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Real estate: en el interior hay lugar

Iniciativas de primera vivienda y proyectos premium impulsan la oferta de inmuebles en las provincias. Cuáles son las plazas más activas y qué desarrolladores están detrás de los últimos lanzamientos. La pesificación del mercado como argumento de venta. El factor crediticio.

Starwood es dueña, entre otras marcas, de Sheraton, con hoteles en Capital Federal pero también en el interior

Starwood es dueña, entre otras marcas, de Sheraton, con hoteles en Capital Federal pero también en el interior

Por un lado, a través de un mercado pesificado y con el anuncio del despegue de los créditos hipotecarios, el desarrollador apuesta a la primera vivienda. Por el otro, con la posibilidad de obtener una renta casi garantizada y con la promesa del blanqueo de capitales como faro, intenta seducir al inversor mediante proyectos de lujo. Lo cierto es que por una u otra vía, en distintas ciudades y regiones de la Argentina, más o menos distantes de la Capital Federal, crece la oferta en materia de ladrillos, con grandes destellos de creatividad expresada no sólo en Arquitectura y Diseño sino, también, a través de la financiación.

Además, hay otros factores que explican por qué en distintos puntos cardinales se renueva la oferta inmobiliaria. Rodrigo Fernández Prieto habló, por caso, de su experiencia en Rosario y de las expectativas que tiene para la segunda torre Maui, proyecto decididamente premium ubicado en la zona de Puerto Norte de la ciudad santafesina. "Las expectativas son muy buenas ya que la economía regional, de Rosario en particular y de Santa Fe en general, está reactivándose y esto impactará positivamente en el mercado inmobiliario de Puerto Norte, ya que el empresario de toda la cadena de valor es un gran inversor en materia de Real Estate", sentencia.

Aun así, de acuerdo con el desarrollador, en los últimos dos años los que invierten en ladrillos se presentaban mucho más analíticos al momento de optar por propiedades y fue el consumidor final, con sobrante de pesos, quien finalmente "se animó a canalizarlos, haciendo un gran negocio ya que los valores en dólares estaban congelados". Según detalló, la expectativa está hoy renovada, ya que el inversor volvió al mercado inmobiliario y los desarrolladores se encuentran, ante esta perspectiva, abocados a la búsqueda de tierra para construir. "Si se consolida la llegada del crédito, sin lugar a dudas Rosario será una de las plazas más destacadas de los próximos cuatro años", avisora.

En concreto, en la actualidad, el target de estas torres de 43 pisos son ejecutivos y empresarios del campo y PyMEs "que antes invertían en la ciudad de Buenos Aires y que al encontrarse en Rosario con productos de iguales características, decidieron apostar a Puerto Norte". Para la gente de Maui, el inversor de productos de alta gama busca tres variables: ubicación, calidad y diferenciales. "En nuestro caso, el desarrollo contempla la construcción de una la playa privada, detalle que permite sumar al precio final un plus de un 15% por encima del valor de mercado", profundiza Fernández Prieto. El valor del metro cuadrado hoy asciende a u$s 3.500.

Apuesta a la novedad

También en Salta advirtieron la falta de determinados productos y convirtieron esa carencia en una oportunidad. Eso es lo que revela Jonás Beccar Varela, director de Proyecto Norte, firma centrada en la capital provincial y sus alrededores."En la actualidad, estamos poniendo mucho foco en desarrollar condominios con excelentes amenities, un concepto novedoso en la región, que está teniendo gran aceptación en el mercado", define. En líneas generales, la empresa se focaliza en la franja ABC1 del mercado, con propuestas de alto valor agregado tanto en terminaciones como en arquitectura, diseño, equipamiento y ubicación, agrega.

