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MIÉRCOLES 19/12/2018
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Colegiales, de la realidad al potencial

Con una ubicación estratégica entre Belgrano y Palermo, el barrio crece con diversidad de propuestas. Cómo impulsará la zona la venta de terrenos del Estado. Precios y perspectivas.

Colegiales, de la realidad al potencial

Colegiales parece haber encontrado un equilibrio armónico entre el espíritu de barrio residencial y la frescura de las oficinas más modernas. El crecimiento promete sostenerse a partir de nuevos proyectos. Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, grafica la variedad de tipologías que funcionan en la zona, tomando como ejemplo los diferentes emprendimientos que tiene ahí la inmobiliaria: "Casas de Teodoro", con unidades de 3 y 4 ambientes que permiten combinar las comodidades de una casa con los beneficios de un edificio; semipisos de 2 ambientes en Virrey Aviles y Cramer; Ciudad de la Paz 450 con unidades de 3 ambientes y amplios departamentos de 1 ambiente; y en el límite con Palermo, en Dorrego y Gorriti, unidades de 2 y 3 ambientes".

El broker señala que Colegiales está cambiando permanentemente, y distingue diferentes espacios dentro del barrio. Por una parte, dice, está la zona de construcciones bajas, mayormente entre las Avenidas Elcano, Álvarez Thomas, Crámer y Federico Lacroze. Allí, indica, las unidades tipo Ph con bajas expensas y pocas unidades por emprendimiento son el producto ideal, ya que muchos buscan espacios descubiertos para poder poner una parrilla y estar rodeados de verde, algo que en los edificios tradicionales es difícil de lograr.

En contraposición a los edificios bajos, el gerente de Ventas de Mel menciona el área de mayores alturas: entre la Avenida Cabildo, la calle Moldes, Virrey del Pino y Jorge Newbery. Al tratarse de zonas más cercanas al subte y el tren, dice, por lo general tienden a buscarse unidades de 2 y 3 ambientes o ambientes apto profesionales para migrar las oficinas. "En esta última zona de Colegiales se edificó muchísimo en los últimos años, y con la nueva licitación del proyecto de parques y edificios sobre la calle Moldes, va a terminar de completarse el barrio con un gran pulmón verde", comenta.

La calle Dorrego, límite de Colegiales con Palermo, es otra de las que destaca Mel, ya que creció en estos últimos años gracias a emprendimientos que tienden a tener vistas abiertas. "Frente a Dorrego podemos encontrar universidades, escuelas, polideportivos y parques, como también centro de eventos y el tan conocido Mercado de Pulgas, esto genera la posibilidad de tener una vista plenamente abierta en el límite de Colegiales con Palermo, algo poco frecuente", dice Mel.

Al hablar de números, el gerente de ventas de Mel es claro: "En Colegiales, al haber diversidad de tipologías de construcción, varía sustancialmente la incidencia de la tierra. Por un lado, podemos encontrar terrenos para un FOT bajo, donde los proyectos tienden a proponer terrazas y espacios descubiertos para optimizar el rendimiento y porque es lo que la gente busca. En estas zonas la incidencia ronda los u$s 800/850 por metro cuadrado de construcción. En cuanto a las zonas donde se puede construir en altura, podemos ver incidencias de entre u$s 900 y u$s 1100 el metro cuadrado".

Los precios de venta también varían de acuerdo a su ubicación, la tipología de unidades o el nivel de calidad del emprendimiento. Mel sostiene que hay desarrollos que pueden llegar a costar u$s 3500 el metro cuadrado, y proyectos más cercanos a los u$s 2850/2900 el metro cuadrado.

El broker plantea que la venta de terrenos por parte del Gobierno de la Ciudad -como el del predio El Dorrego, donde el 65% será destinado a espacio verde- impulsa la zona tanto para viviendas y uso comercial, como en términos de seguridad.

Nuevas oportunidades

Hernán Siwacki, socio Gerente de Capital Brokers Propiedades es un conocedor de la zona, en la que apuesta a un proyecto propio: Moldes 981, un edificio con planta baja y 8 pisos con unidades de 1 y 3 ambientes de entre 22 y 70 metros cuadrados. El proyecto apunta a un público joven que quiere buenos accesos, medios de transporte y conexiones, y que busca su primer departamento. Se trata de solos y solas o parejas jóvenes con un hijo, cuenta.

Siwacki señala que, como tendencia general, en los últimos años la demanda se fue corriendo desde el río hacia el centro de la Ciudad: de Núñez a Saavedra y de Belgrano a Colegiales, por ejemplo. Entre las razones de esta tendencia, menciona la escasez de tierras y el consiguiente alto costo de la incidencia del metro cuadrado. Además, explica que existe un público dispuesto a resignar la ubicación tradicional por más metros y amenities.

El bróker señala que Colegiales, en particular la zona que rodea a la ex playa de cargas de la Estación Colegiales, pasó de ser un barrio de terrenos y casas abandonadas, a una zona con enorme potencial a raíz de la cesión de estos terrenos por parte de la AABE. Ahí, afirma, ya se empezó a percibir el desembarco de nuevos desarrollos. "En 2017 los terrenos de la ex playa de cargas de la Estación Colegiales fueron cedidos a la Ciudad. Se trata de siete hectáreas entre las vías, Federico Lacroze, Moldes y Virrey Avilés que se encontraban abandonadas desde hace más de 50 años, y cuya puesta en valor le cambiará la cara a la zona. El proyecto del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires contempla que el 65% de estas tierras cedidas sean destinadas a nuevos espacios verdes. Los terrenos restantes serán subastados este año a privados y en ellos se podrán instalar nuevos locales comerciales, locales gastronómicos, y desarrollos residenciales de hasta seis pisos de altura" explica.

Al hablar de las incidencias, el gerente de Capital Brokers dice que hoy en el barrio son de menos de u$s 1.000. "La zona viene creciendo en los últimos dos años. Hoy al pozo se consiguen unidades desde los u$s 2.500 el metro, y terminadas a u$s 3.500. El momento actual es difícil para hacer cálculos pero si miramos el mediano y largo plazo sin dudas es una zona con altísimo potencial, fundamentalmente la que ya se conoce como La Estación", dice.

Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, destaca que se trata de un barrio con ubicación estratégica en el que la obra pública mejoró muchísimo la conectividad con otros barrios. "Si bien se desarrollaron muchos emprendimientos, su zonificación -en su mayoría residencial alto- ha mantenido el espíritu de alturas y morfología, por lo tanto, el crecimiento ha sido importante, pero se mantuvo la identidad histórica del barrio".

Para Migliorisi, Colegiales es uno de los barrios más demandados de la Ciudad, y tiene tendencia a crecer aún más. La vivienda multifamiliar, sostiene, es el segmento que más crece, principalmente las unidades que cuentan con espacios descubiertos como terrazas y bajas expensas.

En cuanto a las áreas más fuertes, afirma que la zona del mercado de las pulgas es la de mayor crecimiento, como también la Avenida Federico Lacroze. "La zona cercana al predio de El Dorrego es una de las que más desarrollo ha tenido en los últimos años. Ya es una avenida consolidada cuyos efectos cruzaron avenida Córdoba para marcar su tendencia del lado de Chacarita", concluye.

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