Martes  08 de Enero de 2008

Alquilar una propiedad puede generar una renta de casi 35%

Un trabajo de la UADE muestra los beneficios de mezclar ambos negocios. En el mercado afirman que el costo de las rentas no tendrá grandes cambios durante este año

Los grandes desarrolladores inmobiliarios encuentran cada vez más argumentos para mantener su apuesta por el mundo de los ladrillos. Un trabajo realizado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), muestra que una suerte de mix entre el real estate y el segmento financiero puede ser una interesante combinación, capaz de otorgar una rentabilidad de hasta el 34,3 por ciento.

De acuerdo al trabajo, esta ganancia se obtiene de una estimación denominada “Curva del locador”, que permite “seguir la evolución de un índice representativo de los ingresos capitalizados, a partir de un contrato de alquiler, más la ganancia de capital del locador,deducidos los costos de transacción, impuestos y mantenimiento”.

La ecuación contempla, además, que durante el curso del contrato el inversor invirtió los ingresos mes a mes en un plazo fijo a 30 días y a tasas de entre el 0,3% y el 0,7 por ciento.

La estimación se realizó sobre la base del alquiler de un departamento de dos ambientes de calidad estándar, desde septiembre de 2005 hasta agosto de 2007 (contrato de dos años). El nivel de renta se compone de un 7,6% anual por el alquiler devengado, más una ganancia de capital de 26,7% anual (incremento anualizado del valor de su inmueble entre el inicio y el fin del contrato).

“Los niveles medios de ganancia que se pueden obtener por un alquiler tocan el 10% y dificilmente crezcan en lo inmediato, sobre todo porque el valor de los alquileres ya no tendrán los movimientos alcistas de los últimos años”, señala Rodrigo Saldaña Toselli, de JT inmobiliaria.

En tanto, el trabajo de la UADE explica que “al capturar los costos de transacción, por compraventa del inmueble y contrato de alquiler, esta tasa de rentabilidad se reduce a 21,2% y, si el propietario considera un riesgo de incobrabilidad del inquilino, por ejemplo, del 10%, dicha rentabilidad disminuiría al 19,1%”.

Al comparar el desempeño del portafolio inmobiliario respecto de la opción de invertir durante los mismos 24 meses en un índice representativo del Mercado de Valores (Merval) se observó que este último habría generado una rentabilidad del 14,2% anual durante el mismo período del contrato, dice el informe.

Más caros

Durante 2007 el valor de los alquileres se apreció casi un 27%, a lo que se le deberá adicionar la suba del 19,44% que había arrastrado en 2006, totalizando una mejora de nada menos que del 46% en dos años.

Si se toman como parámetro las cifras de 2002, los movimientos crecientes son todavía más notorios. Según la consultora Reporte Inmobiliario, por aquel entonces el alquiler de un departamento de 3 ambientes en Capital Federal promediaba los $ 400 mensuales, cifra que hoy se acerca a los $ 1.090.

Aún así, el valor de la renta sigue en niveles similares a los que se registraban en 2006, cuando el propietario se llevaba una ganancia de entre el 5% y el 10% anual.

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