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DOMINGO 26/05/2019

Construcciones: cómo inciden los cambios del dólar en un edificio

¿Cómo inciden los cambios del dólar en un edificio? ¿Qué ocurre con la calidad de los proyectos y las tipologías? Desarrolladores y constructoras tienen la palabra.

Construcciones: cómo inciden los cambios del dólar en un edificio

Si la relación entre el dólar y los valores de las propiedades es estrecha, no lo es menos el vínculo entre esa moneda y los costos de construcción. Se trata, por cierto, de una ecuación con bemoles, con varias equis a despejar.

Para Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, empresa que junto a Raghsa construye la tercera torre Le Parc, en Punta del Este, el costo del metro cuadrado de construcción en dólares está más barato que hace unos meses, "inclusive, está llegando a niveles similares a los pisos de otras épocas. Hoy, invertir en construcción para el que tiene dólares es conveniente".

Según el ejecutivo, en cuanto a los insumos, aquellos atados al dólar están condicionados en precio, pero no hay problemas de importaciones. Los que venían de afuera, señala, siguen ingresando al país a otro valor, pero hay disponibilidad.

"Hay insumos que son irremplazables y están dolarizados, como el hierro. En esos casos hay que afrontar ese gasto porque no tenemos reemplazo. Otros insumos importados se pueden suplantar por opciones nacionales. Igualmente, no llegan a ser un porcentaje significativo en el balance de la obra", profundiza Tarasido y destaca que la incidencia del componente dólar en la construcción está llegando a un 30-35% del costo total de la obra, con lo cual el fuerte aumento está impactado sobre ese porcentaje. Si se logra sustituir un 10%, calcula, ya el margen se acota significativamente.

"El resto de los precios de materiales e insumos suben al ritmo de la inflación. Es incluso más significativo el impacto de la inflación en los precios que el desfase del dólar en los insumos relacionados", define el CEO de CRIBA, quien afirma que la crisis castigó al pequeño inversor o a la gama de viviendas de clase media, ya que el sistema de créditos quedó fuera del mercado: "Hoy estamos volviendo a construir proyectos premium".

En este sentido, indica, no se notan modificaciones en el tipo de terminaciones impulsado por los costos. Para Tarasido, se sigue construyendo igual. "Los proyectos que más se ven hoy que son los premium siguen manteniendo la calidad en su diseño y terminaciones", remarca.

Materiales

Por su parte, María Inés Kries, gerenta Comercial de Newland Desarrollos Inmobiliarios, consultada por la incidencia de los cambios del dólar en la construcción, señala que afectan tanto en los materiales dolarizados, como el hierro, que cambian su cotización en función de la variación de la moneda, como en los insumos que se negocian en pesos, lo cual favorece el costo final cuando baja y viceversa. "En el caso de los terrenos, cuyo precio está en dólares, el precio no va a variar, pero, aun así, es un factor muy importante para tener en cuenta a la hora de desarrollar un emprendimiento inmobiliario y evaluar los costos totales", comenta la ejecutiva.

¿Hubo reemplazos de materiales en el caso de Newland? Responden que no debido a que "tenemos un compromiso con los compradores en el caso de las unidades vendidas". Y cuenta: "Por ejemplo, en Pont Bleu Caballito Norte, un proyecto de triple frente, se mantuvieron los mismos niveles de terminaciones, como la carpintería de aluminio con DVH", ilustra Kries. "En cambio, en nuevos emprendimientos se están reemplazando materiales importados por nacionales, por un lado, porque es más viable en cuanto a costos, y por el otro para asegurarse la entrega de los insumos, ya que persisten las complicaciones aduaneras", apunta.

En Newland afirman que al haber una menor importación -según el Indec, en términos desestacionalizados las importaciones de septiembre de 2018 cayeron 11,4% respecto del mes anterior- se reactivó la industria local, lo que permitió acceder a una mayor oferta de productos, y obtener una mayor calidad de los insumos, lo cual permite mantener los estándares de calidad.

"El traslado de la variación del dólar no es inmediata, queda desfasado en el tiempo. Una vez que el dólar se calma, se pueden rever valores de venta, mientras tanto es preferible seguir con las obras y suspender ventas. De hecho, en el mercado actual, la venta de propiedades se ralentiza, pero no se detiene. Determinados tickets y zonas siguen vigentes para la demanda, hay mayor margen de negociación en compra de insumos, más proveedores con ganas de captar desarrolladoras, pero es el momento de chequear con mucho detenimiento la espalda del proveedor en caso de hacer acopios, ya que en épocas de recesión pueden caer", enumera Kries.

Así como puede haber cambios en las tipologías, ¿qué ocurre con la calidad de lo que se construye? ¿Se puede establecer un paralelismo entre una determinada época/tipología/calidad? "Al proyectar un edificio se tienen en cuenta las variables económicas. En épocas de recesión se reducen las tipologías y superficies de unidades. Hay que buscar un producto al que pueda acceder la demanda en cuanto a valores, y estas son las variables a manejar", analiza.

Para Darío López, titular de Arquitectonika, que actualmente trabaja en las torres más altas de la ciudad de San Nicolás, en la actualidad se ve la aparición de materiales importados a buen costo a pesar del aumento del dólar pero en poco porcentaje del mercado debido a que los materiales nacionales son de buena calidad y fácil disponibilidad. "La devaluación se trasladó sólo en parte de los materiales, los dolarizados, aunque también es cierto que sufren un descuento en dólares", aclara.

De acuerdo con López, la clave para trabajar en un mercado recesivo pasa por hacer un plan financiero profundo. "Todo se controla semanalmente, sobre todo las compras y los tiempos de producción de obra, para disminuir las desviaciones a su mínima expresión", define.

Para Fernando Romay, socio de Romay Desarrollos Inmobiliarios, la coyuntura económica tiene consecuencias diversas. "El primer impacto está en el aumento de los costos constructivos, que ya se revelan en índices como el CAC de agosto y septiembre", introduce el desarrollador que actualmente está trabajando en Thays Parque Leloir, el emprendimiento de usos mixtos premium en el oeste del GBA.

¿Y cómo afectan los vaivenes del CAC en la calidad? "En nuestro caso -responde- nos mantenemos fieles a las marcas originales que elegimos, ya que preferimos privilegiar los resultados que, en caso de reemplazos, son inciertos". ¿Y se trasladan automáticamente estos costos a los valores del metro cuadrado terminado? "Es relativo, en algunos casos se trasladan y, en otros, los absorbe el desarrollador", afirma. "Después, claro, todo depende del insumo: no es lo mismo un aire acondicionado que un porcelanato", diferencia.

Consultado acerca de si se modifican las tipologías en relación al momento económico, el desarrollador de la empresa con más de 10 años en el mercado indica que con devaluación y recesión, lo que cambia es el perfil del inversor. "Y, en tal caso, cambian las tipologías. Hay que tener en cuenta que desarrollar implica un año de planificación y tres de construcción. Con estos tiempos, hay que tener flexibilidad en el diseño para que las tipologías puedan mudar de un monombiente a un dos ambientes, teniendo en cuenta las variaciones en el perfil de la demanda. En nuestra experiencia, nunca el proyecto del Excel original terminó siendo el producto final".

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