Vivir en un country volvió a ser el fetiche de muchos porteños. Durante la pandemia y el confinamiento obligatorio hubo un éxodo de la Ciudad de Buenos Aires hacia zona norte, pero la demanda llegó a superar la oferta. En este contexto, lanzan un nuevo barrio cerrado en Pilar con 297 lotes. En el primer mes de comercialización se alcanzó récord de ventas.

En el kilómetro 47,5 y a menos 5 minutos de la Panamericana nace Almahue: un nuevo proyecto inmobiliario de barrio privado con 40 hectáreas y una imponente zona arboleada a cargo del estudio Thays.

El nuevo emprendimiento, desarrollado por SP Desarrollos, contiene 297 lotes con un promedio cada uno de 890 metros cuadrados (m2), a los que se suman áreas comunes, sociales, deportivas y un coworking.

Con un precio por lote que arranca en los u$s 62.000 el contexto social y económico, con la disparada del dólar blue en las últimas semanas generó una aceleración en el ritmo de ventas.

Es que el plan original tenía un plazo de 120 días para alcanzar la venta de los primeros 120 lotes, destinados a convalidar el desarrollo del proyecto y a la formación del fideicomiso que comandará todas las obras de infraestructura.

Pero desde la inmobiliaria que comercializan los lotes hablan de "un éxito inesperado". El objetivo se alcanzó con tan solo 45 días de lanzada la preventa.

Ahora, en una segunda etapa, el proyecto continuará su plan trazado de ventas con exactamente los mismos valores respecto a la primera etapa pero sin algunos beneficios que se habían reservado para los primeros compradores.

Se espera que el nuevo country esté listo en 24 meses, una vez terminado el fideicomiso

"Acabamos de cerrar la etapa de preventa y la demanda sigue firme. Se alcanzó a vender en 45 días los primeros 120 lotes que originalmente se habían planeado vender en 4 meses. Los resultados son asombrosos. Desde Izrastzoff vendimos 31 lotes y la mayoría de las reservas concretadas al día de hoy son de futuros residentes, gente que quiere instalarse a vivir en el barrio en cuanto se pueda empezar a construir", explica Mariana Bugeiro de Izrastzoff, inmobiliaria que comercializa el proyecto.

A pesar de haber finalizado la etapa de preventa: "seguimos recibiendo reservas de gente interesada. Evidentemente el lugar genera una emoción que hace que la gente se decida muy rápido a reservar. El entorno natural, acceso rápido y seguro; ubicación respecto a colegios, centros comerciales y complejos de oficinas en la zona de Pilar lo convierte en un barrio muy atractivo", agrega la empresaria inmobiliaria.

CÓMO SE PUEDE FINANCIAR

El éxito del nuevo country no solo radica en que se trata de una zona ya consolidada y muy buscada sino que existe la posibilidad de poder financiar los lotes.

"En compra financiada se puede adquirir un lote desde u$s 65.300, con un anticipo en dólares de 35%, dos refuerzos en dólares de 10% en la cuota 9 y 18, y el saldo en 36 cuotas en pesos ajustables por índice CAC", explican.

El barrio contará con un área deportiva de 9291 m2 con cancha de fùtbol, tenis y paddle

Un área social de 9070 m2 que incluye un Club House, un minimarket, espacio de coworking, un kids-club, gimnasio, terrazas, plaza de juegos y una gran pileta de natación. En total tendrá unos 136.707 m2 de espacios comunes.

El mercado residencial de Nueva York está atravesado por múltiples variables. A la nueva realidad pospandemia y el consecuente regreso de vecinos que se habían mudado a Miami, se le agrega, la reciente suba de tasas de la Fed, la inflación y su impacto en la economía general de Estados Unidos.

"Sin duda, los mercados están preocupados por el futuro: La confianza del consumidor está cerca de mínimos históricos y, a principios de 2022, las acciones estadounidenses sufrieron la caída más pronunciada en la primera mitad en más de 50 años, según el Financial Times", explica Diego Hodara, desarrollador y CEO de Titanium Realty Group.

