De la mano del crédito hipotecario, avanzan las urbanizaciones privadas

Así como sucede con cualquier otro producto inmobiliario, el abanico de propuestas de barrios cerrados que se despliegan en el Gran Buenos Aires es amplio y ofrece diversidad de opciones en el tipo de vivienda, espacios recreativos, servicios, actividades y amenities. Si bien las ventas continúan a su propio ritmo en pesos, dólares y UVAs, las expectativas están puestas en que comiencen a activarse los créditos hipotecarios para compra de lotes y departamentos que no poseen su escritura.

Sin duda la zona Norte continúa liderando la producción de metros cuadrados de desarrollo de este tipo de urbanizaciones. Uno de los referentes de la zona es Ayres Desarrollos, que para este año planifica avanzar con "una nueva urbanización para vivir y trabajar, que contará además con un área de servicios y paseo comercial". Se ubicará en el kilómetro 47 de la Panamericana, ramal Pilar, delante de Ayres Plaza, otro de sus barrios que ya está consolidado.

Con el ojo puesto en la clase media, Emanuela Locatelli, gerente Comercial de esta compañía, señaló que entre los elementos diferenciadores de sus proyectos está "la propuesta de amenities y el mantenimiento porque desde el inicio está pensado para que el valor de las expensas no sea desproporcionado".

Actualmente avanzan con obras en Ayres Vila, una urbanización abierta de usos mixtos en el kilómetro 43,5 del ramal Pilar, donde durante 2017 lanzaron Studios, Work & Live y ya comenzó el movimiento de suelo del nuevo edificio que comprende 140 unidades con financiación en cuotas en pesos ajustadas por CAC. Según explicó Locatelli, el crecimiento de la población hace que "la demanda de viviendas más chicas y propuestas de espacios de trabajo sea una necesidad para los nacidos y criados en Pilar desde los '90".

Por su parte, en Ayres Plaza los lotes arrancan desde los 600 m2, poseen acceso directo desde la Panamericana y cuenta con lotes "con posibilidad de escritura inmediata por lo que -a partir de los nuevos créditos hipotecarios- creció la demanda".

En tanto, Matías Terrizano, director Comercial de Puertos, megaurbanización de Eduardo Costantini, explicó que este proyecto está aún en proceso de consolidación pero "viene a muy buen ritmo" con más de 300 casas construidas, siete barrios lanzados (seis ya entregados) con más de 2.000 lotes vendidos (de los 2.300 de stock) y en este momento están construyendo la primera manzana de su centro que contará con locales comerciales, oficinas, townhouses y residencias. Por otra parte, Nordelta "está muy consolidado", con más de 40.000 habitantes, cinco colegios con 5.000 alumnos, 25 barrios, centros comerciales, condominios y oficinas.

"Creemos que el desarrollo va claramente hacia el norte, por eso nos localizamos en Tigre y en Escobar con fracciones únicas por su conectividad y escala. Somos optimistas con la demanda. El mercado en 2018 mantendrá su tendencia al alza como lo viene haciendo desde hace tres años", evaluó el directivo.

Sobre el futuro, Terrizano afirmó que cree que "la economía mantendrá su sendero creciente y que nuevos segmentos del mercado, como los de la primera vivienda, ganarán protagonismo. El usuario genuino es el público objetivo".

Para Mateo Salinas, gerente General de Eidico, enero fue "muy positivo" en cuanto a ventas y consultas comerciales respecto a igual mes de los últimos años, por lo que cree que es "el inicio de un muy buen año". Según su experiencia, Tigre, Pilar, Canning y Hudson son plazas activas en la actualidad y cuentan con potencial de crecimiento. "En 2017 notamos una reactivación en cuanto a las ventas y a las consultas comerciales respecto de los años anteriores como resultado de los nuevos créditos y a partir de una reactivación del mercado en general", opinó.

Actualmente la empresa está por presentar San Pedro, un barrio privado ubicado en Villa Nueva, Tigre, que contará con 123 lotes de 700 m2 en promedio. El valor por terreno ronda los u$s 150.000, cada uno tendrá amarra propia y salida al río Luján. Asimismo, analizan la posibilidad de lanzar barrios en el Interior (Bahía Blanca, Sierra de la Ventana y Tres Arroyos) y el desarrollo de casas (lotes con casas ya construidas) en Tigre, Escobar, Pilar y Canning.

El último año lanzaron "exitosamente" dos barrios privados en Bella Vista: Village Joven y Village Plaza. Se trata de un total de 765 lotes de 600 m2 a un valor de u$s 80.000 promedio que "se suscribieron cada uno en una semana".

