Contáctenos

A través de este formulario podrá dejarnos sus comentarios, sugerencias o inquietudes.

Dirigido a:

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Reportar Comentario

Estas reportando este comentario a la redacción de El Cronista.

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Recomendar Nota

A través de este formulario podrá recomendar la noticia que esta leyendo.

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Barrios cerrados, mercado abierto

Con nuevas propuestas, planes de pago y servicios diferenciales, los barrios cerrados y condominios suburbanos salen a captar compradores. Cuáles son los corredores con mayor crecimiento y los lanzamientos que vienen. Qué precios se pagan en cada lugar.

Ayres Vila, lifestyle center sobre el kilómetro 43,5 del ramal Pilar, de Ayres Desarrollos.

Ayres Vila, lifestyle center sobre el kilómetro 43,5 del ramal Pilar, de Ayres Desarrollos.

Ya sean nuevos o no tanto, los barrios privados y condominios suburbanos continúan ganando terreno. Lanzamientos con propuestas para targets diversos, formas de pago accesibles para intentar seducir al consumidor final y competir con las líneas de crédito hipotecario que se ofrecen a largo plazo, reinventar los modelos de negocio y diferenciarse en espacios y servicios son las cartas que juegan los desarrolladores de este tipo de emprendimientos para este año. Agudizan el ingenio... y el lápiz.

Según cuentan desde Consultatio, tanto Nordelta como Puertos tendrán un nuevo barrio. En el primer caso ofrecerán lotes de 550 m2 mientras que el barrio a lanzar en Puertos (donde actualmente ya existen siete, un colegio en funcionamiento y otro en construcción) incluirá una laguna propia que se conectará al espejo de agua central del complejo y tendrá 400 terrenos que superarán los 600 m2. En tanto, dentro de las 1.600 hectáreas de la primera Ciudad Pueblo se lanzarán también complejos multifamiliares con departamentos y townhouses.

La inversión en dólares estimada para todo Nordelta es de u$s 355 millones en infraestructura y otros u$s 1.550 millones en casas y condominios. Este emprendimiento "está plenamente consolidado", afirma Matías Terrizano, director Comercial de ambas urbanizaciones. Actualmente viven 35.000 personas en sus 24 barrios de baja y media densidad y contiene cinco colegios con 4.500 alumnos, un centro comercial con hipermercado y más de 90 locales, entre otros servicios.

En cuanto a precios, el valor del metro cuadrado en el emprendimiento de Escobar varía de u$s 150 a u$s 300. Llevan vendidos 1.900 lotes, hay 40 casas construidas y 190 en proceso de edificación. En cambio en Nordelta el precio ya supera el doble del anterior, existen más de 4.900 lotes vendidos y se levantaron más de 7.400 propiedades entre casas, departamentos, condominios y oficinas.

Si bien para el entrevistado el eje Norte continúa siendo receptor de la mayor parte de las inversiones, dentro de la zona y "debido a la consolidación de Tigre, hay gran expectativa en Escobar. Allí los lotes tienen un valor entre un 30 y un 50% menos que en Nordelta. El sinceramiento fiscal dio un nuevo impulso a la venta sobre todo de casas terminadas", puntualiza Terrizano.

En Ayres Vila, "primer lifestyle center de Argentina" ubicado en el kilómetro 43,5 del ramal Pilar de la Autopista Panamericana, se avanza también con próximos lanzamientos. Si bien aún no está definida la fecha exacta, se prevé realizar Studios Work & Live, edificio de un total aproximado de 16.500 m2 de superficie distribuido en cocheras subterráneas, planta baja, cuatro pisos y terraza donde se ubicarán los amenities. Serán 140 unidades de 60 m2 en promedio.

También se presentará AXO, edificio corporativo que ofrecerá cuatro pisos y 10.200 m2 con basamento comercial. "Todos son productos destinados a profesionales y pymes", cuenta Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.

Con u$s 210 millones de inversión total, en 2020 Ayres Vila contará con 240.000 m2 construidos, 70% de espacios verdes, más de 10.000 personas vivirán y trabajarán en sus 17 hectáreas. "Lo que viene son las urbanizaciones mixtas, concentración en nuevos puntos de densificación. Posiblemente se hagan más proyectos para nuevos segmentos que están surgiendo, por ejemplo, jóvenes que no se casan hasta los 35 a 40 años y solicitan amenities acordes, o el público mayor de 70 años", analiza Rius. Para este último segmento ofrecerán un desarrollo Senior Living, cuatro pisos con unidades de 50 m2, amenities y personal de asistencia durante las 24 horas.

