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Los bancos podrán tomar deuda para dar préstamos hipotecarios indexados

Permitieron que emitan fideicomisos ajustados por UVA, algo que estaba prohibido. Serán similares a un fideicomiso de crédito al consumo.

Los bancos podrán tomar deuda para dar préstamos hipotecarios indexados

El Gobierno eliminó restricciones a la indexación de emisiones de deuda relacionadas con la venta financiada de inmuebles con el objeto de que los bancos puedan vender en el mercado su cartera de créditos hipotecarios ajustados por UVA, la moneda indexada que impulsa el Banco Central (BCRA). La idea es que las entidades, que ya colocaron $ 3400 millones en créditos indexados pero captaron apenas $ 544 millones en depósitos que ajustan según la UVA, puedan fondearse a más largo plazo.

El decreto 146 publicado ayer en el Boletín Oficial le sacó el plan de vivienda Procrear a la ANSeS y lo puso en manos del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, por un lado, y por el otro eliminó trabas que existían para la colocación de deuda indexada.

"Se considera necesario exceptuar a los préstamos hipotecarios, a los títulos valores con o sin oferta pública y a los contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con la construcción, comercialización y financiamiento de inmuebles, obras de infraestructura y desarrollos inmobiliarios, de lo dispuesto en los artículos 7´ y 10 de la Ley N´ 23.928 y sus modificatorias, permitiendo de esta manera la aplicación de determinados índices de actualización en las sumas de pesos que corresponda pagar, sujetándolo a ciertas condiciones para su aplicación", explican los considerandos del decreto.

El año pasado el BCRA creó las Unidades de Valor de Adquisición (UVA) basadas en las Unidades Funcionales chilenas, una especie de moneda indexada que ajusta por inflación (por el índice CER) que evita que el valor real de las cuotas que pagan los deudores hipotecarios se licúe por la inflación. Esto permite que los bancos puedan cobrar cuotas iniciales más bajas que en los créditos a tasa fija, ya que las cuotas suben a la par del nivel general de precios. Eso permite que personas con ingresos más bajos accedan a financiamiento para la compra de viviendas, aunque la experiencia del deudor será muy distinta a la tradicional: las cuotas no se volverán más fáciles de pagar a medida que pasa el tiempo, sino que tendrán siempre el mismo valor real.

Según datos del BCRA, al cierre de febrero ya se habían otorgado $ 3400 millones en créditos hipotecarios ajustados por UVA. Según fuentes del mercado los bancos Santander, Ciudad y Provincia son los que lideran estas colocaciones de créditos hipotecarios indexados, seguidos en un segundo escalón por el Galicia, el Hipotecario y el Macro. El Provincia también ofrece préstamos personales ajustados con UVA.

El problema para las entidades que empujaron estos créditos es que la cantidad de tomadores de crédito crece mucho más rápido que el stock de depósitos ajustados por UVA. El 3 de marzo los bancos contaban sólo con $ 544 millones en plazos fijos indexados (se colocan a un mínimo de 6 meses y cubren contra la inflación). Al impulsar préstamos a 15 o 20 años de plazo con tan pocos depósitos para responderlos, rápidamente alcanzan los límites de descalce –diferencia de plazo entre préstamos y depósitos– que impone la regulación y tienen que moderar sus ventas.

"El primer paso era lanzar los créditos, que aunque en términos de stock todavía están en un nivel insignificante, fueron bien recibidos. Ahora que sabemos que son exitosos, el segundo paso era poder hacer algo con esos activos, porque los depósitos UVA no están funcionando igual de bien que los préstamos", dijeron en un banco.

Los bancos que acompañan la iniciativa que ilusiona al titular del BCRA, Federico Sturzenegger, pedían esta posibilidad. Porque para poder seguir expandiendo los créditos UVA había que relajar las normas que limitan el descalce o permitir que se obtengan fondos por otra vía que no sean los depósitos.

En el sector ayer comparaban los fideicomisos ajustados por UVA que pretenden colocar en el mercado con los que emiten prácticamente a diario las cadenas de electrodomésticos y otras empresas especializadas en el consumo financiado. El flujo de pagos de sus deudores es el activo que colocan a cambio de fondos frescos.

El blanco por excelencia de estos fideicomisos hipotecarios serían inversores institucionales, como las aseguradoras, que buscan activos de largo plazo y bajo riesgo (apenas servirían para cubrirse frente a la inflación). Pero la intención de las entidades es que la ANSeS también sea una inversora habitual.