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A la caza de los inversores

Preocupados por seguir captando fondos, los desarrolladores suman propuestas flexibles y proyectos con renta posterior a su abanico de oferta. Los últimos casos.

A la caza de los inversores

El mercado inmobiliario cambia y hay que adaptarse. En los últimos años, muchos desarrolladores advirtieron que, para seguir captando inversiones, debían ampliar su portafolio y ofrecer algo más que emprendimientos residenciales, dada la caída de la rentabilidad en dólares.
 

Zentrum Developers, la desarrolladora de los arquitectos Curland y Mazza, es una de ellas. Presentó "Activos en acción", una propuesta de proyectos con renta posterior que apunta, según explican, a una reconversión del ladrillo para maximizar su rentabilidad. "La inversión inmobiliaria residencial siempre se presentó como una alternativa de negocios atractiva y preponderante. El ladrillo es y será negocio, pero puede ser más negocio si lo inyectamos y lo activamos. En este sentido, hoy aparecen opciones que arrojan resultados superadores. El desarrollo de inmuebles que garanticen un pool de renta posterior es la tendencia", afirma Néstor Curland, director y arquitecto de Zentrum Developers.

"Activos en accion" incluye la posibilidad de adquirir una cochera individual o una habitación de hotel con renta posterior. Las inversiones van desde u$s 28.000 para una cochera en "Urban Parking Rivadavia" (a 200 m del Palacio de Congreso) hasta u$s 100.000 por una habitación en el hotel boutique "We the People" en Palermo Hollywood. En ambos casos se participa de un pool de renta: no es condición la renta de la cochera o habitación, sino del conjunto que compone el negocio. En el rubro hotelero, asegura Curland, la rentabilidad anual asciende al 12% y, en el caso de las cocheras, alcanza el 15% anual en dólares.

El director de Zentrum afirma que, en las cocheras, la demanda es muy fuerte. Las ventas cerradas superan el 60% de las disponibles. Los inversores adquieren paquetes de tres, cinco o 10 unidades. En cuanto al hotel, Curland sostiene que ya está colocado el 50% de la oferta total.
Para 2017, vaticina un año de reactivación. En este sentido, la propuesta le da dinamismo al sector. La intención de la firma es continuar ampliando las posibilidades para que los inversores puedan diversificarse: "Estamos en constante búsqueda de nuevas oportunidades. Estamos investigando otras posibilidades de generar rentabilidad, estudiando modelos similares al parking o al hotel para lograr un mayor retorno en la inversión. Las modalidades varían desde espacios de coworking hasta alquileres temporales. Todas son posibilidades", concluye Curland.

Comprar por metro

Mantener un amplio abanico de posibilidades y pensar en propuestas que puedan adaptarse a diferentes tipos de inversión es importante en tiempos de cambio. En MPC Desarrollos Inmobiliarios e Inversiones, las opciones incluyen la compra de metros dentro de un emprendimiento. "El argentino promedio, con excepción de los inversores habituados al mercado financiero, siempre está atento al sector inmobiliario como destino para sus ahorros, pero no todos cuentan con los fondos suficientes para invertir en una unidad. Por este motivo lanzamos una nueva alternativa de comprar metros porque vemos que el ladrillo mantiene su vigencia como refugio de inversión", afirma Antonio Pecora, titular de MPC Desarrollos Inmobiliarios. La opción permite vender el metro adquirido cuando uno lo desee durante el transcurso de la obra, siempre y cuando exista alguien que desee comprarlo, o esperar. Una vez finalizada la obra, el desarrollador vende las unidades a estrenar y distribuye el nuevo valor del metro entre los inversores.

El proyecto que desarrolla la firma en Independencia 2541 (un edificio de 11 pisos con departamentos de 1, 2 y 3 ambientes) contempla esta posibilidad. Se puede acceder a este sistema desde u$s 1.850/m2 y, según Pecora, se estima que una vez concluida la obra se revalorizarán en el orden del 25% teniendo en cuenta la ubicación del edificio -cercano a Parque Patricios y a la línea H del subte- y sus amenities, SUM, seguridad y cocheras.

El público al que está dirigido son estudiantes, inversores que buscan una renta por alquiler, parejas jóvenes y personas mayores que prefieren achicarse en un complejo con amenities y seguridad. "El ‘compre metros’ es una alternativa que permite que el público que no puede acceder a su primera vivienda pueda capitalizar, al menos hasta que un resurgimiento del crédito hipotecario", sostiene Pecora. Afirma que la propuesta llama la atención de los inversores, aunque señala que todavía queda camino por recorrer para asimilar la compra de metros, ya que es inversión inmobiliaria-financiera.

Buenas ideas

Las recetas con resultados probados también se convierten en grandes alternativas. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, señala que el fideicomiso al costo real es una opción muy tentadora: "Sigue vigente porque constituye el sistema que brinda mayor revalorización de la propiedad, que se adquiere al costo. El inversor forma parte del negocio: se transforma en fiduciante en un determinado porcentual que dependerá de si invirtió en una o más unidades. Al suscribir la unidad se abona un anticipo en concepto de la tierra para luego costear el resto de la obra en un plan de pagos estipulado". Para llegar a buen puerto en este tipo de inversiones es esencial el respaldo y solidez de los actores involucrados (el administrador del fideicomiso, el estudio de arquitectura y el comercializador). Capital Brokers cuenta con un proyecto en plena obra comercializado bajo esta figura en la esquina de Güemes y Julián Álvarez, un edificio de nueve pisos con unidades de 1 y 2 ambientes y tres locales comerciales. Para tentar a los inversores, Siwacki propone facilidades de pago a plazos más largos para que los particulares puedan llegar a la vivienda propia, y un mejor precio al contado para el inversor financiero, de manera que se pueda generar mayor flujo para la compra del lote o la construcción. Las nuevas ideas conviven con los clásicos.