EL ‘BOOM’ DEL NUEVO PALERMO HOLLYWOOD

La manzana está rodeada

La zona cercana a los históricos Silos de la calle Dorrego y al renombrado Mercado de las Pulgas explota de emprendimientos. En una misma manzana, tomada como caso testigo, nueve edificios en construcción o recién terminados compiten por un público similar. Arquitectos, desarrolladores y comercializadores explican el fenómeno

Porque la incidencia del terreno era baja. Porque está de moda. Por contagio y por conveniencia. Porque Palermo Hollywood extendió sus límites y eran las últimas casas bajas de la zona que podían comprarse para demoler y hacer edificios. Porque la reglamentación lo permitía. Estas son algunas de las razones que explican el crecimiento repentino del área cercana al Mercado de las Pulgas.

Pionero del lugar en el año 90, el emprendimiento de IRSA conocido como Los Silos de Dorrego fue la punta de lanza de un movimiento que se tomó su tiempo pero que, finalmente, llegó. A partir de ese primer puntapié, esta zona relegada de Palermo fue creciendo gracias al público joven y vanguardista. La mudanza de Canal 9, y de muchas productoras de cine y televisión, terminaron de consolidar la expansión (y explosión) del barrio. Hoy en día, los valores de las incidencias de la tierra subieron más de un 50% y el precio del m2 supera los u$s 1.800.

“Está creciendo mucho esta zona. Hay dos o tres manzanas ahí que tienen muchos emprendimientos. Dorrego es una calle muy linda y cuando alguien empieza a construir, los demás ven el potencial , explica Pablo Brody , socio de la desarrolladora Brody Friedman. “En una cuadra hay cuatro edificio a estrenar y, a la vuelta, otros tres nuevos y se están haciendo dos más en el resto de la manzana . El desarrollador de Dorrego 1835 es uno de los más optimistas. “Está vendido desde el pozo al 100%. Incluso, ya hubo algunos inversores que revendieron sus unidades a consumidores finales, cosa que fue muy satisfactoria para nosotros. Si el mercado nos acompaña, se terminarán de vender en marzo o abril, cuando se puedan habitar , dice Brody.

Manzana deliciosa

Comprendido por las calles Dorrego, Gorriti, Arévalo y Honduras, este perímetro posee nueve emprendimientos inmobiliarios recientemente construidos o en construcción. La manzana sobresale por la cantidad de edificios a estrenar que intentan fundirse con un el ambiente bohemio de Palermo y con las casas bajas y antiguas en donde, por lo general, se establecieron tiendas de ropa, diseño, restaurantes, agencias de publicidad y galerías de arte.

“Se dio que fueron vendiendo los lotes y la zona fue creciendo muchísimo. Los vecinos se fueron tentando para vender. Si bien esta manzana está llena de nuevos emprendimientos, yo creo que se dio más por casualidad que por una razón particular , opina Silvia Baccino, gerente de la sucursal Núñez de Tizado, quien comercializa el edificio de Gorriti 6083 proyectado por el arquitecto Miguel Wajnsztok. “La venta no fue todo lo fluida que hubiésemos querido y tiene que ver con la sobreoferta que hay en la zona , sincera la comercializadora que logró colocar 10 de los 18 semipisos.

Ariel Champanier, broker de Re/Max Bestseller, se encarga de la venta del edificio de Dorrego 1851, ubicado entre el emprendimiento de Farallón que comercializa Covello (Dorrego 1865) y el de Brody Friedman, ambos de doble frente. “La verdad es que no conozco todos los proyectos, pero sí los de al lado. Dorrego 1865 es, quizás, mejor producto pero es mucho más caro. El de Brody tiene doble frente y el proyecto se aprovecha mucho más, pero la calidad es la misma , asegura. Para él, esta manzana es una más que quizás creció porque los terrenos eran baratos. “Seguro que esta zona promete pero, por ahora, es lo peorcito de Palermo Hollywood. A Dorrego todavía le falta. Para el lado de Juan B. Justo ya es otra historia, pero es cierto que el fenómeno se va extendiendo , dispara Champanier con total honestidad. “Aún no es una zona para ir caminando ni hay muchos medios de transporte. Además, por u$s 2.200 el m2 se consiguen mejores zonas. Hasta te vas a Cañitas o a Palermo .

Por su parte, Alejandra Covello coincide en que el fenómeno se dio por la incidencia de la tierra. “Los terrenos no son tan caros, pero también influyó la cercanía con Palermo y la movida que esto implica . Además del emprendimiento de Farallón (al que le quedan “poquitas unidades disponibles y está dirigido al consumidor final que busca algo terminado para mudarse ), también su empresa comercializa en Honduras y Dorrego un fideicomiso al costo y otros emprendimientos más en la zona. “En Dorrego 1869 quedan siete unidades. Ahí el m2 está alrededor de u$s 2000 , agrega.

