Jueves  31 de Enero de 2008

Las tasas de las hipotecas bajan en EE.UU. pero las exigencias de los bancos suben

Como consecuencia de la crisis, las entidades aplican criterios más estrictos para otorgar préstamos. Además, las tasas para las hipotecas no convencionales todavía están elevadas

Las malas noticias en el mercado inmobiliario estadounidense generan constante presión. Sin embargo, hay esperanzas de que la reciente caída de las tasas para hipotecas ayuden a que los castigados propietarios de viviendas puedan refinanciar su deuda con préstamos más baratos. Y eso ofrecería la tan ansiada perspectiva de mayor estabilidad.

En casos anteriores, la caída en las tasas para hipotecas generó olas de refinanciaciones. Pero esta vez, los analistas sostienen que esa ventaja podría no surtir efecto debido a varios motivos: los bancos hoy están aplicando criterios más estrictos para otorgar préstamos; los mercados de securitización están prácticamente cerrados; y las tasas para hipotecas no convencionales todavía son elevadas. A eso se le agrega que están cayendo los precios de las viviendas, lo cual demora la decisión de comprar una propiedad.

“Los costos financieros quizás hayan disminuido por un tiempo, pero hay que ser extremadamente optimista para ver una pausa en la caída del precio”, señaló Alan Ruskin, estratega de RBS Greenwich Capital.

La disminución de los precios de las viviendas estadounidenses se aceleró en noviembre: el índice Case-Shiller que abarca las 20 principales ciudades cayó 7,7% interanual. Fue el mayor retroceso de precios desde que se creó el indicador en 1988.

Sin embargo, los recortes de tasas de interés fijados por la Reserva Federal y los menores rendimientos de los bonos del gobierno norteamericano ayudaron a que las tasa para hipotecas convencionales a 30 años (aquellas financiadas por entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac) bajaran a menos de 6%, por primera vez desde 2005.

El deudor hipotecario convencional medio está pagando una tasa de interés de 6,14% para una hipoteca a 30 años ya otorgada, según datos de Bear Stearns.

Para las hipotecas nuevas, la tasa promedio para un préstamo para la vivienda de este tipo es de 5,45%. Esto significa que los deudores de más del 60% de las hipotecas convencionales en circulación (que representan cerca de u$s 2,7 billones) tienen un incentivo para refinanciar su préstamo con otro más barato.

Como resultado, las solicitudes de hipotecas, especialmente para refinanciación, se han incrementado en las últimas semanas, según los analistas de HSH Associates, una firma de investigación sobre préstamos para consumo.

Pero la capacidad de otorgar hipotecas nuevas es limitada. Los balances de los bancos siguen complicados, y los mercados de securitización pueden todavía detenerse totalmente, salvo para las hipotecas de muy alta calidad.

Mientras tanto, algunos deudores hipotecarios descubren que los criterios de los bancos más estrictos y las tasas todavía elevadas para las hipotecas no convencionales no están brindandoles el tipo de alivio que esperaban para su presupuesto familiar.

“En principio, uno puede decir que las tasas de interés más bajas disminuyen el costo para los titulares de préstamos para la vivienda pero, en la práctica, ese ahorro esta vez será inferior”, señaló Dominic Konstam, jefe de estrategia con tasas de interés del Credit Suisse. Eso se debe a que la oportunidad de refinanciar es limitada para quienes califican para obtener hipotecas convencionales.

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