El mercado inmobiliario parece tener cada vez menos negocios atractivos. Invertir en pozo, era para los especialistas una de las pocas opciones para financiar un inmueble en pesos. Pero, su valor final hoy es poco atractivo.

Según los datos relevados por Daniel Bryn, socio de Invertire Real Estate, hoy los valores del metro cuadrado (m2) promedio en la Ciudad de Buenos Aires entre unidades a estrenar y en pozo, se igualaron. Con un valor de u$s 2500 por m2, los departamentos ya listos para entregar bajaron drásticamente sus precios.

La primera explicación tiene que ver con el súper stock de inmuebles a la venta. Hoy solamente en la Ciudad de Buenos Aires existen 162.698 departamentos en oferta, con un promedio de 10 departamentos por manzana.

A esto se suma además, apenas 2000 operaciones de compra-venta por mes, un número muy bajo como consecuencia de la falta de créditos hipotecarios, algo que no se solucionará ni en el corto ni mediano plazo.

Comprar un inmueble en pozo ya no es negocio pero hay una excepción

Muchos de los desarrollos que se terminaron en 2021 acumularon inmuebles a estrenar en venta, por lo que se vieron obligados a bajar los valores para liquidar el stock disponible. De esta forma se alcanzaron precios realmente bajos, similares a los que se abona hoy por un inmueble en construcción.

Otro dato que hay que tener en cuenta es el costo de la construcción que mes a mes aumenta, haciendo que el precio de los departamentos en pozo no tenga mucho poder de ajuste. "Hoy el valor de la construcción es de u$s 517 el m2 y sufrió ya un 8% de incremento interanual en dólares", ejemplifica Bryn.

A esto se suma la mano de obra que acumula más de un 45% en el último año y ya desde el sector anticipan que las subas seguirán como consecuencia de la inflación.

Lo cierto es que, para el comprador final es más atractivo comprar un departamento a estrenar que en pozo. Siempre teniendo en cuenta que ese comprador ya cuenta con los dólares en mano. "Se hace del departamento en el momento y puede generar una rentabilidad inmediata", finaliza el especialista.

Los precios de cierre de operaciones cayeron en el primer trimestre del año un 6,4% comparado al promedio de los valores del 2021. Pero, por primera vez empiezan a registrarse signos de recuperación en ciertos barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Para los especialistas esto se traduce en que los precios empiezan a tocar su piso.

Según los datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), existen indicios de cierta recuperación en los precios. 

"Si comparamos el primer trimestre de 2022 con el cuarto trimestre de 2021, vemos una recuperación del 1,9%. Pero este valor debe tomarse con cautela porque se registraron pocas operaciones en el primer trimestre versus el último. Además el comportamiento no es homogéneo, es decir, que aún no se observa que se haya llegado al piso de precios en todos los barrios", explica Fabián Achaval, dueño de la inmobilia homónima y uno de los creadores del ROI.

Ahora hay un dato: con todo, la caída de precios de cierre entre el primer trimestre de 2019 y el primer trimestre de 2022 la baja fue del 29,3%.

Dentro del corredor norte de la Ciudad la comparación del promedio anual 2021 con el primer trimestre 2022 muestra que Recoleta fue el barrio más golpeado, con una caída del 8%, mientras que la caída en Belgrano fue del 4,9% y Palermo 4,1%.

En el caso de Recoleta no se observó tampoco una recuperación al comparar el cuarto trimestre de 2021 versus el primero de 2022, a diferencia del resto de los barrios del corredor.

"Cayó considerablemente la cantidad de operaciones de departamentos en torres. Esto podría deberse a la reticencia a convalidar la baja de los precios en el segmento premium por parte de los vendedores, razón por la cual el ajuste fue vía la cantidad de operaciones", finaliza el ROI.

Recoleta es sin dudas el cementerio más famoso de la Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con los más importantes mausoleos, en donde descansas figuras de la política argentina como Eva Duarte de Perón, Raúl Alfonsín, Julio Argentino Roca o Domingo Faustino Sarmiento.

En promedio el m2 para el descanso final en el cementerio de La Recoleta es de u$s 10.000, tres veces más de lo que cuesta el m2 para un departamento en la zona. Y ni la pandemia o la crisis que atraviesa el sector inmobiliario lograron que los valores desciendan.

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Parece extraño, pero las bóvedas se comercializan como verdaderos departamentos. Aunque la lógica acá es muy distinta: a pesar de que hay muy poco movimiento, los valores no bajan.

"Los valores no se van a acomodar a la baja porque se tratan de verdaderas reliquias, son monumentos, parte del patrimonio histórico. Algunas cuentan con esculturas de Lola Mora", explica una inmobiliaria que comercializa bóvedas.