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Cuándo llegarán las inversiones extranjeras al Real Estate

En un nuevo ciclo de debate convocado por la Sociedad Central de Arquitectos y CBRE Argentina, desarrolladores y consultores analizaron las condiciones para el arribo de capitales al real estate.

La Sociedad Central de Arquitectos y la consultora CBRE Argentina organizaron una nueva mesa de debate para promover el intercambio de ideas entre los protagonistas del mercado corporativo. La temática abordada esta vez apuntó a analizar las expectativas por la llegada de capitales extranjeros al segmento comercial. En exclusiva, Real Estate comparte los principales conceptos expuestos.

Claudio Zuchovicki, gerente de Desarrollo de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, abrió la charla con una visión positiva: "Se viven hoy los tres peores meses de los próximos cuatro o cinco años. El contexto internacional está jugando muy a favor de la Argentina". El experto señaló que seguirán las tasas bajas "durante bastante tiempo, aunque habrá un proceso de suba pero lento". Y afirmó: "Los activos se seguirán posicionando. Esta vez el nuevo brote de los activos se ve real. Hay mucho más volumen en transacciones".

Zuchovicki destacó que los cambios que se producen a nivel regional son alentadores para captar fondos. "Si bien se está en un momento de convulsión política importante y se discute quién lidera el cambio en Brasil, Chile, Venezuela y Ecuador, son todos candidatos promercado. Ya no hay plata para repartir así que hay que hacer andar de nuevo las economías. Es un cambio de ciclo muy alentador para las inversiones", consideró. Entre 2011 y 2015 "hubo fuga de capitales muy agresiva" en toda Latinoamérica pero ese proceso terminó y "todos tuvieron reingresos de capitales en 2016", afirmó. Según predijo el ejecutivo de la Bolsa, la Argentina liderará la región y crecerá.

"Como el marco internacional está mucho más tranquilo, hay más plata para entrar que para salir. Cuando uno compra una historia -y la historia argentina se vendió en el mundo- vienen inversores para el sector financiero. Comprar un bono o una acción es lo más fácil y siempre se empieza por el lado financiero. El año que viene estaremos mejor porque la mayoría cree que estará mejor. Es una profecía autocumplida", describió.
Otro dato favorable a considerar, según Zuchovicki, es que desde 2009 la Argentina es catalogada como un país fronterizo, lo cual implica que los grandes fondos de inversión del mundo tienen prohibido operar en un mercado de ese tipo. Pero, según el ejecutivo, este año "el país pasará a ser emergente", lo que les permitirá a esos inversores comprar activos financieros locales e impulsar el volumen transado.

Oportunidades

Eduardo Di Buccio, gerente de Investigación de Mercados de CBRE Argentina, presentó los resultados de un sondeo elaborado por la firma sobre intenciones de inversión en América latina, el cual reveló que el 81% de los encuestados corporativos de la región considera que sus adquisiciones de activos inmobiliarios se incrementarán respecto de 2015.

De ellos, el 38% busca obtener retornos a partir de las inversiones en bienes inmuebles para incrementar el capital; el 29% apunta a la estabilidad en el flujo de ingresos por rentas y el 10% adquiere este tipo de activos para protegerse de la inflación, como sucede en la Argentina, Venezuela y Uruguay. Los mercados citados como más atractivos fueron Brasil, Estados Unidos (Florida y Nueva York), Chile, México y la Argentina. Las oficinas y centros comerciales son las inversiones favoritas (35% y 26%, respectivamente) de los inversores en América latina.

En tanto, Di Buccio informó que sólo el 6% de encuestados considera que la Argentina es el mercado más atractivo para adquirir inversiones inmobiliarias durante este año. "La idea oculta detrás de este sondeo es que la región decide invertir en la propia región porque tienen un conocimiento más profundo del riesgo de estos mercados", concluyó Di Buccio.

