Jueves  23 de Mayo de 2019

Duro informe sobre créditos UVA: "fracasaron y expusieron la falta de una política habitacional"

Un análisis de la situación actual de los hipotecados UVA y evolución del mercado realizado por CEPA confirmó que la herramienta no logró dar respuestas ante el déficit habitacional.

Duro informe sobre créditos UVA: "fracasaron y expusieron la falta de una política habitacional"

Un análisis de la situación actual de los hipotecados UVA y evolución del mercado realizado por el Centro de Economía Política Argentina (CEPA) confirmó que la herramienta impulsada por el Gobierno no logró dar respuestas ante el déficit habitacional.

El informe confirma que “los préstamos hipotecarios UVA, tal como fueron concebidos por el Gobierno, fracasaron como alternativa para el acceso a la vivienda”, quedando en evidencia “la ausencia de una política habitacional, más allá de los préstamos hipotecarios”.

En ese contexto, la UVA, lanzada por el ex presidente del Banco Central  (BCRA) Federico Sturzenegger en 2016 como la alternativa para dar préstamos hipotecarios a largo plazo en Argentina, aumentó en el 2018 un 46,85%, pasando de 21,15 a 31,06. En efecto, al cumplirse 3 años de su lanzamiento el 31 de marzo pasado, acumuló un incremento del 141,78%, al pasar del valor inicial de 14,05 a 33,97.

Video de Archivo:

Para aquellos que lograron acceder a la línea de financiación, “el problema radica en la ausencia de cláusulas que limiten el ajuste por inflación cuando los ingresos evolucionan por debajo”, subraya el texto, a la vez que advierte por las supuestas ventajas para los tomadores: “No hubo un proceso de desinflacion como fuera prometido. Tampoco es cierto que los flujos de dinero que deben emplear los tomadores resulten semejantes a los que estarían destinando si siguieran alquilando, tal como resulta de este trabajo.

“El ajuste del capital, si bien por el momento no repercute patrimonialmente sobre los tomadores, es una de las causas del aumento mes a mes del valor de la cuota, toda vez que los intereses que se abonan son sobre el saldo deudor: a mayor saldo deudor, mayores intereses”, puntualizaron desde el CEPA.

En esa línea, señalaron que “el endurecimiento en las condiciones de estas líneas de financiación restringió por completo el acceso a este tipo de préstamos hipotecarios para la mayor parte de los argentinos”, ya que “el nivel de ingresos que se requiere acreditar equivale a 2,21 veces el ingreso individual medio del decil más rico de la población”.

Para finalizar, los impulsores del estudio remarcaron que “lo anteriormente señalado se refleja también en la evolución del mercado de préstamos hipotecarios UVA, donde se observa una caída estrepitosa en los préstamos otorgados a partir de los meses de abril y mayo de 2018

De la información expuesta es posible concluir que los préstamos hipotecarios UVA, tal como fueron concebidos por el gobierno, fracasaron como alternativa para el acceso a la vivienda. Ese fracaso deja al desnudo además la ausencia de una política habitacional, más allá de estos préstamos hipotecarios.

Evolución de las cuotas de los préstamos hipotecarios UVA

Para el análisis de la evolución de las cuotas de los préstamos hipotecarios UVA ya otorgados, partimos de considerar el caso hipotético de un préstamo otorgado en abril de 20161 (momento en que se lanzó esta línea de crédito), por la suma equivalente a US$ 70.000 ($ 1.031.800), en las condiciones crediticias ofrecidas en ese momento por el Banco Nacion  (BNA), a 20 años de plazo y con una tasa de interés del 3,5% anual2.

Ese préstamo, que tenía una cuota inicial en mayo de 2016 de $ 6.153, en mayo de 2019 tuvo una cuota de $ 15.212, es decir, 147% más alta en términos nominales, representando una erogación mensual de $ 9.059 adicionales para el tomador del préstamo respecto de la cuota inicial. Si consideramos la evolución desde el otorgamiento del préstamo en abril de 2016 (con cuyo valor de la UVA la cuota hubiera ascendido a $ 5.984), el incremento acumulado es de 154%.

Archivo de video:

El mayor incremento se produce en el último año, pasando la cuota de $ 9.870 en mayo de 2018 a los $ 15.212 ya referidos en mayo de 2019. Se trata de un incremento de $ 5.342 en la cuota en un año, que representa un 55% de aumento. Si miramos solo los meses de octubre de 2018 hasta mayo de este año, la cuota se incrementó en $ 4.183, un 38% en tan sólo 8 meses que reflejaron la aceleración del proceso inflacionario.

