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Baja vacancia, alto negocio: los proyectos que se vienen en oficinas premium

Impulsado por las expectativas de recuperación económica y la poca disponibilidad de metros cuadrados rentables, el mercado sigue escalando. Las perspectivas de cada zona en la Ciudad y en los corredores del GBA.

Baja vacancia, alto negocio: los proyectos que se vienen en oficinas premium

Baja vacancia por alta demanda, poca disponibilidad de metros en oferta, precios en alza y rentabilidad que promete ir en ascenso...Como sucede los últimos años, el mercado de oficinas continúa siendo un buen negocio. Unos puntos más o menos, el segmento corporativo del ladrillo está entre las inversiones que logra mantenerse más estable. Si bien en todos los submercados hay ligeras variaciones, los números cierran y prometen escalar -en especial en el nicho premium AAA- impulsados por la perspectiva de recuperación económica, la escasez de terrenos en zonas premium y la baja disponibilidad de nuevos metros cuadrados rentables en oferta.

Mientras tanto, los grandes players locales e internacionales sacan punta a sus lápices y preparan las billeteras para disputarse 91.337 metros cuadrados de superficie en la codiciada zona Catalinas Norte, que la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) promete subastar desde el 26 de octubre y hasta fin de año.

Los terrenos están delimitados por las avenidas Eduardo Madero y Antártida Argentina y las calles Cecilia Grierson y San Martín, linderos a las mega torres de Retiro y enfrente de Puerto Madero. Son parte del proyecto denominado Catalinas Norte II que incluye un total de siete parcelas a ser urbanizadas. Es la zona caliente de la Ciudad, donde la vacancia es prácticamente nula y el valor del m2 está encabezando el ranking de precios.

"La venta de tierras del Estado para desarrollos inmobiliarios generará nuevos proyectos que serán muy importantes para mantener competitivo al sector y aumentar el stock de oferta para abastecer a una demanda que empieza a dar señales de crecimiento y, así también, mantener estable la línea de valores", evaluó Felipe Ramos, broker de la División Oficinas de LJ Ramos.

Sobre las subastas en Catalinas, el broker independiente especializado en el mercado corporativo Juan Pablo Gutiérrez, comentó: "Será un proceso de desarrollo que llevará años pero que cambiará el skyline de la Ciudad en ese sector. Respecto a las incidencias, no deja de sorprender los números que se llegan a pagar. Pero, la tierra para desarrollos grandes es muy escasa y en los grandes volúmenes el negocio aguanta. Por otro lado Buenos Aires todavía tiene espacio para que los precios de alquiler sigan recuperándose, ya que aún estamos debajo del promedio de valores de la época de la convertibilidad. Las inversiones en real estate serán firmes y fuertes por lo menos durante los próximo cinco años".

Según el último informe de la consultora Cushman & Wakefield, durante el segundo trimestre del año la superficie disponible se redujo un 26% respecto del trimestre anterior dejando el índice de vacancia en 4,2%, muy cerca de su mínimo histórico. Esto se refleja en el volumen de actividad, que durante el primer semestre del año tomó 33.000 m2 de superficie clase A y liberó 15.000 m2, lo que dejó una absorción neta positiva de 18.200 m2. En tanto, en este período hubo 281.780 m2 de oficinas clase A en construcción y el precio promedio de renta mensual en los submercados más cotizados (Catalinas, Plaza Roma, Retiro y Plaza San Martín) ronda u$s 33/m2, dos dólares más que en 2016.

En tanto, si bien los valores de alquiler varían según cada propiedad y ubicación en la Ciudad, acorde a los datos de Newmark Grubb Bacre, el promedio ponderado de mercado se encuentra en u$s 27/m2. En el Interior del país, contó Domingo Speranza, director de esta consultora, hay en promedio un edificio importante por ciudad (tres en Córdoba y dos en Rosario) donde el valor de renta es de u$s 25/m2. "El resto del país, con excepción de Neuquén que también tiene esos precios, no tiene mercado de oficinas para relevar, solo algunos metros clase B o C con gran dispersión de valores de renta", puntualizó.

Las buenas expectativas de ocupación de superficie premium generaron el inicio de grandes proyectos. Mercedes Pagliettini, broker senior, y Karina Longo, responsable de Market Research, ambas miembros de Cushman & Wakefield, señalaron que el corredor Libertador porteño "crecerá de manera notable". En Manuela Pedraza y avenida Del Libertador Raghsa construye el Centro Empresarial Libertador que contará con alrededor de 60.000 m2 y a futuro -en Campos Salles y Arribeños- desarrollará 25.000 m2 más de oficinas. En tanto, se espera la subasta de tierras del ex Tiro Federal donde "la edificación de oficinas será limitada pero podría constituir un nuevo polo hacia 2020", destacaron.

En el eje Panamericana se continuará sumando superficie de oficinas clase A. Actualmente se construyen 22.160 m2 en Olivos Office Center "y los principales desarrolladores tienen proyectos en cartera por 66.000 m2 más", contó Pagliettini.

