de las oficinas que poseen en todo el mundo. Según su relato, la empresa fue "creciendo por necesidad" ya que pasaron de tener 300 personas a casi 6.000 en 15 países en la actualidad y avanzan además con la construcción de seis oficinas en simultáneo. La firma lleva adelante la estrategia de "adquirir empresas para acelerar el proceso pero a cada una hay que darle la impronta propia que implica armar la oficina y volcar la cultura para mantener a todo el personal que se pueda y captar más, porque hay mucha competencia en este mercado y el planteo de oficina está muy relacionado con lo que la empresa quiere transmitir como idea", explicó.

Oportunidad

Estuvo también presente Carlos Grinberg, titular del Estudio Grinberg Ingenieros Consultores y presidente de Argentina Green Building Council (AGBC), organización no gubernamental abocada a la construcción sustentable que posee licencia del World Green Building Council. El invitado consideró que "por suerte o desgracia la crisis energética y de tarifas del país brinda una oportunidad ya que más allá de los principios éticos -que nunca hay que dejarlos de lado- la necesidad de bajar costos alienta la sustentabilidad y eficiencia energética", no solo en construir edificios nuevos certificados sino también en que "habrá muchísimo trabajo en Leed Existing Building, que comprende la posibilidad de actualizar la cartera inmobiliaria existente para bajar los costos operativos y transformarla en más sustentable, confortable y con mejor calidad de vida. Este es el desafío real sobre el 95% de la cartera de inmuebles. Ahí hay una oportunidad de negocios infinita".

Desde la Agencia de Protección Ambiental (APRA) del Gobierno de la Ciudad afirmaron que según el grado de eficiencia del edificio, construir de modo sustentable implica un sobrecosto que ronda del 6% al 15% respecto a obras tradicionales y la amortización de la inversión hasta 2013 demoraba entre 13 y 18 años pero actualmente (con las nuevas tarifarias de gas y electricidad) se podría lograr la recuperación en un plazo de cuatro a cinco años.

Sin embargo, no fue así para Liliana Altman, vicepresidente ejecutiva de la desarrolladora que lleva su apellido. Su primer proyecto de este tipo -Altman Eco Office- les implicó un 25% más de inversión aunque admitió que "tal vez fue por tratarse de su primera experiencia con este tipo de obra green". La torre fue calificada por United States Green Building Council con la más alta distinción: obtuvo el certificado Core and Shell Leed Platinum (el primero de este tipo en el país y el quinto en Latinoamérica).

En tanto, María Constanza Sacchet, project manager y asesora presidencial de APRA, destacó que además del código ambiental que aún no fue sancionado están trabajando en el código de planeamiento urbano y de edificación para "introducir cambios obligatorios para construcción de nuevos edificios y para otorgar permisos de obra". Además contó que desde ese organismo buscan adaptar la certificación Leed para desarrollar un sello nacional propio.

Recordó que el país ya cuenta con leyes de acondicionamiento térmico que establecen coeficientes de transmitancia pero admitió que en la Ciudad aún no se cumplen e hizo referencia a la legislación que promueve la reutilización de aguas grises acumuladas y la construcción de terrazas verdes.
La funcionaria sostuvo que el 33% de la matriz energética de la Ciudad de Buenos Aires es consumida por los edificios y de ello el 40% es destinado a calefaccionar y refrigerar las unidades por lo que aconsejó que ésta debe ser la primera cuestión a resolver para lograr edificaciones con mejor aprovechamiento energético.

Ante el reclamo de los presentes por la falta de incentivos y de beneficios impositivos para quienes construyen obras sustentables, la representante del Gobierno porteño afirmó que "hay leyes que no se pudieron sancionar aún porque no se autorizan este tipo de exenciones" pero que "están trabajando en ofrecer premios sobre los derechos de construcción" y resaltó la importancia de encarar "un cambio cultural en lo que hace al medio ambiente".

Sobre esto, Manes Marzano coincidió en que si no hay estímulos el inversor no hace ese tipo de edificios: "Ellos preguntan cuánto más pueden cobrar de renta por ofrecer un edificio Leed pero como ésta es igual a otros edificios, no lo hacen. La cultura se cambia de a poco, primero con incentivos y después acostumbrándose a que realmente hagan lo que tienen que hacer".

El ingeniero Grinberg aclaró que "en el país nadie paga más por ser un edificio Leed pero sí lo que es interesante es que hay un mejor nivel de ocupación, lo que es como una mejor renta implícita". A su vez, acotó que "no es sencillo establecer el valor incremental de costos en este tipo de obras porque hay que ver contra qué se compara. El costo extra es bastante subjetivo".

Desafío

Entre los desafíos por encarar está el ofrecer soluciones para hacer más sostenibles el interior y la operación de la masa de edificios en stock que existe en oferta. En estos casos, los especialistas recomendaron cambiar carpinterías para evitar fugas de aire y mejorar la aislación térmica, renovar la iluminación con tecnología led así como ascensores más modernos y competitivos.

En tanto, Karina Gorena, senior manager de Enterprise Facility Management e Ingeniería para la cuenta American Express en CBRE Argentina, recomendó que "el facility manager participe del proceso de selección de edificios y así poder evaluar los costos operativos" que habrá desde el comienzo. Pero advirtió que "es muy difícil lograr que las empresas locales inviertan en esto" y que se debe también alcanzar "un cambio cultural que apunte a la responsabilidad individual de los usuarios, que es fundamental".

Para Pirani, el diseño de las plantas es "clave aún en la operación" y por ello la importancia de ser parte desde el inicio de la cadena. "Hay que analizar lo que necesita el edificio y la empresa. A veces no son solo metros cuadrados. Si una planta fue diseñada como abierta y empieza a compartimentarse, se fuerzan equipos de aire y calefacción que hace que se consuma más energía aunque la hermeticidad de las carpiterías esté perfecta", ejemplificó.

Guillermo Ayala, gerente de FM en Claro para la Argentina, Uruguay y Paraguay y miembro del Comité de Eficiencia Energética de América Móviles, contó que en sus edificios corporativos mejoraron aislaciones que dieron una disminución del 8% de consumo energético y además instalaron aires acondicionado con sistema free cooling. A su vez, "se trabajó desde las áreas de Responsabilidad Social Empresaria en hacer más conscientes a las personas para reducir el consumo informático y enseñarles cómo vivir dentro de un edificio".

Ayala explicó que la nueva sede que tendrá la empresa sobre la avenida Brasil comprenderá un edificio de más de 10.000 m2 que tomará como base los requisitos Leed en cuanto a vertederos de aguas, ahorro energético y monitoreo de materiales volátiles en el aire pero no lo certificarán. Sobre la obra, se quejó de que existen "muchos frenos en la presentación del proyecto y para hacerlo. Faltan autorizaciones porque hay una burocracia muy grande dentro del Gobierno de la Ciudad, la documentación se pierde y esto trae muchas demoras. Falta agilidad".
 

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