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Mercado inmobiliario y derechos del consumidor

Una lupa sobre los derechos del adquiriente a partir de las nuevas reglas de juego que impone el Código Civil y Comercial de la Nación.

por  JULIETA PARISO y PATRICIO MARCH

De Biscardi y Asociados
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Mercado inmobiliario y derechos del consumidor

La actividad de los desarroladores inmobiliarios generó generó diversas relaciones con los adquirentes de viviendas. Cabe considerar la incorporación de cláusulas para la resolución de conflictos a través de la vía arbitral -llamadas cláusulas compromisorias- en lugar de su tratamiento ante la justicia ordinaria. En Buenos Aires existen el Tribunal de Arbitraje General y Mediación del Colegio de Escribanos; el Tribunal Arbitral de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y el Tribunal Arbitral del Colegio de Abogados de la Capital. Sin perjuicio del tratamiento que estas condiciones tuvieron con el viejo código civil, la innovación que aporta el reciente cuerpo normativo es que, si bien mantiene que las nuevas leyes supletorias (aquellas que pueden dejar de lado las partes) no son aplicables a los contratos en curso, sí lo serán aquellas que resulten ser normas más favorables al consumidor. Este cambio significó el cierre definitivo a toda estas disputas. La conclusión es que las cláusulas de arbitraje pactadas en boletos de compraventa o fideicomisos al costo suscriptos antes o después de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial serán nulas por haber normas más favorables al consumidor. Esto implica que para las operaciones financieras o de crédito para el consumo (en las que los fideicomisos de construcción al costo o las ventas de inmuebles mediante boletos podrían encuadrarse) donde se garanticen por parte del comprador saldos pendientes de pago con la emisión de un pagaré, será de aplicación obligatoria el art. 36 de la Ley N° 24.240 de Defensa del Consumidor. Esta disposición desnaturaliza al título valor, atento que obliga a causar el documento bajo sanción de su nulidad, quedando así el acreedor sin la posibilidad de perseguir el cobro del saldo adeudado vía la ejecución del pagaré, debiendo accionar a través de un juicio ordinario (un proceso lento y que torna dificultoso el obtener medidas precautorias).

En este sentido se pronunció la justicia. Así, en el caso "Blanco Rodríguez c. Madero Urbana S.A.", la Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil admitió la excepción de incompetencia opuesta respecto de una cláusula compromisoria incluida en el boleto de compraventa disponiendo la nulidad de dicha cláusula. Ello se fundó en el art. 1651 del Código Civil y Comercial que dispuso que quedan excluidas del contrato de arbitraje las cuestiones vinculadas a derechos de usuarios y consumidores -entendiendo por estos a las personas que adquieren bienes o servicios como destinatario final-. La Sala F concluyó que la cláusula compromisoria era nula, resultando competente el juez determinado. Y en la causa "Carlos Giudice S.A. c. Marezi, Mónica Beatriz", la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata consideró inaplicable la normativa cambiaria en el proceso de ejecución de un pagaré emitido en el marco de una relación de consumo, ya que el mismo incumplía las exigencias contenidas en el art. 36. Se sostuvo que los caracteres propios del pagaré que posibilitan el cumplimiento de sus funciones económicas, jurídicas e incluso su rigor cambiario procesal, deben ser armonizados con exigencias del interés público en la defensa del consumidor.

El panorama ofrece realidades incontrastables que el mercado inmobiliario no puede soslayar, que impactan en distintos aspectos con igual intensidad: las cláusulas compromisorias son nulas en los términos del nuevo código y la obtención de pagarés librados por los deudores adquirentes de inmuebles mediante boletos, como garantía del saldo de precio, adolece de indubitable impugnabilidad.