El nodo Panamericana-General Paz cuenta con 58.000 m2 de oficinas premium en desarrollo, de los cuales la mitad ya se encuentra pre-alquilado y además hay proyectos por 84.500 m2. A su vez, en la zona céntrica del distrito financiero, el submercado Catalinas cuenta con 79.400 m2 en construcción, "aunque el 46% de ésta superficie será no especulativa", explicó Longo. A futuro la zona contará con el impulso del proyecto Distrito Quartier Retiro y otros que en total aportarán 72.000 m2 más al mercado de oficinas clase A.

Proyectos que avanzan

Sin duda que un gigante del desarrollo corporativo es IRSA, que actualmente construye dos grandes emprendimientos: Polo Dot, en el nodo de la avenida General Paz y la autopista Panamericana, y Torre Catalinas, en avenida Madero 1130, Retiro.

 

El primero de los edificios del Office Park en Polo Dot ya está en obra y completamente alquilado (en gran parte por Mercado Libre), lo que los "está llevando a ir más rápido en los próximos lanzamientos de todo el Polo Dot" que incluye otros dos edificios, además de la propiedad que este año le compró a Philips allí mismo, contó Javier Nahmod, gerente de Real Estate de IRSA Propiedades Comerciales.

"Uno de estos edificios seguramente lo lancemos este año y posiblemente el otro muy próximamente. Serán 42.000 m2 nuevos de oficinas (sin incluir Philips) y ya estamos recibiendo demanda de alquileres así que probablemente estén en gran proporción alquilados", agregó.

El primero tendrá plantas de más de 2000 m2 libres y la otra torre, que será la más alta de toda la zona, "tendrá más flexibilidad de planta para tener distintos tipos de compañías, desde oficinas chicas a plantas de casi mil metros para compañías AAA, habrá multitipología de oficinas allí. Entre ambos sumarán 42.000 m2 al mercado corporativo", adelantó Nahmod.

A su vez, están a la espera de tomar posesión del ex edificio de Philips, a principios del año próximo. También éste estará "casi totalmente alquilado" pero durante 2018 se dedicarán a invertir "para mejorarlo y ponerlo en condiciones de acuerdo al estándar de la compañía y del polo".

En total, la inversión en ese nodo rondará los u$s 250 millones, incluyendo las ampliaciones del área de retail con más oferta comercial, gastronómica y de entretenimiento del shopping que allí se ubica, así como su conexión con el área corporativa.

En tanto, avanzan con la construcción de su Torre Catalinas que tendrá 30 pisos (cuatro de ellos ya fueron comprados por la empresa tecnológica Globant y el resto se lo quedarán para renta). Serán más de 35.468 m2 de superficie, con 316 cocheras, y la inversión comprometida es de u$s 101 millones. La entrega de este edificio Leed será a fines de 2019.

La compañía también anunció que comenzará a desarrollar un proyecto de usos mixtos en el partido bonaerense de San Martín, en la ex planta de la tabacalera Nobleza Piccardo. Tendrá 10.000 m2 de oficinas y 550.000 m2 para construir viviendas. "Los primeros trabajos en ese predio seguramente comiencen en 2018. Es muy grande y tiene obras de infraestructura por hacer", explicó Nahmod.

En cuanto a la continuidad de inversiones en el segmento de oficinas, el ejecutivo afirmó que "es un segmento que vemos sano, que tiene poca vacancia y que tendrá mucha demanda de m2 que habrá que abastecer. Hoy estamos invirtiendo en este segmento más que en ningún otro y apuntamos a seguir creciendo en ese mercado".

En tanto, en Núñez, Raghsa levanta el Centro Empresarial Libertador, con 100.000 m2 de construcción y 26 plantas libres de oficinas de 2.500 m2 de superficie rentable. Se trata de una torre corporativa AAA desarrollada bajo normas LEED en nivel Gold y cuyo destino es la renta, que estiman será de u$s 30 a 32/m2. La entrega está prevista para mayo de 2019.

"Es nuestro mayor desarrollo y de las plantas más grandes del país", afirmó Héctor Salvo, gerente General y director de la Compañía, quien confirmó que están "proyectando una segunda torre de oficinas corporativas en el terreno vecino", que adquirieron en marzo mediante una subasta de la AABE. Construirán 27 pisos de altura con plantas de 1500 m2.

Sobre los precios que se pagan en las subastas públicas, Salvo sostuvo: "Nos interesan estas subastes y probablemente participemos (en la de Catalinas Norte II). Creemos que habrá al menos cinco o seis interesados firmes. Validamos los altos costos y de hecho hemos pagado u$s 2000 de incidencia por metro cuadrado en ese terreno que compramos recientemente".

Otro de los más importantes desarrolladores es Consultatio, cuya división de real estate ya entregó la torre Catalinas Norte BBVA Francés, emplazada en Alem y Córdoba. El banco compró 23 pisos durante la etapa de obra mientras que la desarrolladora se quedó con los siete pisos restantes para renta y también allí mudó su sede.