En ese contexto, la apuesta más segura parecen ser los inmuebles. Es que luego de dos años de aumentos pandémicos, los valores de las propiedades en Nueva York se estabilizarán durante el próximo año. ¿Una buena oportunidad para comprar un departamento en Nueva York?

Según una encuesta de Reuters, los analistas esperan que el crecimiento del precio de la vivienda se reduzca a la mitad este año. 

De todas maneras, eso aún dejaría al mercado con una fuerte tasa de crecimiento del 10,3%. Obviamente, esa perspectiva podría empeorar, pero los fundamentos siguen siendo sólidos: simplemente, no hay suficientes viviendas para todos.

Qué pasa con los alquileres

Por otra parte, "esta nueva dinámica puede traer beneficios para el mercado de alquileres. Las altas hipotecas tienden a desmotivar a aquellos que quieren comprar su casa, lo que aumenta la demanda de propiedades en alquiler", explica Hodara.

"A este combo hay que agregar el regreso de miles de vecinos que se habían mudado a Miami y al resto de la Florida. Solo hay que mirar la demanda de alquileres para ver que hubo un retorno a Nueva York durante el último año", agrega el especialista.

Nueva York, es una de las ciudades más atractivas del mundo, lo que lo convierte en una plaza única. Lo cierto es que es también una de los sitios más caros para invertir en ladrillo. 

"En cuanto a la relación entre la inflación y los precios de la vivienda, esta es extremadamente compleja. Los cambios en los estilos de vida y la mejora de los balances de los consumidores desencadenaron un auge inmobiliario pandémico, que llevó a un aumento en los precios de las viviendas de un 20% en promedio (según el índice Case/Shiller)", remarca el especialista.

Por todo esto, al final del día, la variable más importante será el efecto que las tasas tendrán sobre la economía en general. Si la Fed sube las tasas lo suficientemente alto como para causar desempleo y desencadenar una recesión, eso claramente tendrá un efecto negativo en los mercados de todo el país.

Ahora que nos acercamos a un entorno potencialmente recesivo, se puede observar la gran capacidad de recuperación que tiene Nueva York. "Nosotros seguiremos enfocados en desarrollar proyectos de viviendas para alquiler en submercados con buenos fundamentos, en crecimiento y con un fuerte transporte público en un radio de no más de una hora desde el centro de Manhattan", explica el empresario inmobiliario.

La clave para poder apostar al mercado de Estados Unidos es la financiación. "Mantenemos una estrategia conservadora de apalancamiento bancario. Estamos construyendo y, en general, los préstamos son a tasa variable. Fuimos proactivos y antes de que nadie sospechara que las tasas subirán tan abruptamente, compramos interest rate caps (un seguro) por lo que la subida de tasas en estos proyectos en construcción no nos está afectando financieramente. Por último, seguiremos comprando aquellos terrenos únicos por sus características, ya que la tierra bien ubicada en la zona metropolitana de Nueva York es muy limitada", finaliza.

El Edificio La Inmobiliaria, conocido como Palacio Heinlein, fue inaugurado en 1910 y construido para la compañía de seguros del mismo nombre. Sobresale por sus dos cúpulas gemelas de color rojizo, una en cada esquina en el barrio de Monserrat

Actualmente, el palacio centenario es un edificio de viviendas residenciales. 

Sus precios, como consecuencia de la pandemia y la crisis inmobiliaria, están hoy por debajo del promedio. Un semipiso de 150 metros cuadrados (m2) con seis ambientes tiene un precio de u$s 160.000.

Muchas de estas unidades, por su ubicación y el valor del edificio, se utilizan para el alquiler temporario. Además, se tratan de unidades amplias. Aquellos semipisos se rentan en promedio a u$s 1500 por mes.