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El Flujo de Fondos de Operación (FFO) de Fibra Macquarie cayó 9.4% anual en el cuarto trimestre de 2025, al ubicarse en MXN$ 655 millones, pese a que la ocupación consolidada cerró en 95.4%, de acuerdo con el análisis de Grupo Financiero B×+.
Los ingresos retrocedieron 0.6% anual a MXN$ 1,312 millones, mientras que el Ingreso Neto Operativo (NOI) disminuyó 1.3% a MXN$ 1,101 millones. El margen NOI se ubicó en 83.9%, 60 puntos base por debajo del mismo periodo de 2024.
El AFFO cayó 10.1% anual a MXN$ 525 millones, aunque la distribución por CBFI aumentó 16.7% a 0.613 pesos. El margen FFO se contrajo 482 puntos base a 49.9% y el pay out subió a 88.1% desde 79.4% un año antes.
Los analistas calificaron el reporte como mixto, al situarse por debajo de lo esperado por el consenso, por lo que anticiparon una tendencia ligeramente negativa en el comportamiento de la acción.
Aunque la ocupación se mantuvo en niveles elevados, los mayores gastos operativos afectaron los ingresos y el NOI durante el trimestre, lo que explicó la caída en flujo operativo y la contracción en márgenes.
Segmento industrial casi lleno, pero con menor NOI en dólares
El portafolio industrial, principal motor de la fibra, reportó una ocupación estable de 95.5% en el 4T25 y una tasa de retención de 80.9% en los últimos doce meses.
No obstante, los ingresos netos operativos en dólares disminuyeron 2.5% anual y el margen NOI se ubicó en 86.7%, 87 puntos base por debajo del 4T24. La tasa de renta mensual del portafolio industrial aumentó 6.5% anual en dólares.
En el segmento comercial, el NOI disminuyó 0.1% anual y el margen se redujo 261 puntos base. La ocupación promedio subió de 93.6% a 94.1%, con una tasa de retención de 76.4%. Durante el trimestre se firmaron 68 nuevos contratos de arrendamiento y renovaciones.
Rentas indexadas a inflación y guía estable para 2026
Del total de arrendamientos, 71.6% están ligados a la inflación de México o Estados Unidos, lo que implicó un incremento de 286 puntos base en los últimos doce meses. En conjunto, el portafolio logró un aumento de 19.8% anual en rentas.
En valuación, la emisora cotiza por arriba de su promedio de cinco años en P/FFO y en P/NAV, este último 11.2% superior.
Para 2026, la compañía anticipó una perspectiva estable, con desempeño sólido en mismas tiendas y renovaciones en el portafolio industrial con incrementos de entre 10% y 15%, además de una guía de AFFO en un rango de u$s 120 a 124 millones.
En el acumulado anual, la fibra alcanzó un AFFO récord y superó su guía, pese a la presión observada en el último trimestre del año.
