Comprar una cochera en los barrios más caros de CABA cuesta casi lo mismo que un departamento de dos ambientes en el sur de la Ciudad. Según el último informe de Zonaprop, un departamento de 50 metros cuadrados (m²) en esa zona tiene un valor de entre u$s 50.000 y u$s 65.000, con un precio por metro cuadrado que parte desde u$s 1000 y, en algunos casos, asciende a u$s 1275.
Durante los últimos años, las cocheras en la Ciudad de Buenos Aires entraron en una etapa de fuerte retracción. La pérdida de más de 1400 estacionamientos en una década -en su mayoría reemplazados por desarrollos inmobiliarios- disminuyó la oferta disponible y revalorizó los espacios de guarda en zonas de alta demanda. A eso se suma, la falta de crédito y la estabilidad del dólar, que reactivaron el interés por este tipo de activos, sobre todo en barrios con poca disponibilidad de garajes.
Cuáles son los barrios más demandados
En otro informe de Zonaprop, los barrios con mayor demanda de cocheras son Recoleta (12%), Belgrano (8%), Villa Urquiza (7%) y Palermo (7%), seguidos por Centro/Microcentro, Caballito y Flores (4%). Más atrás aparecen San Nicolás, Almagro, Barrio Norte, Colegiales y Villa Crespo, con participaciones del 3%.
“La rentabilidad de las cocheras está hoy entre 6% y 7% anual, en línea con la que tuvieron los departamentos durante la pospandemia”, sostiene Esteban Sucari, director de Ecocheras. “Después de varios años de rezago, el sector recupera dinamismo porque los valores de venta no se actualizaron al ritmo del resto del mercado inmobiliario.”
“Los departamentos representan el mercado primario del real estate, donde primero se reactivó la demanda. Las cocheras operan como un mercado secundario, más chico y con menor volumen. Recién ahora ajustan precios”, explicó.
Actualmente, las cocheras usadas se consiguen entre u$s 16.000 y u$s 23.000, mientras que las unidades en proyectos nuevos -o dentro de edificios a estrenar- se ofrecen entre u$s 25.000 y u$s 35.000.
Briones considera que estas funcionan como una reserva de valor más que como un activo de alta rentabilidad. “Cuanto más cara la cochera, peor es el retorno anual; cuanto más barata, mejor. Pero es un resguardo de valor, porque al estar valuadas en dólares, si hay inflación en dólares, la cochera sube ese porcentaje de forma anual”, explicó.
En lugares como Núñez, Palermo o Belgrano, los precios de las cocheras alcanzan los u$s 60.000. La demanda se concentra en esos barrios por la escasez de garajes y las dificultades para estacionar. “En esas zonas es muy difícil conseguir lugar, no hay tantos garajes y el transporte no es tan bueno, sobre todo a la altura de Libertador”, de acuerdo con el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones, de Grupo Briones.
Cuánto sale alquilar una cochera en CABA
En los barrios del corredor norte -Núñez, Palermo Chico, Belgrano R- casi no hay vacancia, según Sucari. La oferta es limitada y los edificios cuentan con pocas unidades disponibles, esto hace que empuje los precios a un rango de $180.000 a $300.000 por mes.
En zonas intermedias, como Caballito o Villa Crespo, los valores se ubican entre $130.000 y $180.000 mensuales. Según el especialista, en esos lugares hay más recambio y una oferta un poco más amplia, aunque la demanda se mantiene estable.
El microcentro muestra el escenario contrario. La peatonalización y la caída del uso diario redujeron la ocupación, esto hizo que muchos garajes se vuelquen a las mensualidades. El resultado es un stock más holgado y precios por debajo de los corredores más buscados. “El centro quedó con exceso de oferta; cuando los garajes por hora pasaron a los abonos mensuales, los valores bajaron”, dijo el director de Ecocheras.
Gastos de mantenimiento
A la hora de comprar una cochera se debe tener en cuenta la ubicación y los gastos fijos que implican, entre ellos ABL, expensas y, en muchos edificios, el servicio de agua, que hoy suele estar integrado en las expensas. Estas representan el costo principal, ya que en la mayoría de los casos se ubican entre $ 30.000 y $ 35.000 mensuales, aunque en edificios más nuevos o con mayor nivel de servicios pueden llegar a $ 70.000.
Estos costos son uno de los puntos que más valoran los inversores. “Los gastos son bajos y predecibles. Eso permite proyectar el rendimiento sin grandes sobresaltos”, mencionó Sucari. También influye la ubicación, en las zonas de alta demanda o edificios con mayor rotación pueden tener costos algo más elevados por cuestiones operativas.
