Jueves  27 de Julio de 2017

Cuáles son los principales proyectos hoteleros que se vienen

Con proyectos en marcha, anuncios de inversiones y marcas internacionales que desembarcan tímidamente, el sector empieza a despegar. Cuáles son los lanzamientos que vienen.

Aunque el negocio hotelero lejos está de una recuperación sólida, parecería que algunos "brotes verdes" comienzan a verse en el sector y se apuesta a una mejora significativa a partir de 2018.

Si bien los datos de la realidad aún son duros para esta industria, existen varios proyectos en marcha y las marcas internacionales están ganando terreno porque la apuesta fuerte es a futuro.

La mayor conectividad aérea, el arribo de las líneas low cost y la devolución del IVA al turismo extranjero son medidas elogiadas por los referentes hoteleros. Pero, todos coinciden en que aún se necesita bajar la presión impositiva, bajar la inflación y mejorar la competitividad con el dólar.

El 8 de junio, con la inauguración del Hotel Alvear Icon, un nuevo cinco estrellas se sumó a la oferta hotelera premium de Buenos Aires. Este edificio -de 39.068 m2 construidos- se distingue en el skyline del dique tres de Puerto Madero. Consta de tres subsuelos, planta baja y 35 pisos donde se distribuyen 159 habitaciones de hotel (318 plazas) que se ofrecen a alrededor de u$s 400 la noche, y 51 residencias de lujo que se venden -las pocas que aún quedan- a u$s 10.000 el metro cuadrado, aproximadamente.

"Es un edificio concebido desde el negocio hotelero al cual se le anexó la vivienda, lo cual implica que la excelente calidad, nivel de servicios y el expertise del servicio del Alvear es una apuesta muy fuerte", definió Andrés Kalwill, director de Nuevos Proyectos del grupo.

Este hotel -para el cual se destinaron u$s 120 millones de inversión- cuenta con dos salones de eventos divisibles, con capacidad total para 1.200 personas. Hay accesos y halls independientes para eventos, hotel, residencias y personal, además de cuatro bares, dos restaurantes (uno en el último piso: Grand View), business center, gimnasio, solárium, spa y piscina descubierta.

"Hemos hecho un aporte muy importante al segmento lifestyle a partir del desarrollo de Alvear Icon porque marcó un antes y un después en el mercado inmobiliario de Buenos Aires. Fue la apuesta de mayor calidad que se ha estrenado hasta ahora. Generó un quiebre en los precios de los productos de este segmento", señaló Kalwill.

El 30 de abril, prácticamente en simultáneo al corte de cinta de este emprendimiento desarrollado y operador por la familia Sutton, el Grupo cerró las puertas del tradicional hotel Plaza "por al menos tres años" para ponerlo en valor, incorporarle residencias y un nuevo tipo de unidades que denominan Escritorios del Plaza, que serán studios profesionales privados con servicios compartidos.

El proyecto está a cargo del estudio Bodas Miani Anger (BMA).

Los Sutton también son dueños de Alvear Palace Hotel, Alvear Art Hotel, parte del Llao Llao de Bariloche (en sociedad con IRSA) y de Alvear Tower, el edificio de viviendas que se construye en Puerto Madero, que será el más alto de la Argentina.

Arribos internacionales

La marca Viceroy llega a la Argentina "con su producto de mayor calidad", The Viceroy Icon Collection. El hotel, que será operado y gerenciado por ese grupo, comenzará a construirse hacia principios de 2018 también en Puerto Madero, pero en el dique uno, dentro del megacomplejo de usos mixtos Madero Harbour (MH).

Similar a otros casos, se planteará en el mismo edificio una combinación de usos con habitaciones hoteleras (125) y residencias de lujo (30). Si todo va bien, se prevé inaugurarlo en 2020. La inversión -propia de GNV- se estima en u$s 50 millones.

"Se trata de una experiencia ultra lujosa, con atención personalizada y acceso a las mejores vistas. Viceroy Buenos Aires se posicionará rápidamente entre los cinco mejores hoteles de la Ciudad y contará con una gran oferta de servicios exclusivos característicos del grupo", destacó Horacio Caride, gerente de Desarrollo de GNV Group, empresa propietaria de MH.

