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Chacarita cambia su perfil

El barrio figura entre los primeros en cantidad de obras nuevas y permisos de construcción. Cuáles son las tipologías más buscadas por los compradores y a cuánto cotiza el metro.

Chacarita cambia su perfil

L a configuración del perfil de una zona depende de muchos factores: su ubicación, las posibilidades de conexión y transporte, y la proximidad y el contagio con otros barrios. Según uno de los informes más recientes que emite el Gobierno de la Ciudad acerca de las dinámicas urbanas, Chacarita es uno de los barrios que registra una mayor cantidad de obras nuevas. El arquitecto Germán Gómez Picasso, socio y director del portal Reporte Inmobiliario, analiza el dato y sostiene que se debe a un efecto derrame proveniente de otras zonas, principalmente el norte. Destaca en este sentido que las incidencias en la zona, si bien no son tan bajas (en promedio, según los datos que manejan desde el portal, rondan los u$s 900 el metro cuadrado) son inferiores a las de Palermo, a pesar de estar relativamente cerca.

El panorama del barrio es variado y Diego Migliorisi, de la inmobiliaria Migliorisi, con presencia en la zona, distingue diferentes perfiles: desde avenida Corrientes hacia avenida Córdoba, afirma, se observa un enorme crecimiento respecto a nuevas torres, locales comerciales, bancos, estudios y productoras que traspasan la frontera de Palermo Hollywood. Del otro lado, entre avenida Corrientes y avenida Warnes, dice que también comenzaron a instalarse estudios y productoras, pero la vivienda tradicional de casas bajas es una de las características más destacadas. Para el broker, el viaducto San Martín, la seguridad y diferentes obras que se desarrollan sobre la Avenida Elcano lo convierten en uno de los barrios de mayor crecimiento de la ciudad.

"Hay mucho en construcción, pero también, al comenzar a mixturarse con Palermo Hollywood, el auge de búsqueda de PHs y unidades usadas cerca del Subte línea D es una de las demandas más preponderantes", dice Migliorisi, quien sostiene que los precios están por lo menos entre un 20 y 25 por ciento por debajo de los de Palermo Hollywood, lo que suma atractivo a la zona. Las operaciones que priman, según él, son las de venta. La firma cuenta hoy con varios emprendimientos en la zona, y Migliorisi sostiene que se comercializan todo tipo de proyectos, desde PHs o departamentos de 1, 2, 3 y 4 ambientes, hasta locales comerciales sobre avenida Corrientes, Dorrego y Jorge Newbery. Aunque afirma que todas las cuadras han crecido en el último tiempo, destaca que las calles más buscadas son Corrientes, Dorrego, Lemos, Leiva, avenida Elcano, Jorge Newbery y Concepción Arenal.

Para Pablo Brodsky, fundador de Lugaren -una plataforma tecnológica inmobiliaria para comprar y vender propiedades online- Chacharita es un barrio en transición. La cercanía con el subte y el ferrocarril le dan una muy buena conectividad. Además, destaca las obras de mejoramiento de la estación, así como del Parque Los Andes, que le dan un fuerte empuje, junto con la instalación de algunas oficinas de categoría que van llegando al barrio.

Hoy, dice Brodsky, por el valor de las incidencias ya no es tan ventajoso para invertir. Sin embargo, para el fundador de Lugaren, sigue habiendo un gran potencial de crecimiento, y lo que es muy importante, se trata de una zona que aún tiene tierra disponible, algo que escasea en otros barrios.

"A nivel negocio, hoy sigue conviniendo a nivel precio invertir en Chacarita frente a Colegiales, Coghlan, Villa Urquiza, Villa Crespo o Almagro", dice, por mencionar algunos ejemplos de barrios vecinos y no tanto, que se presentan como alternativas para el público que hoy se instala en Chacarita. Al igual que en estos barrios, de perfil de clase media, Brodsky señala que en general se trata de un público consumidor final en el que el mercado se mueve a través de la venta en cuotas.

"Hay un consumidor interesado en ese barrio por sus espacios verdes destacados, la cercanía a la avenida Corrientes, y al mismo tiempo el acceso a zona norte. El perfil hoy es residencial, y Corrientes suma oficinas. Creo que va camino a ser un barrio de usos mixtos", sostiene Brodsky acerca de la zona y su proyección a futuro.

Perspectivas a futuro

Para Antonio Pécora, titular de MPC Desarrollos, el efecto derrame es claro: Palermo llevó al crecimiento de Colegiales, y éste movilizó a su vez a Chacarita. "A diferencia de la zona sur, los terrenos no son baratos en este barrio y no se encuentran grandes oportunidades a nivel terrenos. Sin embargo, el barrio no explotó todo lo que podía explotar todavía. Creo que le queda mucho por crecer y si sigue con la expectativa y las proyecciones que tiene, se va a seguir revalorizando", sostiene.

Destaca la fuerte movida cultural que se está generando en la zona, con teatros y centros culturales que se instalan para aportarle frescura al barrio, que va mutando desde ese aire más lúgubre que le da la presencia del cementerio. "Cuando esta faceta más cultural crezca más, creo que puede empezar a ser un barrio más comercial, tipo Palermo Soho", dice Pécora. Para él, se trata de un barrio con un alto crecimiento, que acompaña a Villa Crespo y Palermo.

El titular de MPC lo define como un barrio de casas muy bajas, y sostiene que hay que tener en cuenta qué pasará con el nuevo código, aunque vaticina que no cree que cambie mucho. La apuesta más fuerte, dice, serán las esquinas, las grandes beneficiadas.

Desde la consultora Sernico, Andrea Dietz, Supervisora del Area de Tasaciones, caracteriza a Chacarita como un barrio con un perfil muy amplio y en plena evolución, conformado por una población muy heterogénea. Al describir las tipologías de la zona señala que lo residencial sigue predominando a pesar de que en los últimos 10 años creció mucho la oferta en comercios. Así, se pueden encontrar muchas viviendas unifamiliares de una y dos plantas sobre lote propio y en PH, salvo en las avenidas que cruzan el barrio, en donde se emplazan edificios entre medianeras de mediana altura y locales comerciales.

Dietz sostiene que entre las viviendas, la tendencia hasta mayo y junio, con el crédito hipotecario que ahora está frenado, era de una preminencia en las ventas, mientras que en el caso de los locales, predominan los alquileres. "Los precios de venta en la zona varían según la antigüedad y el estado de la propiedad pero en todos los casos podemos mencionar que están en ascenso. Actualmente el metro cuadrado para la venta de departamentos va desde U$S 2.500 a U$S 3.000. Si buscamos alquileres podemos empezar a ver opciones a partir de los $ 8.000, llegando hasta los $14.000 por ejemplo en tipologías tradicionales", afirma Dietz, para quien las tipologías más buscadas son los estudios profesionales y las unidades de entre 35 a 55 metros cuadrados (de 1 y 2 ambientes). También destaca que van ganando terreno los monoambientes cercanos a los medios de transporte. Y agrega que en la zona queda muy poca oferta de unidades de 4 ó 5 ambientes.

"La mayor parte de la comercialización es en pozo, con financiación de las constructoras. La modalidad de pago es hacer un boleto entre un 30 y 40 % en dólares y el saldo restante lo pesifican y se actualiza con el índice C.A.C. La comercialización de unidades terminadas es en su mayor parte de gente que invirtió en pozo y revende para sacar una ganancia, no de venta directa de constructoras" dice Dietz. Al parecer, se trata de una zona con muchas posibilidades.

Gabriela Koolen

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