Miércoles  04 de Octubre de 2017

Hipotecarios como inversión: se paga la cuota con la renta del alquiler

Bancos públicos y privados comenzaron a ofrecer créditos también para una segunda vivienda ajustados por inflación. Hay que poner el 20% al inicio, pero luego el 80% restante a 30 años se paga con la renta que da el alquiler. 

Hipotecarios como inversión: se paga la cuota con la renta del alquiler
El boom de los hipotecarios, de la mano de la "uvización" de los créditos (por los UVA, atados a la inflación), está provocando un renacer del real estate para la primera vivienda, para empezar a cubrir el déficit habitacional de 3,8 millones de hogares.

Pero la "uvización" de los hipotecarios también es una oportunidad como inversión, ya que varios bancos públicos y privados no sólo ofrecen estos créditos para la primera vivienda, sino también para una segunda.

De acuerdo a un relevamiento que hizo First a pedido de este diario, el Provincia, Ciudad, BBVA Francés, HSBC y Supervielle son los players que lo ofrecen.

Para un departamento de $ 1,7 millón, el Bapro exige una cuota de $ 8180 (la más baja de todos), contra un alquiler que se cobraría al inquilino de $ 8500, según releva Guillermo Barbero, partner de First. La clave es acreditar el sueldo en el banco, ya que de esta forma ofrecen mejor tasa, pero esto es algo que el empleado puede hacerlo. Aunque la empresa tenga otra entidad donde deposite los haberes, uno puede elegir y cambiar de banco.

En el caso del Bapro, el crédito es a 30 años, a una tasa UVA más 5,9% anual, y el individuo necesita $ 340.000 al momento de escriturar, ya que le otorgan el 80% del valor del inmueble. Se requieren ingresos familiares por $ 31.312 para obtener un préstamo por $ 1,36 millón.

Nuevo escenario

Luego de muchos años de no tener crédito hipotecario en Argentina, se recrea una situación para que los que actúan rápido puedan entrar a este mercado: "Esta ventana va a estar mientras las tasas se mantengan por debajo de los 5 puntos y no se disparen demasiado los precios de las propiedades", pronostica Germán Gomez Picasso, director de ReporteInmobiliario.

Su socio, José Rozados, hace hincapié en prestar atención a la tasa y los gastos de estas líneas: "No es directa la ecuación como en un crédito para usuario final, porque tienen mayores tasas de interés y tributación de impuestos en función de no ser de primera vivienda. Hoy estás por encima del alquiler, pero recuperás gran parte de la cuota y te capitalizás a futuro. Es una opción que, en la medida que se sostenga en el tiempo, e incluso se mejore por competencia entre los bancos, puede generar que los inversores vuelvan al negocio, pero ahora vía financiación bancaria".

Damián Di Pace, director de Focus Market, aporta otra mirada: "Cuando pensás en un departamento como inversión, hay que tener en cuenta no el valor presente, sino el potencial del valor futuro de ese inmueble. Hoy el valor promedio de departamentos en el Sur de la Ciudad de Buenos Aires parte de valores promedios en u$s 2000, pero en relación a las obras de infraestructura, mejora de transporte, parques y plazas de esa área de la ciudad, el potencial de crecimiento del valor futuro es muy grande.

Con el crecimiento de los créditos hipotecarios, el valor promedio en dólares del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires creció un 8% interanual. Para Di Pace, la expectativa es que la presión de la demanda con las nuevas líneas lanzadas generen una presión mayor sobre la oferta de departamentos, llevando el valor del metro cuadrado al alza.

Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, señala que esta inversión dará bien en la medida que, como se espera, suba el precio de las propiedades en dólares, de modo que se logre una ganancia de capital sobre el down-payment (anticipo) realizado, que se puede capitalizar vendiendo la unidad cuando ello suceda, precancelando la hipoteca: "La clave pasa por comprar bien y luego vender sin esperar demasiado. Como siempre. Aún con hipotecarios UVA".

"En definitiva, hay que buscar una buena relación entre valor de compra y lo que se percibiría por alquiler", concluye Gomez Picasso.

MONEDAS Compra Venta
DÓLAR B. NACIÓN0,862155,000058,5000
DÓLAR BLUE0,813061,500062,0000
DÓLAR CDO C/LIQ2,0743-69,8370
EURO0,062762,534562,5738
REAL0,043313,851213,8572
BITCOIN-0,244310.236,310010.244,8900
TASAS Varia. Ultimo
BADLAR PRIV. Pr. ARS-0,925960,1875
C.MONEY PRIV 1RA 1D2,777874,0000
C.MONEY PRIV 1RA 7D2,027075,5000
LIBOR0,05311,0546
PLAZO FIJO0,000060,0000
PRESTAMO 1RA $ 30D-0,662861,4500
TNA 7 DIAS-0,302846,0900
BONOS Varia. Último Cierre Día Anterior
BODEN 20150,00001.424,501.424,50
BOGAR 20180,00009,829,82
BONAR X0,00001.585,501.585,50
CUPÓN PBI EN DÓLARES (LEY NY)-32,862295,00141,50
CUPÓN PBI EN PESOS0,00001,701,70
DISC USD NY3,655972,3069,75
GLOBAL 20170,00001.676,001.676,00
BOLSAS Varia. Puntos
MERVAL-1,344030.561,2700
BOVESPA0,9000103.680,4100
DOW JONES0,130027.076,8200
S&P 500 INDEX0,25822.997,9600
NASDAQ0,40008.153,5430
FTSE 1000,14007.139,7600
NIKKEI-0,580021.803,9500
COMMODITIES Varia. Último Cierre Día Anterior
SOJA CHICAGO-0,5833328,7643330,6934
TRIGO CHICAGO-0,7673178,2070179,5849
MAIZ CHICAGO-1,4706145,0729147,2382
SOJA ROSARIO-0,4132241,0000242,0000
PETROLEO BRENT-7,055964,150069,0200
PETROLEO WTI-6,391158,880062,9000
ORO-0,08651.501,80001.503,1000