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Cómo impacta el Metrobus en los precios

El sistema de transporte puede contribuir a una revalorización de hasta el 30% en una zona, según algunos desarrolladores. Qué pasa con locales y cocheras. La visión de los brokers.

Cómo impacta el Metrobus en los precios

En términos inmobiliarios, ¿ocupa el Metrobus el lugar que alguna vez tuvo el subte? ¿Es, hoy, un factor que ayuda a revalorizar las propiedades? Tanto brokers como desarrolladores, siempre atentos a la sensibilidad del mercado, sostienen que ya es posible percibir el impacto de esta iniciativa. Pero que, todavía, hay que esperar más.

"Sin dudas se ha convertido en una solución de movilidad para la Ciudad de Buenos Aires y sus beneficios se verán trasladados a los desarrollos. Estamos convencidos de que así como el subte siempre fue una variable de evaluación, lo mismo sucederá con el Metrobus", señala Néstor Curland, director de Zentrum Developers, que cuenta con emprendimientos en Belgrano, Palermo Hollywood y San Telmo, todos ellos, próximos a la iniciativa vial.

Leo Rodríguez Nader, CEO y fundador de CMNV, desarrolladora de Astillero, proyecto premium en Catalinas Sur, sostiene que ya aumentó el valor de la tierra en la zona de marras debido, entre otros factores, al advenimiento del Metrobus y la mentada autopista ribereña. "En esta área, hay mucha obra pública que revaloriza. De hecho, el valor donde desarrollamos, sobre la calle Azopardo, ya se duplicó", sentencia, aunque sin dar números.

"Cuando nosotros arrancamos en Paternal -que fue la zona del primer Metrobus- nos dimos cuenta de que se trataba de un equalizer, ya que logró que el valor del metro cuadrado, luego de finalizada la construcción, se equiparara con el de Villa Crespo, que es un barrio cercano", señala por su parte Pablo Brodsky, gerente General de Predial, que actualmente comercializa y desarrolla en distintas zonas afectadas por los distintos trazados y que tiene en bandeja de salida unos cinco proyectos más a punto de lanzar en estas mismas áreas.

"La tierra originalmente era mucho más accesible y tenía un precio de venta al público entre 20 y 30% más barata que en barrios aledaños o a dos cuadras de distancia", comenta. "Al finalizar la obra, valía lo mismo que el otro barrio más caro. En otras palabras, el Metrobus es un igualador de valor, por eso muchas constructoras comenzaron a buscar los barrios por donde pasa, los cuales, además, son cercanos a otros barrios importantes", dice Brodsky.

Si bien en Predial no dudan en brindar un porcentaje que dimensiona el impacto -revaloriza entre un 20% y 30% el valor del metro cuadrado, sostienen-, otras fuentes indican que todavía es muy temprano para brindar precisiones. Horacio Benvenuto, gerente General de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, señala que existe una revalorización en los hechos, pero que es muy variable. "Todavía falta tiempo para mensurar el impacto porcentual positivo en los inmuebles", apunta. "Mientras tanto, creemos que a la hora de publicitar la venta o el alquiler de una propiedad, en la descripción ya debería consignarse 'a tantas cuadras del Metrobus', así como ya se utiliza el 'a tantas cuadras del subte', porque los beneficios son muy similares".

Residencial vs. comercial

El otro tema a analizar se vincula con el aspecto comercial. ¿Es tan favorable el impacto del Metrobus en los inmuebles comerciales como lo es en el mercado residencial? "Con esta iniciativa, los colectivos ya no se detienen en la puerta de una casa o edificio, de manera que no se amontona gente en la entrada de una propiedad para hacer cola, lo cual es positivo. Pero, como contrapartida, los perjudicados son los comerciantes, que ven disminuidas sus ventas, surgidas por compras impulsivas de los transeúntes. Ello hoy comienza a incidir en el valor de los locales comerciales por donde pasa el Metrobus", resume Benvenuto.

"Los grandes beneficiados son los sectores corporativos -y los trabajadores que se trasladan en transporte público hasta sus lugares de trabajo- y residenciales, y el más perjudicado, el sector comercial", asevera el CEO de CMNV. "El Metrobus se inscribe en una política y objetivo del gobierno de la Ciudad que es desalentar el acceso a Buenos Aires de los vehículos particulares", continúa Rodríguez Nader. "En este contexto, creo que las cocheras pueden verse impactadas negativamente por la iniciativa, tanto en lo que se refiere a una menor cantidad de potenciales clientes como así también al emplazamiento de estas cocheras, ya que el acceso a las que están ubicadas en el trazado del Metrobus puede complicarse".

 

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