La inversión es una apuesta del grupo a futuro dado que, según señaló Caride, "con la apertura de la Argentina al exterior y el nuevo escenario macroeconómico, sin dudas el país vuelve a ser un destino atractivo para turistas y extranjeros". No obstante, aclaró que buscan tener un hotel que pueda funcionar tanto para el turismo de placer como el de negocios, "ese que, a pesar de los ciclos del país, nunca desaparece" y que este tipo de inversión "genera un negocio de flujo con una rentabilidad a mayor plazo pero más alta que cualquier otro negocio de real estate".

Además, en el mismo dique, el grupo Related del argentino Jorge Pérez, líder en el desarrollo de condominios en Miami, avanza con la construcción de SLS Puerto Madero, dos torres de viviendas de 33 pisos separadas por un edificio de menor altura que tendrá 72 unidades, Designer suites. Los primeros dos pisos concentrarán las habitaciones hoteleras -operados por la cadena internacional cinco estrellas SLS Hotels- y en los demás habrá departamentos de 30 a 60 m2 de superficie que se venderán a u$s 8.000 el metro cuadrado (en pozo). La inversión alcanza los u$s 250 millones en total y su inauguración se prevé para mediados de 2019.

Hilton, marca internacional presente en Puerto Madero desde hace ya varios años, también apuesta a expandirse en el país. En 2018 abrirán un hotel de 170 habitaciones full-services de la marca Hilton, dentro de un complejo residencial en el Golf Club de Pilar y, otro, con 130 suites en Neuquén, que será un Hilton Garden Inn, con focused service.

Para Fabián Rodríguez Suárez, director gerente de Desarrollo para Brasil y el Cono Sur, "aumentó el interés en desarrollar hoteles mid scale, del tipo focused service (Hilton Garden Inn y Hampton by Hilton), en zonas urbanas, en su mayoría, como componente hotelero dentro de proyectos de uso mixto (retail, residencial y oficinas) en ubicaciones estratégicas. También es notorio el interés por nuestro servicio de marcas blandas (Curio Collection by Hilton y Tapestry Collection by Hilton) para hoteles independientes de alta gama y lujo, ya operando o próximos a inaugurarse que quieren mantener su marca e identidad, pero necesitan herramientas de última generación y escala, para ser más competitivos y lograr tener una mejor rentabilidad". Además, la firma está "discutiendo" dos proyectos nuevos con la marca Hampton by Hilton, ambos formando parte de un complejo mixed use.

En tanto, franquiciado y bajo formato de condo hotel, avanza la construcción del primer Hampton by Hilton del país, destacó Lisandro Cristiá, desarrollador y director de Argenway, operadora rosarina de turismo receptivo perteneciente al grupo Free Way. El hotel -focused services con 105 habitaciones- se levanta en Bariloche "desde hace 16 meses" y avanza en forma "sostenida".
En relación a las ventas, Cristiá aseguró que siguen "a muy buen ritmo" y que "todos los meses se incorporan dos o tres inversores". Ya cuentan con un total de 76 inversores dentro del proyecto y queda solo un 43% de habitaciones disponibles a un año y medio de finalizar la obra. El precio actual de venta de una habitación completa es de u$s 150.000; media, u$s 75.000; y un cuarto, u$s 37.500. Los compradores lo entregan en administración a un pool hotelero que repartirá las ganancias que se produzcan al estar en operación.

"Al mercado hotelero en la Argentina le vemos mucho futuro" y particularmente en Bariloche es positivo que "la línea aérea Andes se sumó con vuelos regulares, lo que la convierte en la tercera compañía aérea que está volando a esa ciudad y -ante la expectativa de más low cost- puede haber más compañías que operen en este destino ", agregó.
Actualmente, el grupo se encuentra "profundizando en alternativas de micro localización en Rosario" y tiene la expectativa de poder anunciar -antes de fin de año- el desarrollo de un nuevo hotel allí.

