Lunes  13 de Febrero de 2012

Dime de qué tamaño son tus rascacielos y te diré si estás a punto de sufrir una crisis

Barclays publicó un estudio que muestra que cada vez que se construyeron los edificios más altos del mundo, los mercados donde se hicieron las obras padecieron burbujas inmobiliarias y debacles. Recomienda tener cuidado con China y la India en los próximos años

¿La construcción de las torres más altas del mundo es un buen indicador de futuras crisis financieras? Para el banco de inversión Barclays Capital, existe una correlación entre el momento en que un país decide lanzarse a edificar el mayor rascacielos a nivel mundial y la crisis que se incuba en su mercado doméstico. Y recomienda tener cuidado en los próximos años con dos de los mayores emergentes: China y la India, donde se estarían construyendo en estos momentos los edificios que van a batir récords de altura en los próximos años.
A primera vista, la tesis de la entidad podría generar ciertas dudas y recordar a los modelos económicos donde los puntos débiles se encuentran siempre entre los supuestos, en los que necesariamente se obvian muchas variables para que el modelo pueda ser formulado.
Pero los analistas de Barclays defienden su visión de esta relación entre mercado inmobiliario y crisis financiera e incluso han publicado desde 1999 un índice anual de rascacielos (el “Barclays Capital Skyscraper Index”) para mostrar que la cosa va en serio.
Y lo que dice el estudio de este año es que los próximos mercados en sufrir correcciones serían China y la India, justamente donde se están construyendo los mayores edificios.
En China, según el informe, se está levantando más de la mitad (56%) de todos los rascacielos del mundo, mientras que en la India se acaban de inaugurar las dos primeras torres gigantes y pronto habrá 14 más en las principales ciudades del país (hoy posee sólo dos de las 276 torres que existen con más de 240 metros de altura).
Incluso está previsto que en 2016 se termine la ‘Tower of India‘ que, con sus 700 metros de altura, se convertiría en la segunda mayor del mundo. A nivel comparativo, el edificio más alto de la Argentina es la Torre Renoir 2, ubicada en Puerto Madero, con 175 metros y 51 pisos.
Pero para defender este índice inmobiliario, los especialistas de Barclays revisaron la historia de los mayores rascacielos del mundo y si su construcción coincidió con períodos de especulación inmobiliaria y estallido financiero.
Y salvo dos casos (en 1913 en EE.UU. y en 1980 en Japón), en el resto de los edificios que en algún momento fueron los más altos, se dio también una crisis paralela en los mercados donde se construyeron.
Según el estudio, el primer rascacielos de la historia fue el Equitable Life Building de Nueva York, inaugurado en 1870 y sede de la aseguradora homónima. Llegó a medir 40 metros de altura (6 pisos) y se destacó por el lujo de sus interiores y por tener los primeros ascensores. Pero su construcción coincidió con una recesión que duró 5 años. Finalmente fue demolido en 1912.
Para sustentar la correlación entre rascacielos y crisis financiera, los ejemplos abundan. Entre ellos, los más emblemáticos son los edificios Chrysler (terminado en 1930) y Empire State (en 1931), también de Nueva York, que se dieron el gusto de vivir la Gran Depresión de los años ’30, pero también están el tristemente célebre World Trade Center (sede de las Torres Gemelas), que se terminó de construir justo en momentos de la crisis petrolera de 1973, al igual que la Torre Sears de Chicago.
Es curioso comprobar cómo, durante todo el siglo XX, todos los rascacielos de la serie de Barclays se encontraban en EE.UU., mientras que a partir de 1997 con la inauguración de las Torres Petronas en Kuala Lumpur, Malasia, los récords pasaron a ser patrimonio de Asia, lo que también marca de qué manera se ha corrido el eje del poder económico mundial.
Pero siempre de acuerdo con Barclays Capital, que Asia albergue hoy a las mayores torres no le ha impedido sufrir en paralelo varias crisis. Con las Petronas sucedió la debacle del Sudeste asiático, mientras que con la nueva torre Burj Khalifa de Dubai (que posee 828 metros de altura, es decir casi 5 veces la de Puerto Madero), la crisis financiera llegó también en 2010 al emirato.
¿Cómo se explica esta relación? En primer lugar, se comprueba que el proceso fue similar en cada uno de estos países: la construcción de estos rascacielos se realizó en momentos de boom inmobiliario y de burbuja especulativa, que a la larga terminó provocando una crisis financiera.
Y el boom inmobiliario se explica por una política de bajas tasas de interés en el país en cuestión, que lleva a una gran expansión del crédito y a que los inversores busquen mayores rentabilidades.
Al disminuir las tasas, se reduce el costo del capital y por ende crece la demanda de terrenos para construir.
Para los desarrolladores resulta más atractivo proyectar edificios muy altos, puesto que eso implica un uso más intensivo de los terrenos (cuantos más pisos tiene la torre, mayor será el retorno puesto que hay inversores dispuestos a pagar el precio de mercado). Y como la demanda es alta, se inicia el círculo vicioso de la burbuja especulativa que se termina cuando la presión inflacionaria (generada por los bajos intereses) obliga a aplicar política monetaria contractiva y a subir nuevamente las tasas.
Por el lado de las empresas que compran oficinas en estos rascacielos, cuando las tasas de interés son bajas, existe un incentivo a crecer como compañía (para aprovechar las economías de escala) y a mudarse a lugares más amplios como los que les ofrecen estas torres.
Según el informe, estos rascacielos son la consecuencia de “una mala alocación del capital y de la inminencia de una corrección económica”.
Por eso, el estudio finaliza recomendando prestar debida atención a China y la India, “donde se daría una corrección en los próximos 5 años”.
Por lo visto, a los inversores les conviene mirar un poco más hacia arriba antes de decidir cómo diversificar su cartera.

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Revista Infotechnology