Desde diciembre de 2023, el mercado inmobiliarioargentino funciona sin la Ley de Alquileres. La norma que regulaba los contratos desde 2020 quedó sin efecto, y ahora inquilinos y propietarios pactan libremente condiciones como duración, moneda, ajustes y forma de pago.

Aunque el Código Civil y Comercial sigue vigente, no cubre todos los escenarios, y eso genera dudas y tensiones, sobre todo cuando el dueño decide no renovar el contrato.

¿Qué pasa si el propietario no quiere renovar el contrato?

Cuando termina el plazo acordado, el dueño puede optar por no renovar. Pero eso no significa que el inquilino deba irse de inmediato. Según el artículo 1218 del Código Civil y Comercial, el contrato sigue vigente en los mismos términos hasta que alguna de las partes lo dé por terminado de forma expresa.

Para hacerlo, el propietario debe enviar una notificación formal, por carta documento o telegrama, indicando la fecha en que espera la devolución del inmueble.

Si el inquilino no se retira, el dueño debe iniciar un juicio de desalojo. Este proceso puede tardar varios meses y requiere una sentencia judicial firme. Hasta que eso ocurra, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda. Los desalojos sin orden judicial están prohibidos y se consideran delito, según el artículo 150 del Código Penal.

Desalojo legal: los pasos que debe seguir el propietario

Para que el desalojo sea válido, el dueño debe cumplir con estos pasos:

1. Notificar al inquilino por escrito (carta documento o telegrama).
2. Presentar una demanda judicial de desalojo.
3. Obtener una sentencia favorable.
4. Solicitar la ejecución del desalojo, que solo puede hacerse con orden judicial y presencia policial.

¿Qué derechos tiene el inquilino después del vencimiento del contrato?

Aunque el contrato haya vencido, el inquilino puede seguir en el inmueble si el propietario no inicia el proceso legal. Además, si el dueño acepta pagos de alquiler, eso puede interpretarse como una prórroga tácita del contrato, aunque sin fiador. El artículo 1218 establece que:

• No hay renovación automática, pero sí continuidad en los mismos términos.
• Cualquiera de las partes puede finalizar el contrato con una notificación formal.
• El pago aceptado por el propietario implica continuidad, aunque no haya nueva firma.
• El inquilino no puede ser desalojado sin orden judicial.

Consejos para evitar conflictos al terminar el contrato

Para evitar problemas, el inquilino debe:

• No firmar acuerdos que vulneren sus derechos.
• Pedir que todo se comunique por escrito.
• Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
• Guardar todos los comprobantes de pago.

Qué cambió tras la derogación de la Ley de Alquileres

La eliminación de la ley trajo varios cambios:

• Ya no existe un plazo mínimo obligatorio de tres años. Hoy, los contratos suelen durar dos años.
• Se permite pactar alquileres en dólares u otras monedas.
• Las partes pueden acordar ajustes según índices como IPC o salarios.
• El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del saldo restante.

La derogación de la ley abrió un escenario más flexible, pero también más incierto. Conocer los derechos y actuar con respaldo legal es clave para evitar conflictos y proteger el acceso a la vivienda.