La complicada adaptación del nuevo mercado inmobiliario

El dólar blue y la pesificación son dos nuevas reglas que se han incorporado a la realidad del sector inmobiliario y que modifican las perspectivas de una de las actividades más dinámicas de los últimos años. Y el camino a la adaptación, ante semejantes cambios, no parece ser tan sencillo y, sobre todo, implicará asumir costos.
La actividad de la construcción y el mercado inmobiliario fueron, hasta fines de 2011, dos sectores claves en el desempeño económico. Tanto las condiciones estructurales como las coyunturales ayudaron a que así fuera. Las necesidades de infraestructura eléctrica, aérea, de gas, vial, alcantarillado y otras, de la mano de una holgura fiscal, dieron lugar a una inversión pública o mixta que se hizo sentir. Mientras que del lado exclusivamente privado se convirtió en la alternativa de inversión más atractiva frente a tasas de interés reales negativas, un mercado financiero poco desarrollado y un dólar planchado.
Basta con mencionar que los precios de las viviendas mostraron un alza promedio anual del 32,5% en pesos desde enero de 2005 a octubre de 2011, mientras que un plazo fijo rindió en ese mismo período un 8,7% anual, en tanto que el dólar se devaluó 7,3%.
La reelección de Cristina hizo pensar en una continuidad, e incluso tal vez en una mejora para ambas actividades. Pero las cosas cambiaron. En noviembre pasado devino el cepo cambiario y con ello el desarrollo del mercado paralelo. Y no tardo en llegar el intento de pesificación del sector, junto con la quita de la excepción que regía para los créditos hipotecarios con respecto al control de la Afip en la compra de dólares. El resultado fue previsible. Mientras que el dólar se despegó de la cotización oficial y llegó a marcar una brecha superior al 30%, la actividad inmobiliaria se frenó con la construcción.
La realidad muestra que la unidad de cuenta en el mercado inmobiliario argentino es, y ha sido, el dólar, así como son la UVR (Unidad de Valor Real -que se ajusta diariamente en base a la tasa de inflación del mes anterior) en Colombia y la UF (Unidad de Fomento - medida reajústale basada en la variación del IPC) en Chile. El hecho de que no se haya desarrollado una unidad de cuenta alternativa y la persistencia de la inflación, tornan inevitable la dolarización de este mercado, desde el momento que el objetivo es la reserva de valor.
Algunas de las operaciones solían hacerse en pesos, pero esto se daba por la inexistencia de restricciones a la conversión de la moneda. Cuando esta posibilidad desaparece la consecuencia es el rompimiento de contratos, el freno de desarrollos, la suspensión de nuevas operaciones o un importante incremento de precios.
Tenemos no sólo un descalce de demanda y oferta, sino una baja en ambas. Existe un tipo de demanda potencial que tiene ahorro en dólares. En este caso, la opción más racional pasa por entregar esos dólares al precio de la cotización paralela, aunque está latente la duda de si el día de mañana se podrá obtener con esa vivienda la misma cantidad de dólares.
Por otro lado encontramos una demanda con capacidad de ahorro en pesos o con posibilidad de acceso al mercado de crédito, que buscará cambiar sus pesos al valor del dólar oficial.
Del lado de la oferta están los propietarios que en caso de vender quieren recibir dólares y si accedieran a recibir pesos, los tomarían a la cotización blue. Pero al igual que el que posee dólares, en la medida que pueda, retrasará su decisión hasta que se clarifique el panorama.
En el caso de los desarrollistas el problema no parecería ser tan grave. Sus costos son en pesos y con ello la inversión de pozo en cuotas, se posiciona como una alternativa. De cualquier manera no deja de jugar la incertidumbre y las expectativas sobre las alternativas de inversión. El blue sigue siendo una opción donde poner los pesos.
La solución radicará en un precio intermedio para el precio del dólar con el que se realizaran las operaciones. El tiempo de adecuación a este sistema, sin embargo, estará determinado por la mayor o menor avidez de liquidez y por el grado de incertidumbre, lo cual tendrá consecuencias sobre la dinámica normal del sector.
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