Gonzalo de la Serna, CFO de la compañía de Eduardo Costantini, sostuvo que "las perspectivas son muy positivas para este mercado que tiene buenas rentas y muy baja vacancia", en especial si la "economía argentina converge y se produce un crecimiento sostenido del PBI en general, dado que se asocia a mayor demanda de oficinas".

Si bien en Consultatio se muestran interesados en seguir participando de las subastas de terrenos que convoca el Estado, aclaró que "la política de la empresa es pagar precios apropiados" porque si bien reconoció que "las incidencias han ido en aumento en las subastas, el desafío es que la demanda tenga la fortaleza suficiente como para convalidar los aumentos en el costo de reposición".

Según contó, están "enfocados en competir en las subastas de Catalinas, ya que se trata de una tierra única que no estaba en el mercado ni volverá a estarlo" y trabajan "en dos oportunidades muy específicas en Capital y Gran Buenos Aires".

En cuanto a las zonas con potencial, De la Serna nombró que "se ha comenzado a hablar del eje Cabildo" como "apetecible para desarrollar oficinas a partir del mayor desarrollo del transporte público" y por efecto "derrame del corredor Libertador y Panamericana".

El Estudio y grupo desarrollador BW avanza con la construcción de Qiub, edificio en Palermo Hollywood que combinará 27 pisos de oficinas con ocho salas de cine y una galería comercial con oferta gastronómica. Estará en la esquina de Juan B. Justo y Honduras, con salida a la calle Humboldt. "Es un proyecto muy grande que será único en la zona. Nos dimos cuenta que faltaba algo así en esa zona del Distrito Audiovisual porque existen oficinas pequeñas entre medianeras pero no hay ninguna torre de oficinas", destacó Ariel Wasserman, uno de los socios. El emprendimiento significará una inversión de u$s 90 millones e implicará 39.000 m2 de construcción con cinco subsuelos de estacionamiento.

Fuera de CABA

Desde Ayres Desarrollos, su director, Javier Rius, contó la experiencia de la demanda y oferta en Pilar, donde avanzan con el mega complejo urbanístico de usos mixtos Ayres Vila, que comprenderá la construcción de seis edificios, los cuales implicarán una inversión de u$s 72 millones: "La demanda de oficinas y plantas libres es cada vez mayor en Pilar, por lo cual estamos desarrollando nuevas alternativas de plantas con más metros libres de alfombra. Las exigencias son edificios con plantas libres desde 400 m2 a 1200 m2 de superficie".

Allí la empresa ya construyó dos edificios corporativos -Skyglass I y II- y se encuentra finalizando el tercero de la serie que se entregará el mes próximo y ya cuenta con el 90% de sus oficinas vendidas. A su vez, planea lanzar durante 2018 un edificio corporativo con plantas libres también dentro de Ayres Vila e iniciar otro de oficinas en Ayres Golf, en el Km. 47 de Panamericana.

"Encontramos proyectos de oficinas en todas los distritos de oficinas ya conocidos, desde el centro hasta la zona norte pasando por Parque Patricios. Quizás los zonas con proyectos más destacados son Catalinas, Núñez, Vicente López, Nodo de General Paz y Panamericana y el Distrito Tecnológico", resumió Eduardo Di Buccio, de la consultora CBRE. Por otra parte, "zonas no tradicionales como Parque Patricios y el área sur de la Ciudad también muestran un crecimiento sostenido", aseguró Speranza de Newmark Grubb Bacre.

En Lavardén 247, Parque Patricios, se inauguró Distrito Prisma, edificio con certificación Leed de 27.000 m2 de oficinas y espacios colaborativos distribuidos en cinco naves. La obra para la firma dueña de Visa en la Argentina fue desarrollada por Estudio ESARQ. "Se trató de una construcción, remodelación y puesta en valor de un edificio existente de fachada histórica, donde a principios del siglo XX funcionaba el Mercado Concentrador de Aves y Huevos de la Ciudad de Buenos Aires", contaron Pablo Cattólica, gerente de Sistemas y Tecnología, y Cristian Regalini, gerente de Proyecto Edificio Corporativo del área de Sistemas y Tecnología de Prisma. Sus 1.200 empleados se mudaron allí entre abril y mayo de este año.

"Surgió la necesidad de unificar la operación en un único edificio y entre los motivos que incidieron en la decisión de mudase al Distrito Tecnológico fueron los beneficios impositivos que otorga la Ciudad. Además, el entorno con sus espacios públicos y sus vías de acceso con la línea H del subte y el Metrobus, otorgó un beneficio adicional, que se sumó a todas las nuevas prestaciones con las que cuenta el nuevo edificio corporativo", explicaron.

La compra, reciclado y ampliación de este edificio demandó u$s 100 millones de inversión. Cuenta con auditorio para 250 personas, 120 espacios de reunión, comedor en planta junto a 12 coffee points, gimnasio y consultorio médico, entre otros servicios.

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