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Valuación de inmuebles en Bienes Personales en CABA: dos dictámenes contradictorios

Valuación de inmuebles en Bienes Personales en CABA: dos dictámenes contradictorios

En el impuesto sobre los Bienes Personales cobra especial relevancia a la hora de valuar los inmuebles tener presente la valuación fiscal de los mismos por cuanto la citada ley en su art. 22 inc. a) punto 4 tercer párrafo establece:

"El valor a computar para cada uno de los inmuebles, determinado de acuerdo con las disposiciones de este inciso, no podrá ser inferior al de la base imponible -vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el presente gravamen- fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal determinado a la fecha citada".

En la ciudad de Buenos Aires los inmuebles cuentan con una Valuación Fiscal Homogénea (VFH) y un valor que se origina en el resultado de multiplicar la VFH por un coeficiente que representa la Unidad de Sustentabilidad Contributiva.

Así planteadas las cosas el problema consiste en determinar cuál de los valores es el que debe ser tenido en cuenta como valuación fiscal y consecuentemente como el valor mínimo para liquidar el impuesto sobre los Bienes Personales. Si es la Valuación Fiscal Homogénea, o el resultado de multiplicar dicha valuación por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva.

La AFIP a través del dictamen (DAT) 12/2013 opina que el valor que debe ser tenido en cuenta es el que resulta de multiplicar la Valuación Fiscal Homogénea por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva determinando de tal forma que éste producto representa la base imponible para el impuesto inmobiliario.

Por su parte la Dirección General de Análisis Fiscal de la Dirección de Rentas de CABA posee otra interpretación, ya que mediante el informe 24986621/2015 del 15/9/2015 establece:

"El Impuesto Inmobiliario comprende un impuesto a la propiedad como una serie de tasas de servicios sobre los inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires...". "La base imponible se corresponde con la Valuación Fiscal Homogénea (VFH), cuyos valores de referencia (incidencia del Terreno y Valor real de Edificación) son aprobados cada año por la Legislatura de la Ciudad y publicados por la AGIP en su sitio web para la consulta de los contribuyentes y/o responsables. Para el cálculo del tributo se utiliza una ponderación de la VFH, denominada Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC)".

El dictamen también transcribe el actual art. 278 del Código Fiscal que expresa: "Establécese la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) a efectos de contar con una herramienta que posibilite, en razón de políticas tributarias, afectar el quantum de los tributos del presente Título."

Y finaliza afirmando que "La USC tiene dos características: a) es una herramienta de política tributaria y b) brinda la posibilidad de afectar el monto final del tributo. Adviértase que la USC no está destinada a ajustar la Base Imponible, sino el monto del tributo a pagar."

En tal sentido por un lado CABA confirma la aplicación de la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) para la valuación de los Inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que la AFIP pretende tomar una valuación mayor.

Sin duda esta discrepancia debe ser salvada, con independencia del criterio profesional que cada contribuyente decida adoptar.