Bandera amarilla para los desarrollos en la costa

A pesar de la sobreoferta de emprendimientos en Punta del Este y el poco movimiento en los partidos de Pinamar y Villa Gesell, los precios de las propiedades en las playas top no bajaron. Qué ventajas sacar y qué cuidados tener en una temporada con mucho ruido y pocas ventas.

Si bien no faltaron turistas en Punta del Este y la hotelería tuvo algunos días de plena ocupación, los brokers y desarrolladores que desplegaron como plumas de pavos reales sus estrategias comerciales en eventos, cócteles y visitas a obras y showrooms no consiguieron lo que en temporadas pasadas. "Hubo más público extranjero que antes, sobre todo en José Ignacio. Y brasileños, a montones. Los argentinos tardaron más en llegar. Pero vinieron y alquilaron", pincela el panorama Alejandra Covello, representante de Covello International. A pesar de las 15 visitas diarias que recibe en la oficina de la península, las ventas brillan pero por su ausencia. "Punta del Este está súper consolidado. Logró ser un destino internacional al que llegan dos o tres cruceros por día en enero. Y aunque la gente que viene no compra propiedades, difunde en el mundo lo que verdaderamente es el balneario. Venimos de un ciclo muy positivo, tuvimos 10 años de vacas gordas y, si bien no entramos en un ciclo de vacas flacas, se produjo una sobreoferta que no se puede desconocer", aporta Néstor Sztryk, socio y director de la desarrolladora uruguaya WSW, quien también pone el acento en la gran concurrencia de brasileños. "Es un gran consumidor potencial. Por eso, desde lo público y lo privado se están haciendo grandes esfuerzos por captar sus inversiones. Punta, por ruta, está más lejos de Buenos Aires que del sur de Brasil, donde hay 30 millones de potenciales clientes y por frontera seca".

Precios para picar en punta

Este año, a diferencia de casi todos los anteriores, no se lanzaron proyectos y de los 89 que estaban en construcción el verano pasado, en esta temporada solo quedan 48. "Look Brava se está construyendo y se entrega el año que viene. Los departamentos se venden desde u$s 260.000 y llegan a u$s 600.000 los de tres dormitorios. Mientras que Greenlife arranca en u$s 154.000 y con posibilidades de pagar hasta en 60 cuotas.

Esos precios no cambiaron respecto del año pasado", detalla Covello, quien también comercializa otros emprendimientos como Altamar (departamentos terminados de dos y tres dormitorios, que rondan los u$s 450.000) y Mouette (un proyecto exclusivo de cuatro departamentos, uno por piso, que se ofrecen a u$s 1,5 millón).


"Los precios se mantienen. El volumen de obra nos bajó, pero ya tenemos terrenos de reserva y pensamos en el próximo ciclo. Entregamos la Torre 3 de Imperiale y también Ocean 2. Y estamos terminando la segunda torre de One, que tiene 25 pisos, y preparándonos para salir con algo nuevo en 2016, sin hacer locuras, pero pensando en tener productos para vender hasta 2018", añade Sztryk, quien toma como natural esta tendencia a la baja y como positivo que no haya necesidad de derrumbar los precios o salir a malvender para hacerse de liquidez. "Es cierto que hay muchísimas menos operaciones. Seguro que hay descuentos y todo se puede conversar, pero no hay indicios ni signos de corridas. En promedio, nuestros precios siguen en el orden de los u$s 2.800 a 4.000 el metro cuadrado", completa el desarrollador la imagen de una ciudad que se quedó sin estrenos ni lanzamientos salvo el de la ruidosa apertura de The Grand Hotel Punta del Este, un cinco estrellas de 120 habitaciones.


"Estas propiedades, en general, son estacionales. Si tenés un departamento en la playa, cuando lo querés usar es cuando más te pagan. Creo que para el inversor, en general, la cuenta da negativa. Pero la contraparte es que siempre hay quienes quieren tener su lugar, recibir gente en su casa, decorarla y equiparla. Por ahí ganan más plata por otro lado. Pero, paradójicamente, en los meses de verano, que son los que mejor se pagan, normalmente los dueños también quieren usar la propiedad.