Silvina lvarez Leiza, responsable de la sucursal Palermo Viejo de Tizado, aporta un nuevo dato para explicar este boom: el cambio de la reglamentación municipal, que puede variar de una cuadra a otra. “Creo que fue un fenómeno que también se dio en Soho. La diferencia de Hollywood es que cambia la reglamentación. Allá se puede construir en altura y acá sólo hasta Guatemala. El hecho de que se pueda construir mucho hizo que se volcaran más emprendedores. Las dos son zonas que se han cotizado ahora . Para ella, el aporte de los nuevos desarrollos es interesante porque cambia la fisonomía del barrio.

El arquitecto José Gradel, del estudio Gradel & Kopelioff (quienes construyeron dos edificios en esta manzana), atribuye a la moda, el design, los bares y la concentración de estudios de TV y productoras el hecho de que la zona haya tomado el auge que tiene. “Es una locura. No quedó un espacio sin construir , remata.

Incertidumbre de unos, esperanza de otros

Si bien algunos comercializadores sostienen que hay emprendimientos para todos los gustos y necesidades, otros consideran que todos tienen similares prestaciones y que no se distinguen mucho unos de otros. “En la zona tenemos departamentos de 1 y 2 ambientes, tipo loft, apto profesional, en dúplex. Está el Live Hotel con la membresía. Algunos se orientan hacia un público más joven, por eso son más accesibles y no tienen tanta calidad , opina lvarez Leiza.

“Dorrego entró en moda por la juventud. Pero cuidado que el boom no lo genera el comprador, sino que tiene que ver con la necesidad y la búsqueda de terrenos dentro de precios estratégicos que permitan un beneficio lógico. Y esto ya no lo encontrás en las zonas de alta densidad , asegura el arquitecto Manuel del Valle, socio de la inmobiliaria Javier López. Para él, Palermo Hollywood tiene una atracción desmedida pero es funcional a los desarrolladores e inversores, quienes encuentran la posibilidad de construir con costos controlables.

“Lo que ocurre es que el 80% o 90% de los primeros inversores son compradores especuladores, que seguramente tendrán que resignar rentabilidad y van a tener que bajar los precios si quieren vender sus departamentos , opina Champagnier. Es ahí cuando habrá una oportunidad para los privados o consumidores finales, porque habrá mucha más oferta que demanda. “Esta es una zona que tiene mucho para desarrollarse, mucho para hacer. Pero, obviamente, a un precio lógico .

Lorena Obiol

Dorrego 1835

Proyecto: Gradel y Kopelioff

Desarrollo: BrodyFriedman

Comercialización: BrodyFriedman

Precio del m2: u$s 2000

Cantidad de pisos: 9

Cantidad de departamentos por piso: 8

Superficie de los departamentos: desde 50 m2 a 90 m2

Características principales: unidades de dos y tres ambientes con amenities de lujo, piscina climatizada y parque de 500m2.

Estado: En construcción

inicio de obra: agosto 2008

Finalización: primer semestre de 2010

Dorrego 1885

Proyecto: Gradel y Kopelioff

Comercialización: Shenk

Precio: 1°B (2 amb.) u$s 121.000

1°A (2 amb.) u$s 95.000.

Cocheras optativas: u$s 20.000

Cantidad de pisos: 8

Cantidad de departamentos por piso: 2

Características principales: en piso 9º y 10º SUM, parrilla, laundry y solarium con jacuzzi. Balcones aterrazados. Apto profesional.

Estado: terminado, posesión inmediata

Dorrego 1851

Proyecto: Brukman Mansilla

Desarrollo: Ykonos

Comercialización: RE/MAX BestSeller

Precio del m2: 1800

Cantidad de pisos: 9

Cantidad de departamentos por piso: 3

Superficie de los departamentos:desde 52 m2

Características principales: piscina, cocheras, SUM, microcine, sauna, jacuzzi, parrillas

Estado: terminado, quedan 7 unidades a la venta

Gorriti 6083

Proyecto: Arq. Miguel Wajnsztok

Desarrollo Gorriti 6083 S.A.

Comercialización: Tizado

Precio del m2: Promedio u$s 1870

Cantidad de pisos: 9

Cantidad de departamentos por piso: 2

Superficie de los departamentos: 3 ambientes 68.36 y 2 ambientes 48.87

Características principales: Cocheras cubiertas y

descubiertas, terraza de uso común con solárium y jacuzzi

Estado: terminado, posesión inmediata

Gorriti 6015

Proyecto: ATV Arquitectos

Desarrollo: ATV Arquitectos

Comercialización: ATV Arquitectos

Precio del m2: Aún sin definir

Cantidad de pisos: 9

Cantidad de departamentos : 29

Superficie de los departamentos: 43 a 87.50 m2

Características principales: departamentos y estudios de 2 y 3 ambientes, 9 cocheras cubiertas, amenities en los pisos superiores: SUM con parrilla, psicina de 3 x 8 m, lavadero y solárium con deck de madera.

Estado: en pozo

Fecha de inicio: 2010

Fecha de finalización : 2011