Mirada local

La cadena global Howard Johnson pisa fuerte en el país y "es hoy la cadena con más hoteles en la Argentina, a los que se le suman tres proyectos en Paraguay y otro tanto en Uruguay", contó Pablo Albamonte, director de HJ Argentina, Uruguay y Paraguay. Actualmente, poseen 37 hoteles abiertos y 25 en construcción. Trabajan bajo formato de franquicia y ofrecen servicios de operación y gerenciamiento a sus franquiciados.
 

Howard Johnson cuenta actualmente con ocho hoteles a inaugurar en lo que queda de 2017. La próxima apertura se concretará el 11 de agosto con Howard Johnson San Francisco (Córdoba). Además, este año trajeron la marca Days Inn al país "con grandes proyectos de expansión". Esta segunda marca responde a un concepto de "hotel de carretera". Hay 2.200 sucursales en 40 países y en la región se están construyendo cinco. Uno de los más grandes estará en Zárate, sobre la autopista Panamericana, mientras que los otros se ubicarán en La Costa argentina, en la ciudad de La Plata y los otros dos en Rosario y Santa Fe.

Sobre su visión del negocio, el hijo de Alberto Albamonte, presidente de la Compañía, aseguró que la cadena continuará "la ampliación de su presencia en la Argentina" y que el objetivo de la marca para los próximos dos años es "seguir avanzando en el desarrollo de destinos donde la oferta todavía es escasa".

A su vez, el empresario destacó que "el turismo necesita de una buena infraestructura. Desde el Gobierno se debería implementar una drástica reducción de la presión tributaria, que es una de las más altas del mundo y que, por supuesto, quita competitividad. Si realmente -como se ha anunciado- se toma al Turismo y a la Hotelería profesional como una política de Estado, no tengo dudas que en 10 años el ingreso por turismo será el primero de nuestro comercio exterior".

La cadena cordobesa Amérian tiene sus energías puestas en el final de obra de Amérian Congreso Hotel Grand View, de 26 pisos, a cinco cuadras del Congreso de la Nación, que estiman inaugurar hacia el último trimestre de este año. Será categoría cuatro estrellas superior y contará con 134 habitaciones. A su vez, entre sus últimas novedades cerraron un nuevo contrato de franquicia para instalar un Mérit (su marca de menor categoría) en la localidad de Olavarría.

El año próximo a este grupo les depara varios cortes más de cinta dado que está pautado finalizar las obras de los hoteles Amérian Rafaela, otro en Neuquén, 773 Amérian Apart Hotel Río Cuarto y el Mérit Iguazú Aqua Hotel. Para 2019 quedará abrir las puertas de Mérit Villa Allende con sus 11 departamentos y el condo hotel Mérit Luisa HotelCasa.

También ellos vienen trabajando para lograr abrir su primer hotel bajo la marca Ítem, propuesta de hotelería selected services.

AADESA Hotel Management Company actualmente opera y gerencia hoteles independientes, bajo marcas propias, por franquicia y en convenio con grupos internacionales, como ser: Cyan, Don, Wyndham, Ramada y Mercure. En su portfolio manejan inversiones por un total de u$s 7 millones en activos y más de u$s 20 millones de facturación anual. En el país están presentes en CABA, Iguazú, Saltos de Moconá, Villa La Angostura, El Calafate, El Chaltén, Neuquén Capital y La Plata.
Arturo Navarro Ithuralde, CEO y director de Desarrollo y Nuevos Negocios, estimó que "probablemente" inauguren el hotel Cyan Neuquén Soho a fines de este año. Es un condo hotel de 69 unidades.

Además, para la misma época firmaron los contratos para abrir uno de 100 habitaciones con marca internacional en la ciudad bonaerense de La Plata.

Ithuralde afirmó que notan "más movimiento en el mercado de los grandes grupos propietarios de marcas internacionales y, a la vez, de inversores comprando propiedades existentes". También que el volumen "subió en ambos segmentos (corporativo y turístico), se está recuperando la tarifa en dólares en un 10% promedio, el tipo de cambio acompaña la inflación (y que esta última está en baja), lo que arroja un escenario de mejora de la rentabilidad, hoy muy baja respecto a la inversión".