Hay una serie de atractivos en otro tipo de productos un poco más elaborados: los tiempos compartidos (de los que no soy muy amigo), los fractional y los condo-hoteles. En estos empieza a ser más eficiente el negocio. Si bien no nos dedicamos ni buscamos oportunidades en la costa, hicimos un Quartier en Punta Ballena, en 2006, que fue el primer fideicomiso que se hizo en Uruguay, con 180 departamentos. Dos años después, desarrollamos Quartier del Mar, en la Parada 10 de la Brava, con 100 departamentos", aporta Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, la desarrolladora que anunció también hace unos años Quartier Anastasio, un emprendimiento bajo el esquema del condo-hotel en José Ignacio que aún no empezó a vender.


A pesar de todo, el inversor y el turista argentino sigue teniendo fuerte incidencia en Punta del Este. "Quizá antes, el público era un 80% de la Argentina y, ahora, quizá ronde el 60%. Pero el principal comprador todavía sigue siendo el argentino. Punta no es un destino turístico hotelero. Tenemos un mercado cautivo, pero no vendemos habitaciones. Vendemos apartamentos. Por eso, si la unidad no se alquila, no queda vacía: viene el propietario. Siempre se usa y por eso sucede que muchos argentinos vienen a último momento", sopesa Sztryk. Para él también el fenómeno a vencer es el de la estacionalidad. "El hotel Conrad funciona casi como un Ministerio de Turismo. Diría que hay un antes y un después en Punta desde que inauguró el Conrad. Además, se está haciendo un centro de convenciones y se están pensando abrir universidades para quebrar esa estacionalidad y darle vida más tiempo durante el año a Punta", agrega el desarrollador. En esta lista, hay que agregar también el lanzamiento del primer shopping de marcas de lujo, Oh La Barra, anunciado tiempo atrás con proyecto de Carlos Ott e inaugurado en diciembre de 2014. Hoy, el shopping cuenta casi con cuatro decenas de locales, entre los que incluye marcas como Versace, Geneva, Valentino, Undici, Bang & Olufsen y Carolina Herrera. Es que a Punta del Este va a seguir viniendo gente por los siglos de los siglos. Es la Saint Tropez de Sudamérica, concluye Covello.

Pinamar, Gesell y alrededores

En tanto, comprar un departamento desde pozo o un lote para construir en la costa bonaerense tiene la ventaja comparativa respecto del balneario uruguayo de poder pagar en pesos. Pero, aún así, el mar también está tranquilo del lado oeste del Río de la Plata. Pinamar estuvo muy activo los últimos años, con un importante desarrollo de la ciudad, tanto en unidades multifamiliares como en residenciales, considera Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar SA, empresa que tiene cinco proyectos en curso.


Para el experto, el panorama, aunque la coyuntura muchas veces indica lo contrario, es positivo, aunque con cautela, y añade: Se miden mucho las inversiones, pero no se detienen. En este sentido, es muy importante que el usuario sienta que puede mantener -aún en sus momentos de descanso y esparcimiento- la calidad de vida y los servicios que tiene en su vivienda diaria y en sus casas de fines de semana de los alrededores de Buenos Aires. Si se logra ese punto, hay una gran parte del éxito asegurado.


Y avanza: En estos años, detectamos que los propietarios de viviendas en la Costa, especialmente los de Pinamar, disfrutan de sus casas durante todo el año, y eso se debe a este punto.


Por su parte, Martín Galli, vicepresidente de BPK y desarrollador de El Salvaje (un emprendimiento urbano ubicado en el km 427 de la R11 que se lanzó en 2013 y vendió 110 lotes de 2.500 m2. en promedio) dice que están surgiendo cambios, motivados por varias cuestiones: infraestructura, políticas publicas y cambios culturales y demográficos. La mejora de las vías de transporte, no solo la Ruta 2 sino la doble vía de la 11, que ya llegó a Mar Chiquita, y la seguridad en las rutas, hace que venir a la costa sea cada vez más parecido a irse a una ciudad bonaerense más cercana. Esto motiva el microturismo, agrega.


