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Durante 2025, Fibra Upsite reportó una utilidad neta de MXN$ 344.2 millones, frente a los MXN$ 1,104.2 millones de 2024, lo que representó una caída de 68.8% anual, afectada principalmente por menores ajustes al valor razonable de sus propiedades y efectos cambiarios, aunque su operación se mantuvo sólida y concretó su primer reembolso de capital.
En el cuarto trimestre, la utilidad también retrocedió 89.6% anual a MXN$ 64.9 millones, impactada por la apreciación del peso frente al dólar y una base de comparación elevada en 2024.
La Fibra realizó el 29 de diciembre de 2025 la primera exhibición de su reembolso de capital por u$s 27.9 millones, equivalente a 0.55 dólares por CBFI, mientras que la segunda está prevista para el 30 de abril de 2026, sujeta a una colocación de capital.
“Este evento confirma que la estrategia implementada desde nuestra colocación está cumpliendo su propósito: convertir activos industriales en generación de valor”, dijo Rodolfo Gerardo Balmaceda García, director general y presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite.
Con ello, el rendimiento anualizado implícito para inversionistas entre 2020 y 2025 se aproximó a 10%, con un “dividend yield” promedio de 9.42%, uno de los más atractivos del sector.
Operación sólida pese a efectos cambiarios
A pesar de la caída en utilidades, los indicadores operativos mostraron fortaleza. El Ingreso Operativo Neto (ION) acumulado creció 13% anual a MXN$ 284.9 millones, con un margen de 93.6%, superior al 92.1% del año previo.
Asimismo, los ingresos totales aumentaron 11.2% en el acumulado de 2025, al alcanzar MXN$ 304.4 millones, reflejando el crecimiento del portafolio.
Sin embargo, en el cuarto trimestre los ingresos cayeron 8.7% anual a MXN$ 73 millones, debido a la apreciación del tipo de cambio, ya que los contratos están denominados en dólares.
“El desempeño operativo se mantuvo sólido, pero fue parcialmente moderado por el comportamiento del tipo de cambio”, explicó el directivo.
Fibra Upsite cerró el año con una ocupación del 100% y contratos con vencimiento promedio de seis años, además de un portafolio con edad promedio de tres años, lo que le permite mantener estabilidad en sus flujos.
NAV y flujo operativo impulsan perspectivas
El valor neto de los activos (NAV) registró un crecimiento de 19.6% en los últimos 12 meses, al ubicarse en 76.82 pesos por certificado, mientras que el valor del portafolio ascendió a u$s 245.3 millones, un incremento de 14.4% anual.
Por su parte, el flujo de operación (FFO) acumulado se elevó 192.2% a MXN$ 172 millones, impulsado por una mayor eficiencia operativa.
En términos financieros, el nivel de endeudamiento se redujo a 34.1%, desde 36.4% del año previo, con una tasa promedio de 5.77%.
Hacia adelante, la Fibra anticipó oportunidades de crecimiento en el sector industrial, impulsadas por la relocalización de cadenas productivas y la fortaleza de las exportaciones mexicanas, en un entorno que, pese a la volatilidad global, continúa favoreciendo la demanda de espacios industriales.