Pero más allá de los proyectos y expectativas, Salinas señaló que la inflación "sigue siendo un problema y un gran enemigo" y criticó el aumento en el costo de construcción. Pero estimó que "los valores van a recuperarse de la mano del crédito y de las posibilidades de financiamiento".

Según la visión de Gonzalo Monarca, presidente del grupo que lleva su apellido, "los polos son la nueva apuesta del Real Estate para revitalizar ciertas zonas del mapa urbano. El corredor norte sigue siendo una zona activa para este mercado, y a su vez, el corredor sur en la zona de Hudson también será protagonista. El potencial de crecimiento es muy grande".

Respecto a las estrategias para diferenciarse, Monarca indicó que "la creatividad y la ruptura del status quo serán el diferencial que marcará la clave ante un escenario de escasez de suelo en los barrios saturados de Capital".

Este grupo prepara el lanzamiento de un nuevo barrio de lotes premium en Tortugas Norte, partido de Pilar, cuyo desarrollo iniciarán el próximo mes. Además, continúan con los proyectos de Lagoon Pilar y Lagoon Hudson. "Somos positivos. Creemos que de la mano del crédito para la vivienda, el mercado en la Argentina irá en crecimiento", resumió Monarca.

Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex Propiedades, comercializa desarrollos privados en zona Norte (Nordelta, Puertos y Villa del Lago en Pilar) y tiene presencia en Ezeiza por Terralagos y en General Rodríguez por Terravista, ambos emprendimientos desarrollados por Morvial y Repsa Desarrollos Inmobiliarios.

Según su percepción del mercado, hubo "un enero muchísimo más activo que el año anterior". Tal es así que las reservas superaron "entre el 30% y 100% en los distintos mercados geográficos" en los que se desempeña esta inmobiliaria. Pero prevé que habrá cambios en el mercado porque a partir del crédito hipotecario se venderán cada vez más unidades construidas (condominios y viviendas): "Esto ya se ve, hoy hay mayor demanda por unidades terminadas cuando antes quizás preferían comprar el terreno. Pero en cuanto la Provincia (de Buenos Aires) pueda mejorar el proceso de aprobaciones -y se siga bajando la inflación- habrá un crecimiento importante de la oferta de nuevos emprendimientos dirigidos a distintos segmentos del mercado".

Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios, también domina el mercado de Canning y los alrededores. Consultado sobre la proyección de este mercado, reflexionó: "Es un buen momento para replantear hacia dónde vamos. Los corredores presentan nichos interesantes y específicos, como ser el boom de condominios en la zona Chacras de Canning" y puntualizó que esta localidad, San Vicente y Cañuelas conforman un "triángulo de desarrollo en una segunda ola de crecimiento", en especial entre el kilómetro 14.5 al 16, en la nueva zona denominada Greenpoint. Además, donde ve mayor potencial de crecimiento es en los alrededores de Brandsen y ruta 6.

Sobre el impacto de la mayor disponibilidad de créditos hipotecarios, Garbarini aclaró que "esto no necesariamente se ve reflejado en el mercado de propiedades de countries y barrios cerrados porque en general carecen de escrituras". A su vez, señaló que "el precio del dólar y el aumento de las expensas trajo aparejada la baja en el precio del activo inmobiliario: las tasaciones en casas y lotes están en el orden del 10% a la baja con respecto al año pasado para productos consolidados en el corredor Canning-San Vicente".

Para Felix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades, la actividad inmobiliaria en el Gran Buenos Aires "se desarrolla en forma aleatoria" aunque ve un "gran potencial y crecimiento en zona Oeste y Sudoeste. Allí, en comparación al Norte, los lotes y casas suelen ser de grandes metros cuadrados y su valor considerablemente menor, más allá que en el último tiempo los precios comenzaron a acercarse".

En cuanto al nivel de venta y consultas "mermó en aquellos barrios que no tenían la posibilidad de acceder a través de un crédito. Los créditos hipotecarios generaron un parate en este tipo de proyectos porque aquellos que tenían algunos ahorros buscaron acceder a una vivienda propia mediante créditos. Es muy importante lograr hacer efectiva la compra de lotes a través de esta herramienta dado que eso generará mayor dinamismo y renovación en el mercado".

El broker comercializa La Arboleda, un barrio abierto que está vendido en un 80%, en la trama urbana de Longchamps.

Cerca también tiene Saint Joseph, barrio privado con más de 350 lotes desde 400 m2.