A él se sumó Iván Jackson, miembro del departamento de Soluciones Globales de Workplace de CBRE, quien afirmó que "hay más interés de inversores extranjeros en el país aunque por ahora no se traduce en transacciones específicas. Existen más que nada consultas y viajes para entender este mercado. Recibimos fondos de inversión de afuera que vienen a consultar especialmente por oficinas".

El especialista avanzó: "Todos tienen la misma preocupación por las particularidades del mercado de la Argentina, que presenta ciclos económicos cortos en proyectos de inversión que son a 10 ó 15 años, leyes de alquileres muy favorables a los inquilinos que no les dan previsibilidad a los fondos y, si bien los indicadores del mercado son positivos porque hace tres trimestres que venimos con incremento de rentas, vacancias bajando y la posición neta subiendo, todavía tienen preocupaciones respecto al riesgo que representan las inversiones a largo plazo".

A pesar de ello, Jackson opinó que "hay muy buenas perspectivas" pero coincide en que resta trabajar en ofrecer "ciclos más previsibles y no tan cortos", además de ayudar en "la parte legislativa para darle mayor confianza a las inversiones".

La interpretación del nuevo Código Civil y Comercial respecto a los alquileres y la seguridad jurídica para inversores fue abordada por el abogado Pedro Nicholson, socio a cargo del departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras del Estudio Beccar Varela. "Lo que tienen en cuenta los inversores para invertir en otros países es la seguridad jurídica. Lo primero que busca un inversor extranjero cuando va a un país a invertir es la salida. Ver si va a poder sacar luego su inversión. Si no hay salida, no entran. Esto fue lo que pasó a partir de 2011 con el cepo y en 2001 y 2002 con el corralito", comentó.

El letrado contó que en la actualidad está asesorando a inversores del exterior que están por venir al país y a otros locales que están negociando proyectos "que habían muerto y están resucitando". El último año el real estate estuvo "bastante apagado pero ya se empieza a ver interés. Estamos atravesando los peores meses pero el futuro será muy bueno", acotó.

En tanto, respecto a la ley de alquileres Nicholson destacó como dato positivo que el nuevo código extendió los plazos de los contratos de viviendas y otros usos, lo que facilita la amortización de la inversión y elogió la creación de la ley de superficie, "que es un nuevo derecho que permite potenciar el FOT libre en terrenos o construcciones".

En tanto, el arquitecto Marcelo López, socio del estudio Arquitectonika, que desarrolló siete proyectos de viviendas con estudios y locales en la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires, entre otros proyectos, consultó a la mesa sobre la situación general del mercado interno.

Javier Nahmod, gerente de Real Estate Office de IRSA, dueño de los shoppings los "Altos" y de una amplia cartera corporativa, respondió: "Actualmente en los centros comerciales no se ve una cuestión alarmante ni mucho menos. Tenemos 100% de ocupación en los shoppings y seguimos teniendo demanda. Muy de a poco empezaron a aparecer marcas internacionales que antes iban a Brasil y Chile pero salteaban a nuestro país. En caída del consumo todavía no vemos una cosa grave y esperamos ver la luz a fin de año o principios del que viene".

El ejecutivo sostuvo que mantienen conversaciones con fondos extranjeros que buscan proyectos en los cuales invertir, basándose en quiénes los desarrollan y su track record. "Es un proceso que arranca. Esto es una aceleración de la inversión en muchos proyectos que estaban en carpeta", afirmó.

El grupo presidido por Eduardo Elsztain anunció inversiones por 460 millones de dólares en la construcción de dos edificios corporativos, uno junto al shopping DOT, y otro en la zona Catalinas. Nahmod explicó la estrategia: "Dentro de nuestro portfolio tiene un mayor peso específico lo comercial pero contamos con muchos proyectos para sumar metros cuadrados de oficinas y equilibrar un poco la balanza de inversiones respecto a los centros comerciales".

A IRSA, aclaró, le interesan aquellos donde puedan desarrollar volúmenes desde 10.000 m2, que generalmente son los que radican en Capital. Existen varios proyectos más en carpeta pero que aún están sin fecha de inicio, agregó.

