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El lujo juega con reglas propias

Qué está pasando en el segmento de propiedades premium luego de la devaluación. Cómo se definen los precios y qué impacto tuvo el alza del dólar en las operaciones, según los brokers.

El lujo juega con reglas propias

El lujo se rige, al parecer, con reglas propias. En el rubro inmobiliario, se trata de un segmento acotado que funciona, en general, con una mayor independencia del contexto y los vaivenes económicos.

"Este segmento del mercado inmobiliario se muestra con un nivel de actividad que se contradice con lo que ocurre en los segmentos medio y bajo, donde el nivel de actividad ha caído notablemente. Existe una mayor cantidad de consultas que la que se registraba durante el primer trimestre y, en la mayoría de los casos, el cliente es comprador. Claro que no todas las consultas se convierten en negocios cerrados, pero se percibe una movilidad alentadora para los brokers que operan en este segmento", afirma Eduardo Elias, gerente de la sucursal Barrio Norte de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria. En base a las experiencias de escenarios de devaluación anteriores, señala que era esperable una caída del nivel de la actividad en los segmentos premium y de lujo. Por el contrario, dice, esta vez no se generó una conducta de especulación centrada en una posible caída de los precios y sí se aceleró el proceso de la toma de decisiones por parte de quienes venían analizando la compra.

Elías cuenta que priman las operaciones de compraventa, y los inmuebles que presentan mayor nivel de interés son los pisos de más de 300 metros cuadrados, en ubicaciones destacadas de la Capital como Recoleta, Palermo Chico y Barrio Parque para el segmento de lujo, y zonas como Puerto Madero para lo premium. "Los departamentos usados, de estilo, bien reciclados y en buenas locaciones, son los que tienen mayor demanda o se centran en la atención de los compradores de este tipo de inmuebles. Sin embargo, aquellos que se orientan más hacia lo premium con fuerte estructura de servicios, focalizan sus búsquedas en unidades nuevas o modernas", dice Elías. Los precios, sostiene, oscilan entre los u$s 5.000 y hasta u$s 10.000 por metro cuadrado, y el perfil de los compradores no ha variado en el último tiempo: se trata en general de empresarios y profesionales de entre 45 y 50 años.

La firma Sotheby's International Realty también conoce bien el segmento. De acuerdo a lo que cuenta Adriana Massa, CEO de la compañía, el mercado de Sotheby's se concentra en el corredor norte de la Capital Federal, Retiro, Recoleta, Palermo y Belgrano, y según detalla, en líneas generales la mayoría de las operaciones son de departamentos entre 80 y 250 metros cuadrados. Massa sostiene que en este momento priman las operaciones de venta, y en lo que va del año 2018, agrega, se podría decir que la mayoría de las operaciones superan los u$s 500.000.

"Durante la primera parte del año el valor del metro cuadrado se mostró en alza debido al impacto directo o indirecto generado por la posibilidad de crédito hipotecario. Sin embargo, en el momento actual, el mercado se encuentra expectante dada la situación general de la economía" analiza la CEO de Sotheby's, quien explica que la cartera de clientes de la empresa es diversa y muy estable y dado el alcance internacional, muchos clientes de distintas nacionalidades llegan a través de la red. Si bien señala que no ha habido cambio en el perfil de los clientes, sí advierte una mayor cantidad de clientes inversores.

Modelos de negocios

Sandro Ortiz, Developments Manager de la misma firma, destaca que el segmento premium cuenta con una demanda sostenida desde hace varios años, particularmente en el segmento residencial. "El blanqueo de capitales aceleró la dinámica de este nicho como consecuencia de que muchas personas que adhirieron a este sinceramiento decidieran que llegó el momento de renovar su vieja unidad y comprar una a estrenar. Los proyectos premium fueron el target de este tipo de consumidores, ya que les ofrecían una extensa y variada oferta de servicios y amenities, inexistentes en los inmuebles usados", dice.

Ortiz advierte que posiblemente el mayor problema que presenta el mercado inmobiliario en este segmento, y que se va agudizando con el paso del tiempo, es la escasez de tierra en localizaciones premium. En este sentido, destaca que el contrapeso a la escasa oferta privada de tierra para desarrollos de lujo lo aporta el Estado a través de la AABE (Agencia de Administración de Bienes del Estado) que se convirtió en el mayor oferente de tierras premium en la Ciudad de Buenos Aires, subastando parcelas en ubicaciones y con capacidades constructivas muy buenas.

Como modelo de negocio, el development manager de Sotheby's sostiene que la compra de activos inmobiliarios premium es sin dudas una alternativa interesante dentro del porfolio de cualquier inversor. ¿Qué tipo de inversión funciona mejor, nuevos o usados? Para Ortiz, la respuesta está directamente relacionada con el perfil de riesgo del inversor. Afirma que para aquellos que posean cierta aversión al riesgo, la compra de una unidad usada puede resultar atractiva como una inversión de renta, mientras que para quienes tienen una mayor propensión al riesgo, una inversión al pozo les permitirá conseguir un mayor spread entre el precio de compra y el de venta. Además, señala que si la apreciación del activo lo permite, en este último caso, existe la posibilidad de transferir el boleto de compraventa y salirse antes de finalizado el proyecto, reduciendo el riesgo de una inversión de largo plazo como lo son las inmobiliarias.

"En el caso de los proyectos nuevos no hay rentabilidades prestablecidas o tipos. Depende de cada negocio en particular y de múltiples variables tales como la ubicación, la incidencia que se pagó por la tierra, las fuentes de financiamiento del proyecto, y para los proyectos premium, fundamentalmente de una variable crítica: el valor agregado que perciba el consumidor del producto al momento de validar el precio de venta. En el caso de activos usados los rendimientos son más homogéneos, un commodity inmobiliario, como puede ser una unidad de dos ambientes, bien ubicada, puede dejar una renta en torno al 5% anual respecto del capital invertido", detalla Ortiz.

José Azpiroz Costa, asesor inmobiliario y ex director de la inmobiliaria Bullrich, comenta que hoy este segmento se mueve sin apuro por comprar ni desesperación por vender. Los lugares top, dice, son siempre los más buscados por quienes tienen capacidad de comprar allí: La isla, Plaza Carlos Pellegrini, Grand Bourg, Plaza Vicente López, Palermo Chico o Alvear.

"Las propiedades subieron en el último tiempo, desde el 2016 hasta ahora, pausadamente. Desde los dos últimos meses, están en un valor que dudo se modifique por ahora. Es importante saber que el usado, en comparación al metro cuadrado a estrenar, está retrasado. Hoy las incidencias son altas y construir se encareció muchísimo", observa, y agrega que el aumento del costo de los materiales, la mano de obra y la incidencia en los terrenos son el motor de la suba constante de los nuevos emprendimientos. Para Azpiroz Costa, esto dificulta más la venta, ya que no se puede acompañar esa suba si los salarios, aún los ABC1, no tienen los mismos incrementos. "La diferencia de valores entre nuevos y usados hacen quizás un poco más atractivos los segundos. No se trata de un tema de gustos sino de costos, que no se frenan por la alta indexación de materiales y mano de obra. Además, los terrenos escasean y es muy difícil conseguirlos. Cuando se venden, los precios en los que se pacta una operación son altos. En esto, por supuesto, no tiene nada que ver la inflación. Hay menos terrenos disponibles y por consiguiente son más caros", concluye.

 

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