Por Guillermo Oliveto, CEO de CCR y presidente de la Asociación Argentina de Marketing

La solución de mercado no alcanza para terminar el problema de la vivienda

Por Alejandro Banzas, economista e investigador del Cefid- Ar

Como parte del trabajo de investigación del Cefid-ar nº 18 titulado ‘El Financiamiento a la Vivienda en Argentina, historia reciente, situación actual y desafíos’ cuya autoría comparto con la licenciada Lorena Fernández, se efectuó un ‘mapeo’ de la probabilidad de asistencia financiera a los sectores demandantes de viviendas, a través de un ejercicio de simulación, que estableció que del total de hogares (7.203.000) aproximadamente un 65% de los hogares que muestran menores ingresos -correspondientes a los primeros 6 deciles y a una porción del séptimo decil- no tendría posibilidad de acceder al financiamiento hipotecario, a pesar de las condiciones relativamente más favorables que ofrece el mercado bancario. Este conjunto en principio excluido, que involucra a más de 14.600.000 habitantes, debe ser el objeto entonces del alcance de las políticas públicas orientadas por los Estados nacional y provinciales. Si dicho ejercicio es corregido por coeficientes estimados de subdeclaración de ingresos, dado el grado de informalidad de nuestra economía, surge que el segmento no atendido de familias comprendería aquellos que se ubican entre el primer y el quinto decil más un segmento de la población ubicada en el sexto decil, debiendo contemplar entonces el Estado -en vigor- la asistencia habitacional a este universo poblacional. A pesar de los limitantes señalados y de la pérdida de una importante herramienta de regulación como fue el Banco Hipotecario Nacional (hoy en manos privadas), existen mecanismos que podrían ayudar a consolidar un horizonte de crecimiento para este mercado. La adopción de políticas tendientes a una mayor integración entre el mercado de capitales y el sistema financiero, a través de los procesos de titulización resulta un pilar a considerar para el desarrollo del financiamiento a la vivienda dirigido a los sectores medios y medios altos de la escala de ingresos. Este instrumento no ha sido suficientemente explotado teniendo una mayor preponderancia en algunos países de Latinoamérica, una mayor presencia en los fondos administrados por las AFJP y en la articulación de fideicomisos destinados a la construcción de viviendas. En tal sentido, para alcanzar un grado de desarrollo avanzado en materia de vivienda a través del crédito hipotecario es adecuado disponer de un entorno macroeconómico sostenible que se caracterice por bajos niveles de inflación, alto crecimiento de la actividad económica, una equitativa distribución de la riqueza, menores niveles de informalidad y mayor calidad en el nivel de empleo. A pesar de ello, la Argentina, al igual que otras economías latinoamericanas, padece un déficit habitacional estructural que sobrepasa las posibilidades de resolución a través de los mecanismos tradicionales de mercado empleados en los países desarrollados. Por lo tanto, resultaría conveniente planificar e instrumentar por parte del Estado las políticas activas adecuadas que permitan ir resolviendo esta necesidad contemplando en el corto plazo aquellas medidas destinadas a la generación de recursos presupuestarios orientadas a satisfacer la demanda habitacional por encima del crecimiento vegetativo de la población. Al mismo tiempo, se debería tender a disminuir el déficit cualitativo utilizando algunas de las herramientas aquí expuestas de modo de ampliar la oferta de financiamiento para aquellos sectores medios de la población que sí podrían resolver sus demandas a través de la solución de mercado.

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