Para Jackson, habrá demanda insatisfecha en este segmento del mercado dado que la superficie corporativa ofertada en la Argentina clase A no supera en general los 800 a 1.000 m2 por planta y las empresas internacionales buscan desde 2.500 m2 como mínimo. "Hay una demanda insatisfecha y por eso está teniendo éxito el reciclaje de antiguas fábricas en desuso en zona sur como Barracas y el Distrito Tecnológico", observó.

Certezas

Diego Chevallier Boutell, CEO y socio de Rukan, desarrolladora inmobiliaria que es parte del grupo Pegasus, coincidió en que no habrá suficiente oferta de oficinas para las empresas extranjeras porque en general buscan superficies amplias para instalarse, lo cual ofrecerá "mucho margen para crecer" en este tipo de desarrollos. Pero, puntualizó que para atraer inversiones, además de mejorar el aspecto legal, hace falta revisar "el impositivo".

"La percepción de la macro es buena y también lo es que toda la región se aliñe. Desde fines de 2015 se responden consultas de inversores todas las semanas pero su arribo dependerá de lo que se tarde en convencerlos. El secreto es el tema impositivo. Somos optimistas pero está en nosotros convencer a los capitales", aseguró.

Para el CEO de Rukan, en el nivel internacional se está llegando a un fin de ciclo, lo que "empieza a comprimir el retorno. Entonces muchos empiezan a ver dónde pueden mejorar (sus ganancias) sin tanto riesgo. Empezarán a mirar afuera para que, entre los bienes que tengan en Estados Unidos y los que puedan buscar en Latinoamérica, les de un mix razonable. Se vienen tiempos mejores".

En oficinas, Chevallier Boutell consideró que comienzan a aparecer zonas de expansión: "En el eje norte de Panamericana nos fue muy bien, pero respondíal tipo de empresas que crecían en ese período, como por ejemplo de la industria farmacéutica y empresas de consumo. Eran todas compañías no vinculadas al mercado de capitales porque ese mercado en los últimos 10 años directamente devolvió más metros de los que absorbió. El mercado de capitales definitivamente crecerá en los próximos años, con lo cual se volverá más a oficinas urbanas en la Ciudad de Buenos Aires. Y en centros comerciales es la misma estrategia, hay mucho para crecer".

El CEO consideró también que "seguirá la tendencia de inversiones en la zona sur porteña", dado que no hay otros lugares con mucha superficie disponible porque faltan terrenos. "La Ciudad está mejorando desde el punto de vista de emparejar los barrios. Hace 10 años, probablemente, no se pensaba en ir a Barracas pero hoy la infraestructura, el transporte y la seguridad es distinta, con lo cual uno empieza a analizar este tipo de lugares".

Cuando Zuchovicki retomó la palabra sostuvo que "se está viendo un cambio en la calidad del inversor. En la Argentina convivíamos con cuevas y fondos buitres. El inversor actual ya no es buitre. Un dato muy relevante que se ve en la Bolsa es el cambio de perfil del inversor: son fondos institucionales".

Cerca del final de la jornada, López opinó que "uno de los puntos fundamentales para dar más confianza a inversores será que se repatríen los capitales de los argentinos que están en el exterior". A su vez, elogió los Cedines que se implementaron en la gestión de gobierno anterior dado que "la plata entraba no para activos financieros sino para bienes inmobiliarios que generan trabajo inmediatamente".

A lo que el directivo de la Bolsa le respondió que "con el blanqueo que se apruebe ingresará plata al país aunque será menos de la que se piensa". Y remató: "Afuera se están cerrando caminos, vendrán los capitales y tarde o temprano irán a la economía real porque es la única manera de recuperar el 10% que deberán pagar (por ingresar el dinero). El Cedin era gratis pero generaba desconfianza".

Si bien es imposible determinar una fecha exacta en la que se concrete la llegada de inversiones extranjeras, los participantes auguraron un despegue para el año próximo. The Related Group ya dio el puntapié inicial en Puerto Madero, se ejemplificó. Resta ver cuántos se animarán a seguir esos pasos.