Contáctenos

A través de este formulario podrá dejarnos sus comentarios, sugerencias o inquietudes.

Dirigido a:

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Reportar Comentario

Estas reportando este comentario a la redacción de El Cronista.

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Recomendar Nota

A través de este formulario podrá recomendar la noticia que esta leyendo.

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar
DÓLAR
/
MERVAL

Derecho de Superficie en el nuevo Código Civil

Moviliza la construcción, mueve el crédito y permite al Estado paliar el déficit habitacional.

El Código Civil y Comercial trae la figura del derecho de superficie, que contiene ingredientes que la hacen atractiva para permitir acceder a la vivienda en condiciones que antes eran impensadas. El derecho de superficie es dado por el propietario a un tercero -el superficiario-, que puede disponer de la propiedad como si fuera dueño, llegando a poder hipotecarla, pero con un límite temporal de hasta 70 años, cumplido el cual la propiedad vuelve a su propietario original.
Para comprender su significado, se debe dejar de lado una posición heredada de nuestros antecesores para quienes el ladrillo representaba un bien a obtener para salvaguarda de las futuras generaciones. Esta figura trae nuevas posibilidades. Si alguien deseara adquirir una propiedad en Londres, se encontrará con que la propiedad se da en “lease” o alquiler por 99 años. La propiedad pertenece a la Corona o a un miembro de la nobleza, y quien quiera tener un piso en Chelsea, por caso, pagará por un lease. Lo usará 100 años pero no será el dueño.
La figura del superficiario tiene un efecto similar. El superficiario adquiere los derechos del dueño durante el período que se le otorgue aunque, luego de ese tiempo, la propiedad vuelve a su antiguo propietario. Durante el ejercicio del derecho -que puede ser renovable- el beneficiario se comportará legalmente como el dueño de la propiedad: puede darla en garantía, subalquilar, sacar una hipoteca. Pero, técnicamente, no lo es.
¿No sería interesante poder acceder a una propiedad bajo la nueva forma, pero pagando la mitad o menos de su valor? El cálculo del monto correcto es tema para un actuario. Este sistema está tan arraigado en Inglaterra que es el único modo de acceder a la propiedad. ¿No sería provechoso para quien no puede comprar una propiedad de u$s 250.000, tomarla en derecho de superficie por 30 años a u$s 100.000? Tras 10 años, podría vender ese derecho por un equivalente al que pagó.
Pero el sistema ofrece un marco para el Estado y la construcción de viviendas sociales. Imaginemos un terreno fiscal desocupado en Wilde. Si el Estado propietario o la Provincia contratara con un superficiario, con quien acordara construir viviendas para cubrir fines sociales, el superficiario podría ceder sus derechos sobre la unidad a un precio reducido y por plazos de 20 o 40 años, al cabo de los cuales la propiedad volvería a poder del Estado o la Provincia. El Estado podrá renovar el derecho de superficie de aquel que lo desee, o puede vendérsela. Esta figura pone en marcha varios beneficios: moviliza la construcción; permite al Estado paliar el déficit habitacional y mueve el crédito.
Si se piensa en uno de los esqueletos de edificios en Buenos Aires, es posible que una constructora puede ser "superficiario" del propietario, terminar de construir invirtiendo menos y arrendar o traspasar sus derechos a otros inquilinos o superficiarios que justifiquen la inversión y que ocupen la propiedad.
La utilidad es amplia. Quizás podrán disculparnos nuestros abuelos, que hoy, en tiempos de Internet, la propiedad tome nuevas formas.

(*) Alberto Luis Zuppi es asesor en Sena & Berton Moreno Abogados.