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Espacio para crecer

Con bajos índices de vacancia y una recuperación de los precios de alquiler luego de la devaluación, el segmento de oficinas concentra las apuestas de los desarrolladores. Cuáles son los proyectos que vienen y los corredores más buscados. Quiénes traccionan la demanda hoy.

Espacio para crecer

Termómetro. Eso es lo que responden los especialistas en el mercado de oficinas cuando, precisamente, se les pregunta por este segmento específico del sector inmobiliario y su comportamiento. Según explican, la demanda de metros corporativos permite tomarle el pulso a la actividad económica y, de alguna manera, anticipar y revelar los planes de sus principales actores a corto y mediano plazo.

Puntualmente, de la oferta y requerimientos de oficinas todos coinciden en afirmar que en la actualidad los índices de vacancia son bajos, lo que es leído como un síntoma positivo. Por caso, en LJ Ramos, firma especializada en este nicho, señalan que la disponibilidad oscila entre los 70.000 y 90.000 metros cuadrados sobre 1,5 millón. "Se absorben en menos de un año, sobre todo, porque tampoco es inminente y significativo el incremento de la oferta", señala Pablo Papadópulos, gerente de la división de Oficinas de la empresa.

"La vacancia es sana, saludable", coincide Juan Manuel Farola desde Colliers, otro de los brokers con foco en este segmento. Según puntualiza el también gerente de la división Oficinas, los metros disponibles están en el orden del 6% del total, lo que ofrece algunas alternativas al demandante, cosa que no sucede cuando este guarismo es menor. "Seguimos con un mercado sub ofertado, con muy pocos metros disponibles en alquiler", completa Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, cuando se le pregunta por la oferta actual y su comparación con la del ciclo que pasó.

¿Qué sucede con los valores en este contexto? "Los precios de alquiler en dólares, en general, se vienen manteniendo, mientras que la renta para los propietarios se actualizó, aumentando 50% aproximadamente con la devaluación del dólar, debido a que los contratos de locación siguen denominados en dólares y se pagan al tipo de cambio oficial", responde Castro. "Con el pasaje de $ 9 a $ 15, la rentabilidad anual subió de 4/5% a 8%", profundiza Papadópulos, siempre en relación a los alquileres.

Competitivos

De acuerdo con los brokers, los valores que se manejan actualmente en el mercado local siguen siendo competitivos al contrastarlos con otras plazas de la región. En LJ Ramos dicen, por caso, que los u$s 20 o u$s 25 (promedio) por metro cuadrado que se pagan en Buenos Aires resultan altamente ventajosos frente a los valores que se abonan en Santiago de Chile o en San Pablo, Brasil, donde rondan los u$s 60. Sin embargo, "nos vamos a ir arrimando a los valores internacionales", profetiza Papadópulos, en relación al mediano plazo.

Lo cierto es que en materia de precios existen variaciones según la localización de las oficinas, concentradas, fundamentalmente, en Puerto Madero y la zona Norte de CABA y GBA. En Colliers, donde sostienen que los alquileres en la Argentina rondan los u$s 24,1, distinguen las diferencias que hay entre los dos corredores del Norte: mientras que en Panamericana los alquileres van de los u$s 20 a los u$s 25 por metro cuadrado "dependiendo del producto", en Libertador oscilan entre los u$s 25/u$s 32.

"Las diferencias se explican por la falta de disponibilidad de tierras que hay sobre la avenida, en su tramo de Capital", comenta Farola. "Una oxigenación en el Norte de la CABA podría venir de la mano del club de Tiro Federal", especula el gerente de la división oficinas de Colliers, aludiendo al predio sobre Libertador al 6900 cuya venta está en discusión. Siempre en referencia al Norte de la ciudad, el ejecutivo de LJ Ramos indica que los entre 250.000 y 300.000 m2 disponibles de los dos corredores "son pocos" y que los que se ofertan en seguida se absorben.

"Lo que crece en la Ciudad es Catalinas Norte, donde también hay mucha demanda", continúa Papadópulos. "Por ejemplo, el 70% del nuevo edificio de Consultatio ya fue tomado por un banco (el BBVA Francés)", aporta. Por su parte, Castro señala que, en términos de submercados, Catalinas "sigue siguiendo la zona premium, donde los valores de las torres AAA nuevas alcanzan los u$s 37 por metro cuadrado".

Si bien ninguno de los brokers consignó novedades en materia de zonas corporativas, sí aportan algunos datos a tener en cuenta cuando se analiza este segmento. El primero, el buen desempeño del polo de Parque Patricios, donde continúan los incentivos fiscales para la radicación de firmas y donde ya se han relocalizado, entre otras, OSDE, la consultora Accenture y el Grupo Prisma, integrado por Visa y Pago mis cuentas. Dicen los especialistas que, habitualmente, las PyMEs siguen a las grandes empresas, de las que son proveedoras muchas veces, por lo que es de esperar más novedades en el área.

El segundo dato a considerar, ya mirando a mediano y largo plazo, es lo que sucederá en las inmediaciones de la avenida Huergo, donde se construirá la nueva autopista de la Ciudad. Quienes estudian el mercado aseguran que allí se registrará una nueva transformación de Buenos Aires. Según informan, próximamente se producirá el loteo y será allí donde los habituales jugadores del mercado ya tienen proyectos para participar.

Los que hoy motorizan la demanda son las empresas de servicios; en concreto, bancos y financieras (JP Morgan, Macro -que tendrá su propia torre en Catalinas-, American Express son algunos de los nombres que traccionaron), consultoras y compañias de tecnología. Aunque, según explica Farola, varias de estas empresas dejaron de alquilar para convertirse en compradoras. "Lo han hecho para protegerse del cepo", afirma el gerente de Colliers.

Sustentable: ser o no ser

Cuando el tema es el producto, las inmobiliarias apuntan que el mandato a escala internacional pasa por la sustentabilidad. En lo local, Farola destaca a nivel estatal la iniciativa que tuvo el Gobierno de la Ciudad con su nueva sede verde y Santiago del Estero, cuyo complejo Juan Felipe Ibarra, sede de los ministerios de Economía y Educación, obtuvo la certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Medioambiental).

"El que debe entender es el desarrollador, que es el que tiene que hacer los controles de obra y es a quien se le agrega una obligación", prosigue el ejecutivo de Colliers, en admisión de que la certificación encarece el proyecto. "Pero se trata de una decisión a largo plazo ya que en el futuro todas las grandes compañías elegirán estos edificios, aunque hoy, todavía, no se verifique una mejora en el ROI", enfatiza. Así y todo, informa, en dos años ingresarán 287.000 metros cuadrados verdes, cifra que duplica la oferta actual,

"Hoy venimos atrasados en materia de certificaciones", evalúa Papadópulos, y apunta que en otros países se hace hincapié en las prácticas sustentables, lo que redunda en beneficios impositivos. "Por ejemplo, se baja el ABL", ilustra el gerente de LJ Ramos. "Por mandatos de sus casas matrices, muchas empresas optarán por los green buildings y exigirán los certificados. Se trata de una tendencia mundial y serán los municipios los que, en definitiva, tendrán que salir a dar respuestas", finaliza.