Si bien puede tratarse de sujetos de crédito distintos, entendemos que resulta útil para el análisis la comparación con un préstamo hipotecario en pesos con cuota fija, tal como resultaba ser la línea tradicional “Nación Tu Casa” que ofrecía el Banco de la Nación Argentina y ahora fue discontinuada.

Las supuestas ventajas de los préstamos hipotecarios UVA no resultaron ser tales, toda vez que la prometida desinflación sufrió la misma suerte que el esperado segundo semestre. Mientras que la cuota en pesos del préstamo hipotecario UVA aumentó sustancialmente tal como fue desarrollado anteriormente, en la modalidad en pesos a tasa fija la misma se habría mantenido en $ 12.831. En sólo 37 meses (siendo que se trata de un préstamo a 240 meses) la cuota del préstamo hipotecario

UVA pasó de representar el 48% de la cuota de la versión tradicional a representar un 119%. En el mes de enero de este año, en la cuota 33, ya superaba la cuota que ese mismo capital tenía en la modalidad en pesos a tasa fija de la línea “Nación Tu Casa”.

Gráfico 1. Evolución de las cuotas de un préstamo hipotecario UVA a tasa fija vs. hipotecario en pesos a tasa fija tradicional.

Evolución de la deuda de capital y el estado de situación patrimonial de los tomadores de préstamos hipotecarios UVA

En lo que compete a la deuda de capital, que al estar expresada en UVA también se actualiza, se evidencia un incremento sustancial en pesos corrientes. Desde el otorgamiento del préstamo hipotecario en abril de 2016 hasta abril de 2019, el saldo de deuda de capital más que se duplicó, pasando del $ 1.031.800 otorgado a $ 2.327.907, una diferencia de $ 1.296.107 (126% nominal).

Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas, la suma de $ 183.607 en concepto de capital.

En el último año, entre mayo de 2018 y mayo de 2019, la deuda de capital aumentó $ 753.038, al pasar de $1.574.869 a $ 2.327.907 (lo que implica una variación nominal del 49%). Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas en este último año, la suma de $ 81.236 en concepto de capital.

El saldo de la deuda de capital en el caso de la línea tradicional hubiera sido, luego de abonar la cuota de mayo de 2019, de $ 995.370, lo que implica una reducción de $ 36.430 (-3,5% nominal) respecto del capital otorgado.

En cuanto a la situación patrimonial del tomador del préstamo hipotecario UVA, hasta el momento no se observa que la actualización de la deuda de capital por inflacion agrave esa situación, en virtud de la evolución de la relación entre ese saldo de deuda de capital y el valor de mercado del inmueble. Sin embargo, esa situación puede verse modificada si se sostiene la caída en dólares de los precios de las propiedades que se viene evidenciando en los últimos meses.

Sin perjuicio de la situación patrimonial, lo cierto es que el ajuste de la deuda de capital es uno de los factores que lleva a que el valor de la cuota se vea incrementado mes a mes del modo en que quedara reflejado en el primer acápite de este trabajo, toda vez que los intereses que se abonan son sobre el saldo deudor. A mayor saldo deudor, mayores intereses. De allí que, pese a que por el momento no se vea agravada la situación patrimonial de los tomadores, tenga relevancia la actualización de los saldos deudores. Debe tenerse presente que, en el ejercicio propuesto, el tomador pasó de pagar en concepto de intereses la suma de $ 3.094 en la cuota 1 (mayo de 2016) a pagar $ 6.814 en la cuota 37 (mayo de 2019), lo que implica un incremento de 120%.

Marina Molina

Es así,debería buscarse una solución. No se puede incrementar la deuda de la gente deliberadamente, confiscando salarios y permitiendo apropiaciones indebidas a quienes otorgaron créditos. #leydeemergenciaUVA

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Omar Barneto

De no haber existido est� l�nea de cr�ditos UVA, la mayor�a de la gente que se adhiri� NO se hubiese podido comprar una propiedad. Y hoy seguir�a pagando un alquiler que tambi�n le es indexado por el costo de vida (origen del UVA).

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Martin Sendra

Quien es esta periodista que transcribe literalmente lo que dice ese nido de ratas kirchneristas?

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Ernesto Garcia

Que mala leche que son, no se puede verificar eso con 3 a�os de aplicaci�n y con una inflaci�n de casi 50% el a�o pasado.

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