Asimismo hay novedades sobre Vilahaus, emprendimiento de 14.500 m2 distribuidos en 142 viviendas de 2 y 3 ambientes: para mediados de 2017 se finalizarán sus últimos dos módulos. En tanto, este año prometen entregar Skyglass 3, edificio con 88 unidades y 7.900 m2 disponibles en oficinas de 50 m2 a 130 m2 y una planta baja comercial de 1.200 m2. El precio de venta de la unidad más amplia está en u$s 300.000, alquilable a $ 22.500 con ajuste semestral de 15%.

Respecto a su visión del mercado, Rius comenta que existen aún "grandes espacios para barrios cerrados donde hay más tierras vírgenes: en el Oeste y en el corredor de la Ruta 9, Escobar. Pero en condominios, el mayor crecimiento es en zona Norte". Si bien "sigue habiendo mucha oferta de tierra, aún hay mucho espacio. En Pilar falta desarrollar más del 50%".

En cuanto a los niveles de venta que experimentan, el ejecutivo considera que "hay mucha más actividad. Se da que al alto valor de construcción, la gente compra unidades terminadas por debajo del costo de reposición. Desde febrero se nota un fuerte cambio en la demanda, tanto las consultas como la cantidad de reservas se vieron incrementadas con respecto al año pasado. Creemos que este año la demanda seguirá con un fuerte crecimiento".

El grupo continúa comercializando los últimos lotes que aún le quedan en Ayres Plaza (16) y Ayres de Pilar (20).

Agua y financiación

Por su parte, desde Grupo Monarca apuntan a impulsar el cierre de operaciones mediante opciones de financiación más flexibles y extendidas en el tiempo. Si bien cuentan con el 70% vendido de Lagoon Pilar, presentaron un nuevo plan para adquirir unidades en pozo dentro de este mega desarrollo de 29 hectáreas que está integrado por más de 800 unidades entre lotes, housing y departamentos de 1 a 4 ambientes, además de contar con una laguna cristalina (Crystal Lagoon) de 3,5 hectáreas con playas de arena que permiten "vivir el Caribe o de vacaciones todo el año", define Mariano Galeazza, director del grupo.

Ofrecen pagar las unidades mediante un anticipo inicial, 84 cuotas mensuales (siete años) fijas en dólares o en pesos ajustables por CAC y un refuerzo. En tanto, exclusivamente para las unidades de los módulos Serena idearon el Plan Inquilino que plantea pagar cuotas reducidas durante los primeros 42 meses (etapa de obra) y hacer desembolsos de montos superiores durante la otra mitad del período de financiación, una vez tomada posesión de la unidad.

"El mercado está expectante, mantenemos la misma cantidad de consultas que el año pasado pero las operaciones han bajado en los últimos tres meses, si bien el año formalmente está arrancando recién este mes", cuenta el directivo.

Actualmente allí se comercializan lotes de 600 m2 desde u$s 80.000 -mediante cuotas de u$s 800 en adelante-, departamentos desde u$s 100.000 y un housing a un promedio de u$s 250.000.

Monarca apuesta también muy fuerte a la zona sur con Lagoon Hudson, loteo y condominio residencial que se desarrollará dentro de un predio de 116 hectáreas ubicadas en el Km 31,5 de la autopista Buenos Aires-La Plata. "Está en etapa inicial, terminando las convalidaciones de la provincia. Es una de las apuestas fuertes de este año", adelanta el directivo. Planifican allí 628 lotes de entre 600 m2 y 1.100 m2 y un sector destinado a viviendas multifamiliares alrededor de una Crystal Lagoon (que superará las tres hectáreas) con departamentos de 1 a 4 ambientes y unidades de tres dormitorios con family, jardines en PB y terrazas privadas.

Broker focalizado en esa zona, Damián Garbarini, CEO de DG Negocios Inmobiliarios, puntualiza: "Con el crédito hipotecario la escrituración volvió a ser protagonista. Hoy, aunque parezca mentira, un verdadero diferencial es tener los papeles al día. La escritura pública es un diferencial hard. Antes era un requisito pero hoy es un diferencial ya que estamos ante más de 35.000 lotes que no la tienen. Por otro lado los diferenciales blandos (soft) siguen siendo importantes, como el estilo y los amenities".

