Durante 2025, el mercado hipotecario en México registró una desaceleración, con una caída de 0.5% en el número de créditos otorgados y una contracción real de 2.9% en el monto total del financiamiento, de acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria de BBVA México.

El reporte explicó que este desempeño reflejó una mayor cautela en la demanda de vivienda en todos los segmentos. En particular, la banca comercial redujo su actividad con una caída de 5.2% en el número de créditos y de 8.0% en el monto financiado.

En contraste, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) registró un crecimiento de 2.4% en el número de créditos y de 4.6% en el monto colocado, consolidando su papel como el principal financiador de vivienda en el país.

Construcción también mostró debilidad en 2025

La desaceleración del financiamiento hipotecario se dio en un contexto de debilidad en el sector construcción. Durante 2025, el Producto Interno Bruto (PIB) del sector cayó 1.0% anual, explicado principalmente por el desplome de 22.5% en la obra civil.

No obstante, el subsector de edificación mostró resiliencia al crecer 4.3% en el año, lo que compensó parcialmente la caída en infraestructura y permitió anticipar un posible cambio de tendencia.

En el mercado laboral, el sector mantuvo una base de 4.7 millones de trabajadores al cierre de 2025, aunque con una ligera reducción anual y una disminución en la formalidad laboral, que pasó de 39.5% a 37.5%.

Aun así, la segunda mitad del año mostró señales de recuperación, con un crecimiento anual de 2.3% en el empleo durante el cuarto trimestre.

Oferta de vivienda creció pese al enfriamiento del crédito

En paralelo, la oferta de vivienda registró una recuperación significativa. El registro de nuevos proyectos aumentó 67.1% y el inventario creció 34.6% hasta alcanzar 269,000 unidades, principalmente en vivienda de interés social.

Los precios de la vivienda también continuaron al alza y cerraron 2025 con un incremento cercano a 8.9%, reflejando una reactivación gradual del mercado tras la desaceleración previa.

A nivel regional, el mercado hipotecario mantuvo una alta concentración. Las zonas metropolitanas de Ciudad de México, Jalisco y Nuevo León acumularon más de 47,000 créditos, equivalentes a 41.3% del total nacional; proporción que se eleva a 52.7% al incluir a Querétaro y Guanajuato.

En términos de monto, estas entidades también concentraron más de 53% del volumen total del financiamiento hipotecario.

A nivel nacional, el crédito promedio fue cercano a MXN$ 2.5 millones, aunque superó los 3 millones en mercados como Ciudad de México y Nuevo León.

Infonavit registra mayor morosidad que la banca

En cuanto al riesgo crediticio, el informe señaló diferencias importantes entre la banca comercial y el Infonavit. Mientras el índice de morosidad hipotecaria de la banca se mantuvo estable alrededor de 3%, el Instituto registró niveles superiores a 17% y alcanzó 21.1% al cierre de 2025.

El reporte explicó que este comportamiento responde en parte al enfoque social del Instituto, que prioriza la permanencia de los trabajadores en sus viviendas mediante esquemas como prórrogas de pago y flexibilización de mensualidades.

Gasto público impulsaría recuperación en 2026

BBVA México destacó que, hacia 2026, el sector podría comenzar a recuperarse apoyado en un mayor gasto público en infraestructura. El Presupuesto de Egresos de la Federación contempla un incremento real de 10.9% en el gasto en obra pública, que podría superar los MXN$ 650,000 millones.

Este impulso, junto con tasas de interés a la baja cercanas a 10% para el crédito al sector y una mayor disponibilidad de vivienda, podría favorecer una recuperación gradual del mercado inmobiliario y del financiamiento hipotecario en los próximos años.