En Proyecto Norte cuentan con diferentes tipos de clientes. Por un lado, en los barrios privados, donde el valor del metro cuadrado del lote arranca en $ 650, un 80% son familias locales que compran para construir su primera casa. Por el otro, en el caso de los departamentos, la demanda está más repartida, ya que hay muchos inversores que buscan una renta, pero también gente que quiere una alternativa de vivienda cómoda y bien ubicada, demanda que satisfacen con los condominios. "Se da mucho el caso de salteños residentes en otros lugares, o personas de afuera con familiares o negocios en Salta, que buscan tener un lugar seguro y bien mantenido adonde vivir cuando vienen", subraya Beccar Varela.

"El enorme desarrollo que tuvo el turismo y ciertas industrias en los últimos años, ha traído una importante migración de familias jóvenes con poder adquisitivo medio y alto, acostumbradas a ciertos niveles de confort que el mercado local no estaba ofreciendo", continúa. "Esto contagió al público salteño, que acepta y cada vez más busca calidad y muy buenos amenities. En ese marco, nuestros productos han venido a cubrir una demanda hasta hace poco insatisfecha. Pero, además de Proyecto Norte, existen numerosos desarrolladores con los que estamos conformando la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Salta, que busca establecer nuevos estándares en cumplimiento y buenas prácticas de un mercado cada vez más importante", añade.

El concepto del ladrillo como refugio de la inversión continúa vigente en Salta como antes de diciembre de 2015, según Beccar Varela. "No obstante, en el caso de los clientes que buscan nuestros productos para sus necesidades de vivienda, la financiación es muy importante. Al no haber buenas alternativas de financiación bancaria, acuden a nosotros pidiendo opciones", profundiza. En los sectores más bajos, completa, sigue habiendo un serio déficit habitacional que, de la mano de mejores condiciones de financiamiento, podría abrir nuevos subsegmentos del mercado.

Viviendas para todos

Muy cerca de Salta, la pesificación fue y es una realidad. Y la creatividad de los desarrolladores se despliega no sólo en lo referido a lo arquitectónico, sino, también, en inventar y ofrecer las herramientas que faciliten el acceso al inmueble. Sobre todo, en lo referido a primera vivienda. Así lo destaca Sebastián Piliponsky, socio gerente de Link Desarrollos Inmobiliarios, grupo que desarrolla, construye y comercializa sus emprendimientos -11, entre los entregados y los que están en obra y en proyecto- en Tucumán.

"En nuestra provincia, el mercado siempre estuvo pesificado, por lo que el cepo al dólar frenó pero no impidió que la actividad inmobiliaria continuara durante el tiempo que estuvo vigente", comenta Piliponsky y enfatiza que la plaza no mejoró con el levantamiento de la medida. "Al contrario, hoy el negocio está más complicado para nosotros ya que no pudimos volcar al precio de venta el incremento de costos que generó la devaluación", subraya.

Concretamente, el desarrollador se refirió al 22% de aumento de salarios pactado con la Uocra y al 100% de aumento registrado en los precios de los materiales entre febrero y marzo que no pudieron ser trasladados a los precios. "No todos los desarrolladores tucumanos tienen números finitos y hay obras que no pueden ser concluidas y entregadas", sintetiza en relación a algunas dificultades que presenta la plaza hoy.

Pero aún en momentos en que no se perciben como los más ventajosos, se vislumbran oportunidades. Según describió el titular de Link, el mercado tucumano tiene la particularidad de estar copado por inversores. En este marco, la empresa diseñó un plan para facilitar el acceso a la primera vivienda."Se trata de un sistema de financiación modular, un plan en cuotas que se pueden pagar y que toma al metro cúbico de hormigón como medida de referencia para actualizaciones", detalla. En la firma llamaron Plan Puedo a esta herramienta financiera que ofrece la posibilidad de adquirir un departamento a 40, 80 o 120 meses.

Financiación, palabra clave

En el litoral también hacen hincapié en la importancia que tiene la financiación. Sergio Gastiazoro, titular de SG Desarrollos Inmobiliarios, empresa que gesta, desarrolla y ejecuta proyectos inmobiliarios desde hace 25 años en Entre Ríos, señala que en la provincia, tanto con Pro.Cre.Ar como con los créditos hipotecarios, la posibilidad de financiar fue un factor importante para el crecimiento del sector.