Para Bernardo José Fernandini, director Comercial de la inmobiliaria LJ Ramos, "el panorama (general del mercado) es muy prometedor y el nivel de la actividad, desde las consultas, reservas y cierres de operaciones está en una clara tendencia positiva, en cada uno de los segmentos de los tipos de compradores. En cuanto al futuro vemos que en el corto y mediano plazo el desarrollo de barrios privados y condominios seguirá con un empuje saludable", augura.

Del Norte al Sur

Al recorrer el Gran Buenos Aires se evidencia cómo se expanden los emprendimientos inmobiliarios en los diversos corredores. Claramente el norte cuenta con mayor desarrollo de infraestructura y oferta de servicios, si bien los valores de la tierra y la disponibilidad expanden las fronteras y generan nuevas oportunidades en otros polos suburbanos.

"El crecimiento de barrios privados y condominios se presenta con mayor volumen en la franja norte, con alcance, cobertura y ofertas muy competitivas para asistir a la constante demanda que se manifiesta en este sector. Cada corredor está en distintas etapas de maduración y en todos los casos aún tienen potencial para continuar desarrollándose. En cuanto al Sur y al Oeste, esperamos proyecciones atractivas en los próximos años", analiza Fernandini.
 

Garbarini suma su mirada: "Los nuevos desarrollos de GBA pasan por Canning y por el corredor de Ruta 2. Los condominios crecen a un ritmo acelerado ya que estamos atravesando la segunda ola de crecimiento en esta localidad, el volumen de media densidad viene en aumento constante".

Por su parte, Venice es otro de los mega proyectos residenciales de la z ona del Delta donde la construcción sigue en avance. Contará con marinas, canales y arroyos en un predio de 32 hectáreas dentro del casco urbano del Tigre y con un frente costero propio de 500 metros sobre el río Luján. En esta "ciudad navegable" se están construyendo alrededor de 2.000 viviendas en total.

Durante su primera etapa se sumarán alrededor de 600 unidades residenciales con precios que parten desde los 2.200 u$s/m2 y un ticket base de u$s 105.000 con alternativa de acceder a planes de pago.

Pablo Botana, gerente General del emprendimiento, cuenta el estado actual de las obras: "Ya se lanzaron seis edificios -de los cuales cinco están avanzados en su construcción- en 10 manzanas. Estarán listos entre 2017 y 2020", según las fechas de inicio.

El proyecto posee unidades de 48 a 220 m2, según el tipo de público. "Venice contempla en su construcción viviendas de alta, media y baja densidad, es decir que es multitarget. Apuntamos a hombres y mujeres y familias que buscan disfrutar del río de una vida en contacto con la naturaleza, pero sin resignar todos los servicios e infraestructura de la ciudad", describe el entrevistado.

Los grandes players del mercado de barrios privados y condominios suburbanos siguen apostando a este mercado que se orienta cada día más al consumidor final mientras apelan a un trabajo de inteligencia financiera para captar nuevos compradores que permitan continuar los desarrollos en marcha. Los lanzamientos por venir avanzan, pero a paso lento.

Un clásico que se renueva

Luego de 30 años de su fundación, San Diego Club de Campo se amplía y renueva su infraestructura. El country compró un terreno lindero de 54 hectáreas a la altura del Km 41.5 del Acceso Oeste, lo que además de extenderse en superficie les permitió construir una vía directa a la autopista, con lo que logró un ahorro de hasta 30 minutos de viaje.

El monto total de la adquisición fue de u$s 8.700.000. Los vendedores financiaron alrededor del 60% y resta pagar un 35% que se hace con aportes voluntarios de los socios (u$s 4.316 por lote en promedio), con préstamos -ya cancelados- y con el producto de las ventas de parcelas sobre las nuevas tierras que quedaron disponibles.

La inversión para infraestructura y servicios es de aproximadamente u$s 6 millones y actualmente se está diseñando el plan ejecutivo del nuevo sector que permitirá sumar 172 lotes de 1.500 m2 cada uno y desarrollar 26 condominios.