Por otra parte, Accor Hotels viene trabajando en toda la región con la incorporación de nuevas marcas como Raffles, Fairmont y Swissôtel, sumado a la participación en el mercado residencial de lujo con Oasis Collection. La cadena se encuentra muy activa "en búsqueda de oportunidades para administración y franquicia", comentó Juan Paredes, su gerente de Desarrollo.

En la Argentina, están enfocados en el desarrollo de un Mercure en la localidad de San Lorenzo, Salta, con hotel y residencias. "Estamos haciendo crecer la marca en el país y sumando este emprendimiento a los 11 hoteles que estamos operando en todos los segmentos", señaló. Accor está presente con sus marcas Ibis, Novotel, MGallery, Pullman y Sofitel.
Sobre la evolución del negocio, "este año muestra signos positivos, el corporativo y el visitante por turismo están creciendo. Hay también mucho mercado interno y mucha expectativa con lo que pueda pasar con la Argentina en la región", auguró Paredes.

Una experiencia diferente es la de la desarrolladora Zentrum Developers, que tiene diversificada su cartera de inversiones inmobiliarias en productos diversos. Entre ellas, desarrolla We The People, un condo hotel ubicado en el barrio de Palermo Hollywood. Cuenta con 30 suites y sus propietarios aportan las unidades para participar de un pool de rentas. Respecto a la posible continuidad en hotelería con nuevos proyectos, Néstor Curland, director y socio de la compañía, sostuvo que están "estudiando algunas alternativas dado que el negocio resultó atractivo" para sus inversores.

A su vez, aún sin papeles firmados ni nombres concretos que trasciendan, el grupo Ayres Desarrollos está "negociando el contrato para que se instale un hotel de primer nivel de 120 habitaciones". Se ubicará en Pilar, sobre la primera línea de la autopista Panamericana, dentro de Ayres Vila. "Será una inversión que rondará los u$s 20 millones", comentaron desde la firma.

Predicciones

El consultor especializado en el negocio hotelero Arturo García Rosa, fundador y CEO de SAHIC, Latin American Hotel & Tourism Investment Conference (por sus siglas en inglés), sostuvo que si bien "el mercado hotelero ha mejorado sustancialmente a partir del cambio de gobierno, sin duda el período 2011 a 2015 fue el peor en décadas y fue letal para el negocio de hoteles. A partir de comienzos de este año, la eximición del IVA al alojamiento del turista extranjero ha sido un gran aliado".

A su vez consideró que "el despegue del negocio de hoteles comenzó y este año por primera vez cerrará con números que mostrarán que la caída finalizó". El crecimiento, de todos modos, no será grande, aclaró. "La rentabilidad del negocio y la ocupación mejoraron pero la inflación todavía no y el atraso del dólar hace que la Argentina sea cara", agregó. Según auguró, lo que más se verá en cuanto a llegada de nuevos proyectos serán los selected services (cuatro estrellas o tres estrellas plus).

Por su parte, Noel Verger, director de la división Hoteles de LJ Ramos, no tiene una mirada tan alentadora: "El mercado hotelero está pasando por uno de los peores momentos. Para Buenos Aires, es el peor de los últimos 50 años por el dólar barato, los costos en pesos altísimos, la caída del turismo extranjero y no se nota un impacto de llegada del corporativo. Los ´brotes verdes´ se ven en muy pocos casos".

No obstante, destacó el impacto del plan de mayor conectividad aérea: "Si se compara mayo del 2016 con este año ya subieron un 20 por ciento la cantidad de vuelos, pese a que la Argentina está en recesión. Y en ciudades como Mar del Plata, el tráfico aumentó un 50%. Esto hará crecer el mercado".

El directivo de LJ Ramos aconsejó invertir en hoteles tres estrellas porque suelen tener una buena rentabilidad, fundamentalmente en ciudades secundarias o en el conurbano donde hay muchas pymes e industrias pero no existe en su entorno este tipo de propuestas. "Oportunidades hay. En la Argentina, solo un 5% de los hoteles está bajo cadena, en la región es un 35% y en Estados Unidos, 65% ", concluyó.

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