"Los inversores volcaban sus pesos a los ladrillos porque no tenían otros vehículos financieros", estima Gastiazoro. "Hoy, teniendo en cuenta que han aparecido esos vehículos y con la inflación y las tasas con una tendencia a la baja, deberá aparecer con más fuerza el comprador final del producto. Y si no existe una política de créditos inmobiliarios en línea con los ingresos, el mercado se puede tornar verdaderamente difícil", proyecta.

El titular de SG, empresa que con el desarrollo de urbanizaciones, edificios y viviendas apunta a cubrir todos los perfiles locales del mercado, evaluó que la plaza entrerriana, que convalida precios entre U$S 1.200 y 2.000 por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y el producto, desde diciembre hasta hoy tuvo una caída importante en cuanto a operaciones, "prácticamente en todos los rubros y sectores". De acuerdo con el directivo, recién en mayo se experimentó un breve repunte de la demanda, manifestado en un incremento de consultas para la compra de propiedades.

Así y todo, Gastiazoro asegura que la plaza local "tiene un interesante nivel de desarrolladores privados, con inversiones propias o bien a través de fideicomisos de contrucción". De acuerdo con el ingeniero, también existen círculos cerrados para edificios y viviendas que recién están dando sus primeros pasos en el mercado. "La competencia ha sido fuerte porque hubo muchas aves de paso que crearon fideicomisos para aprovechar el boom de la construcción y que, muy posiblemente, no continúen en el mercado, lo que nos permitirá que haya una mayor claridad y transparencia", sentencia.

Expectativas

Aun cuando no siempre lo dicen on the record, no son pocos los desarrolladores del interior que apuestan al blanqueo de capitales anunciado por el Gobierno. Fundamentalmente, se trata de los proyectos más lujosos, que aspiran a seducir a este potencial inversor con los ladrillos, habida cuenta que, según calculan algunos en la City, se repatriaría un piso de u$s 23.000 millones, cálculo que, por cierto, podría resultar finalmente exiguo.

El borrador del proyecto gubernamental contempla que si los dólares o pesos blanqueados se invierten en la compra en el país de inmuebles nuevos, construidos o que obtengan certificado de final de obra a partir de la vigencia de la ley, tendrían una tasa del blanqueo que sería del 3%, guarismo inferior a otras alternativas que baraja el mismo proyecto. Así, no llama la atención que firmas como Related Group, con marcada presencia en el sur de Florida, Estados Unidos, haya anunciado sendos proyectos súper premium tanto en Capital como en el sur del país.

Allí, la ciudad elegida es Bariloche, donde, según anuncia Jorge Castro, CEO y fundador de la empresa, prevén una inversión de u$s 100 millones en un emprendimiento que combina hotel boutique y condominios. "Tenemos expectativas en el blanqueo de capitales que anunció el Gobierno", confiesa el directivo. La iniciativa se pondrá en marcha durante el tercer trimestre de este año. "Pensamos enforcarnos en el cliente argentino, pero también en el extranjero que aprecia la belleza de esta ciudad que nada tiene que envidiarle a centros de esquí internacionales, como Aspen. Pensamos en brasileños, sí, pero también en potenciales clientes de otras partes del mundo", anticipa.

Según Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Propiedades, inmobiliaria con fuerte presencia en el sur argentino, Bariloche ofrece propuestas a dos mercados muy distintos: los inversores o usuarios temporales del resto del país, y los clientes locales. "La oferta para los externos se asienta en el lago o en el Cerro Catedral y la calidad de terminaciones y amenities es alta. La oferta para los locales se concentra, principalmente, en loteos en las afueras (por ejemplo, Dina Huapi) y edificios bajos, de calidad media, en el centro de la ciudad o cercanía al mismo", describe.

O’Keefe comenta que tanto San Martín de los Andes como Villa la Angostura también cuentan con muchos atractivos para el desarrollo futuro. "Son muy demandadas turísticamente y eso genera una alternativa para los inversores de Real Estate: la inversión de renta turística", remata.