Además, en febrero San Diego inauguró un puente sobre la autopista construido por la Comisión Directiva. Su ejecución, la de la rampa de salida y del camino de acceso a San Diego requirió una inversión aproximada de u$s 4,5 millones. Desde 2012, bajo la actual administración, el country lleva invertidos u$s 30 millones y a partir de ello los terrenos "duplicaron su valor, como así también las propiedades en un 30%", destaca Enrique Feuillassier, su presidente.

San Diego prevé recaudar u$s 30 millones por la venta de los nuevos terrenos. Los fondos permitirán activar un plan de obras que contemplará la instalación del sistema cloacal y agua corriente; soterramiento del tendido eléctrico, TV, internet y telefonía; obras de saneamiento hidráulico y repavimentación de las calles internas, entre otras obras.

Para todos los targets

La zona de Hudson convoca desarrolladores de todo tamaño. En los condominios como Terrazas del Lago -que está ubicado dentro del mega proyecto Hudson Park de 68 hectáreas- "los metros cuadrados involucrados son menores y resultan accesibles para personas solas o parejas jóvenes", explica Esteban Villar, representante de The Core Group, desarrolladora de este emprendimiento que posee varias tipologías.

En la primera etapa -que se denomina Terrazas del Lago 1- ofrecen 447 lotes de 650 m2 y proyectan cuatro módulos de viviendas multifamiliares con unidades de 2 a 4 ambientes, desde 50 a 160 m2. Los valores parten desde los u$s 100.000 la unidad con un plan de financiación de hasta 36 cuotas en pesos.

Actualmente hay 30 casas en construcción y poseen el 70% del proyecto vendido. "Con Hudson Park se busca crear un entorno que cubra las necesidades de distintos compradores, con diversa capacidad de inversión", describe Villar. Entre sus amenities se destaca su laguna de más de cinco hectáreas con muelle propio.

Ignacio O´Keefe, director de O´Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, destaca que "esta zona se viene consolidando en los últimos cinco años". Y cita como referencias el barrio privado Las Golondrinas, Lagoon Hudson y Fincas de Hudson. El primero de ellos está emplazado en un predio de 35 hectáreas con solo 296 lotes unifamiliares. "Es un barrio cerrado ya consolidado y con un acceso inmejorable sobre la autopista", agrega.

En materia de condominios, Klover Plaza, Parque Bernal y Qualia -todos en la zona urbana de Quilmes- demostraron ser la tipología más demandada por quienes desean opciones de departamentos con amenities. Los loteos con parcelas de 600 m2 son la opción "más buscada en el corredor sur, siendo el acceso y el valor de las expensas algunas de las cuestiones más importantes para el consumidor", sostiene O´Keefe.

En tanto, en el Oeste, Comasa tiene en carpeta entregar en septiembre de este año Vilanova Office, inversión de u$s 20 millones en total para levantar oficinas premium AAA con una superficie construida de 27.000 m2 y 10.000 m2 de lote. El proyecto cuenta con certificación LEED. "El objetivo es convertir el complejo en el nuevo gran polo empresario de la zona y dar respuesta a una demanda tanto de compañías multinacionales como locales", advierte Bruno Martino, director ejecutivo de esta desarrolladora.

Asimismo, se encuentra trabajando con Vilanova Haedo -de u$s 30 millones- que comprende un complejo residencial de 23.000 m2 de construcción con full amenities. "Ambos proyectos están listos para lanzarse al mercado", afirma. El m2 está u$s 2.300 y la financiación es 100% en pesos con un anticipo de 35% y 24 cuotas.

En tanto, en Pilar no todo es premium. "Se están dando actualmente desarrollos que abren el público de la zona. Por ejemplo, Spring Park está pensado para la clase media y baja, el target promedio de la zona, y ofrece viviendas con las comodidades de todo barrio", cita Roberto Ledo, director Ejecutivo de la inmobiliaria Bullrich. Se trata de un proyecto integrado a un masterplan que comprende un hipermercado Walmart, un condominio de departamentos de 2 y 3 ambientes, una entidad bancaria y un Market Place. El precio del m2 ronda u$s 1.300-1.400 por lo que se puede acceder a una vivienda de 100 m2 con u$s 130.000 ó 140.000. "Van a nacer estos barrios accesibles por la faltante de oferta a la demanda que hay y más ahora que se están lanzando más créditos hipotecarios que facilitan el acceso a la vivienda", concluye el broker.