Lunes  26 de Noviembre de 2018

Venta de inmuebles, política fiscal y llegada de inversiones

Venta de inmuebles, política fiscal y llegada de inversiones

La reforma tributaria trajo consigo un nuevo impuesto cedular que grava la utilidad que obtienen las personas humanas por la venta de inmuebles ubicados en el país. Este impuesto reemplaza para inmuebles adquiridos a partir del 1/1/18 al impuesto a la transferencia de inmuebles y establece una alícuota del 15% sobre la utilidad entre el precio de compra ajustado (costo) y el de venta.

El costo del inmueble será ajustado por el IPIM desde el momento de su adquisición hasta el de su posterior venta.

En contraposición si una persona humana tiene un inmueble ubicado en el exterior y luego lo vende, el art. 154 de la ley del impuesto a las ganancias (también modificado por la ley 27260 de reforma tributaria) establece que el costo incurrido en moneda extranjera no debe ser calculado en pesos al momento de la compra y actualizado por el IPIM sino que dicho costo será convertido a moneda del país al momento de la venta del inmueble. En términos prácticos si el inmueble costó 200 mil dólares cuando se adquirió, al momento de venderse el costo de dicho inmueble serán aquellos 200 mil dólares por el valor de cotización del día de la venta.

Es fácil advertir que si el análisis de la inversión se realiza en moneda extranjera, por un inmueble situado en el país se puede estar pagando impuesto aún cuando el inmueble fuera vendido por menos dólares que por los que se lo compró, porque al venderse por más pesos que lo que representa el costo (en pesos) ajustado por inflación al momento de la venta pareciera existir una utilidad, y ello se da por la combinación entre la fluctuación de la cotización de la moneda extranjera y el ajuste del costo del bien que se realiza mediante un índice de precios que muchas veces no acompaña con la misma velocidad al tipo de cambio.

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Sin embargo los inmuebles de residentes en el país que están ubicados en el extranjero tienen un tratamiento que los pone a salvaguarda de esta situación porque el costo de los mismos se toma convirtiendo la cantidad de moneda extranjera invertida al momento de la compra por el precio de cotización de dicha moneda extranjera al momento de la venta del inmueble.

Mientras que para la venta de inmuebles ubicados en el extranjero el costo es igual a la moneda extranjera por el valor corriente a la fecha de la venta, para inmuebles ubicados en el país hay que ajustar el costo histórico al momento de la compra por el índice de inflación hasta el momento de la venta.

Las decisiones de inversión se basan principalmente en obtener una renta pero cuidando de mantener el capital y además si se deben pagar impuestos que se paguen por utilidades reales y no aparentes.

Es fácil advertir que el capital se encuentra más a salvo en países donde hay estabilidad y previsibilidad económica, y si a esto le sumamos que para un residente argentino puede resultarle más conveniente invertir en inmuebles en el extranjero que en el país, porque la legislación impositiva garantiza para el inmueble del exterior que se pague impuesto solo si al momento de la venta se obtiene más cantidad de moneda extranjera que la que se invirtió al momento de comprar, cosa que puede no ocurrir con inmuebles ubicados en el país, estamos en problemas, por la disparidad en el tratamiento del costo.

Si pretendemos que el capital blanqueado al amparo de la ley 27260 y aquél que aún se encuentra oculto perteneciente a contribuyentes argentinos sea invertido en el país debemos crear las condiciones económicas para ello, y las normas impositivas deberían ser menos gravosas para aquellos capitales que pertenecientes a residentes del país están invertidos aquí, porque así como están dadas las cosas estamos en el peor de los mundos, donde las normas fiscales en este caso, parecen estimular que el capital de los argentinos continúe en el extranjero.

Los residentes argentinos en todos los casos a los fines fiscales invierten pesos y el cálculo del costo debería respetar la misma metodología para inmuebles ubicados dentro del país que fuera de él.

No resulta razonable que el costo en uno de los casos se calcule tomando el valor corriente de la moneda extranjera invertida, porque en este contexto de alta presión fiscal podemos preguntarnos si no estaremos construyendo una suerte de cuasi-paraíso fiscal para algunas situaciones...

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