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Nuevos créditos hipotecarios: bajarían más del 60% los ingresos requeridos y las primeras cuotas

Se tomarían con una herramienta indexada por CER que presentó hoy el Banco Central. Para un crédito de u$s 68.000, por ejemplo, la cuota inicial sería de $ 8.056 y el sueldo mínimo para poder acceder al crédito, de $ 20.583, contra los casi de $ 70.000 requeridos hoy.

Nuevos créditos hipotecarios: cómo serían las cuotas y qué ingresos mínimos hacen falta

El Banco Central lanzó hoy un nuevo instrumento financiero de ahorro y crédito indexable destinado específicamente a la compra de viviendas. Para hacerlo, creó las Unidades de Viviendas (UVIs), cuyo valor inicial es el de la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado testigo, hoy equivalente a $ 14,53, y que se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) basado en el índice de precios al consumidor.

El Central aspira a promover el ahorro en ese nuevo instrumento al que promociona como “protegido de la inflación” y “similar al ahorro ‘en ladrillos’ pero accesible para todas las familias”, con “depósitos por plazos mínimos de 180 días”.

Pero también habría créditos basados en los UVIs que tendrían una tasa de interés real que el Central anticipa oscilará en torno a 5%.

“Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía”, promociona el BCRA.


A diferencia de un crédito con el sistema francés de cuotas fijas, en los nuevos créditos las cuotas son variables. Pero durante casi todo el plazo de pago, serían más bajas tanto nominalmente como en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).


Con los créditos indexados por CER se reducirían drásticamente tanto el valor de las cuotas iniciales como los sueldos mínimos para acceder a los préstamos.

Según el Central, para acceder a un crédito de $ 300.000 (hoy poco menos de u$s 20.500), la cuota inicial sería de apenas $ 2.417, y los ingresos mínimos requeridos, de $ 8.056 (contra una cuota de $ 6175 y unos ingresos de $ 20.583 para un hipotecario tradicional); en otro ejemplo, para un crédito por un millón de pesos (hoy, unos u$s 68.000), la cuota inicial con el sistema indexado sería de $ 8.056 y los ingresos mensuales requeridos, de $ 26.855, contra la cuota de $ 20.583 y unos ingresos de $ 68.609 con el sistema francés.

La reducción, tanto en la cuota inicial como en los ingresos mínimos requeridos, es de poco más del 60%.

Con el ejemplo del Banco Central de un crédito por un millón de pesos, con el sistema francés a 15 años (y suponiendo un costo financiero total del 24%, basado en las tasas de marzo), las cuotas son siempre de $ 20.583; con el crédito basado en las UVIs, arrancaría en $ 8.056 y recién pasados 12 años el costo nominal aumentaría a más de $ 20.000 (eso, con la tasa de inflación del programa de Alfonso Prat-Gay, que por el momento aparece como muy optimista).

En términos reales, con el sistema indexado por CER se supone que el peso de la cuota se mantiene en el tiempo, mientras que en el francés se va reduciendo por efecto de la inflación, aunque (siempre con el optimista pronóstico de Prat-Gay), recién sería menor al de las UVIs en los últimos dos o tres años.