Y continúa: Cuando iniciamos, en diciembre de 2012 y enero de 2013, el m2 costaba $ 50. Las últimas transacciones se hicieron en arededor de $ 160. Aunque, esta temporada no estamos saliendo con nuevas ventas. Se refiere al proyecto que contempla una cantidad de requisitos sustentables. La superficie la dividimos en partes iguales: 50% loteo, 50% forestación sin lotear. Al tener menos densidad poblacional, además, no genera tanto consumo, agrega el desarrollador.

Claramente la demanda está más tranquila. Hay consultas y la gente se aboca a unidades más pequeñas, esa es una tendencia en las consultas. Hay mucha gente interesada en llave en mano para usarlo ya y mucha gente busca con cuotas en pesos, explica Mariano Ledo, gerente de Ventas de la inmobiliaria Bullrich, que comercializa La Tinaja en Mar de las Pampas y Mirasoles en Las Gaviotas. En los dos emprendimientos hay unidades frente al mar listas para usar, de 85 m2 con dos dormitorios, dos baños y cochera con baulera. Y también unidades con terraza propia e hidromasaje. En estos emprendimeintos, con amenities (pileta climatizada, sauna, SUM y gimnasio) el m2 se vende entre u$s 2.900 y u$s 3.100. Si la propiedad no se usa, además ingresa en el sistema de rental pool.

Valores en la orilla

Un lanzamiento reciente, a fines de 2014, fue el de Arenas 19. Se trata de un condominio en pozo ubicado en el sector del Golf de Costa Esmeralda, el megaemprendimiento de Eidico en el Partido de la Costa, casi al límite con Pinamar. Son departamentos de dos, tres y cuatro ambientes, ubicados dentro del área residencial. Los de dos ambientes se comercializan alrededor de $ 1,2 millón, mientras que los de tres se acercan a $ 1,7 millón y los de cuatro ambientes rondan los $ 2,5 millones, detalla Juan Bartolomé, director Asociado de Proyectos de Eidico. En la urbanización de 120 hectáreas lanzaron, en siete etapas, 3.700 lotes unifamiliares de 1000 m2 en promedio. Hay 600 casas construidas y el proyecto crece a 200 casas por año, densidad suficiente como para empezar a pensar en nuevas áreas de servicio y apoyo", explica Bartolomé, refiriéndose no solo a estos departamentos que lanzaron, sino a un hotel y estaciones de servicio, planificadas dentro de esta expansión futura.


Respecto de la revalorización del proyecto, cuenta que al inicio los lotes iban de u$s 5.000 a u$s 25.000 y hasta u$s 30.000 (de los más baratos y alejados de la playa a los más caros, cerca del golf o la playa) mientras que, ahora que ya están todos suscriptos y cada propietario define su valor, los más baratos rondan los u$s 20.000 y se han hecho operaciones entre u$s 150.000 y u$s 170.000 por algunos lotes.


Por su parte, Pinamar SA consolidó La Herradura, un loteo de 150 casas dentro de un barrio ubicado en Camino Parque Los Pioneros y Av. lamos. Actualmente, comercializa la última etapa de lotes de 1.400 m2 (promedio) desde $ 600.000, con financiación en pesos y en cuotas. Mientras que lamos II cuenta con terrenos desde 1.000 m2 , con valores que se inician en los $ 800.000 y la Isla del Golf, una manzana inserta en la cancha de golf (hoyos 14 al 17) con lotes que van de los 900 m2 a los 2000 m2, tiene valores que arrancan en $ 1 millón. Tridente, contiguo al paseo Náyades Plaza, está destinado a residentes de Pinamar y sus lotes parten de $ 500.000. El último lanzamiento de la empresa, el año pasado, fue Pinamar Norte, en Elios y Av. Del Libertador. Los loteos multifamiliares, hoteleros y comerciales de 800 a 1.200 m2 tienen un precio de preventa que comienza en $ 800.000. Sin dudas, hay opciones para elegir.

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